135 ФЗ аренда

Теперь без торгов. Договор аренды будут продлевать без аукционов

  • 16:17 Путина встревожил доклад генетиков о мышах
  • 16:15 Петербуржцы нашли способ пробраться на закрытые кладбища
  • 16:05 Кризисный звонок: жители на самоизоляции начали проедать заработанное
  • 15:58 В России цены на вторичном рынке жилья снижаются еженедельно
  • 15:49 Кинотеатры в Петербурге возобновили продажу билетов
  • 15:31 Сбербанк ответил на критику компании из Петербурга о 33 документах для кредита
  • 15:21 Глава Минобрнауки переболел коронавирусом
  • 15:04 В Смольном назвали новые стационары для лечения больных с COVID-19
  • 14:55 срочно Смольный признал нецелесообразным введение пропускного режима
  • 14:47 В Роспотребнадзоре назвали опасный период для контактов с переболевшими
  • 14:41 «Максимальная неопределённость»: девелоперы страдают от подорожания стройматериалов
  • 14:41 Следователи раскрыли подробности задержания замглавы Красносельского района
  • 14:24 В Новгородской области умер седьмой пациент с коронавирусом
  • 14:15 Законопроект о корректировке бюджета Петербурга передан в ЗакС
  • 14:11 срочно В Петербурге метро закрыли для пассажиров без масок
  • 14:01 «Я приступила к работе»: глава Минкультуры излечилась от коронавируса
  • 13:57 Минздрав не видит роста алкоголизации населения на самоизоляции
  • 13:54 УФАС обвинило комитет по тарифам ЛО и «Ленэнерго» в нарушении конкуренции
  • 13:47 В Смольном рассказали о домашнем насилии на карантине в Петербурге
  • 13:31 Власти Петербурга передумали определять вину заразившихся COVID-19 медиков
  • 13:29 Загадка COVID–19: как ученые исследуют антитела, необходимые для иммунитета
  • 13:26 В Петербурге спасателей вызвали в роддом для беременных с коронавирусом
  • 13:24 В Петербурге продезинфицируют крейсер «Аврора» и Нахимовское училище
  • 13:22 В Калининградской области выросло число летальных случаев от COVID-19
  • 13:13 Половина новых заражённых в Ленобласти приходится на Гатчинский район
  • 13:07 Прокуратура признала фейком сообщения о «вынужденных эвтаназиях» в Петербурге
  • 12:59 СК возбудил дела из‑за фотографий Гитлера на сайте «Бессмертного полка»
  • 12:39 Должникам в России предложили оставлять гарантированный минимум
  • 12:26 СМИ: В Петербурге закроют почти 70 городских маршрутов летом 2020 года
  • 12:17 Российским ИП начали выдавать по 12 тыс. рублей на работника
  • 11:55 Власти Ленобласти сняли карантин в Пикалёво и Первомайском
  • 11:47 Зима вернулась: Петербург накрыло майским снегопадом
  • 11:40 Россияне рассказали, как коронавирус повлиял на семейные отношения
  • 11:38 Петербуржец утопил автомобиль в Фонтанке
  • 11:27 Воздух в Петербурге стал чище из-за самоизоляции
  • 11:08 В Ленобласти выявлено 69 новых случаев заражения коронавирусом
  • 11:06 В Мурманской области подтверждена шестая смерть от COVID-19
  • 10:53 Депутаты просят полицию не штрафовать петербуржцев без масок
  • 10:50 В Петербурге скончались шесть человек с COVID-19
  • 10:42 Петербург установил очередной рекорд по числу заражённых COVID-19
  • 10:40 Коронавирусом в России заболели более 250 тыс. человек
  • 10:31 Российские медики рассказали о новом проявлении COVID-19
  • 10:22 Режим квазиизоляции: петербургские офисы оживают и готовятся к трансформации
  • 10:16 Были бы гости. Для кого работают отели в режиме изоляции
  • 10:10 Более 10 тыс. петербуржцев проверили на коронавирус
  • 10:10 Масочный режим в Калининградской области стал обязательным
  • 10:07 В России проведено более 6 млн тестов на коронавирус
  • 10:05 Балтийский завод начинает строительство четвёртого атомного ледокола
  • 09:55 В Рунете активизировались мошенники после объявления Путиным о выплатах детям
  • 09:36 Две трети россиян тратят на еду больше половины бюджета

Источник: Журнал «Руководитель автономного учреждения»

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее – Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ). Согласно п. 2 ч. 3 данной статьи государственные и муниципальные автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако существует ряд исключений, которые перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и распространяются в том числе на АУ. Приведем некоторые из случаев, когда сдавать в аренду помещения разрешается без проведения торгов: 📌 Реклама Отключить

  • на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
  • передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
  • договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор, а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС). 📌 Реклама Отключить

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

📌 Реклама Отключить

Случаи заключения договора без проведения торгов

Остановимся подробнее на некоторых исключениях – случаях, когда АУ может сдавать помещения в аренду без проведения торгов.

Арендатор – медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС – в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

📌 Реклама Отключить

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность – дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

📌 Реклама Отключить

Краткосрочная аренда

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

📌 Реклама Отключить

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Арендатор – подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ, если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

📌 Реклама Отключить

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

Действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества (в том числе переданного учреждению в оперативное управление) продляются на основании ч. 9 – 11 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом торги проводить не нужно (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). При этом необходимо соблюсти два условия: 📌 Реклама Отключить

  1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

📌 Реклама Отключить

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз. Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

Субаренда

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ государственное и муниципальное имущество может передаваться в субаренду без проведения торгов в том числе по следующим основаниям:

  • учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
  • право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.

При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера – в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, – посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям. 📌 Реклама Отключить

Процедура проведения торгов

Если государственное и муниципальное имущество передается в аренду через торги, автономному учреждению следует учесть некоторые особенности этой процедуры.

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость – соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

📌 Реклама Отключить

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным – как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

* * *

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду – и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.

  1. Данная норма гласит: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
  2. По истечении срока договора аренды государственного и муниципального имущества (в том числе находящегося в оперативном управлении) заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.
  3. Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
  4. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Может ли арендатор, осуществляющий закупки по ФЗ-223, у которого истекает срок договора аренды с арендодателем, осуществляющим закупки по ФЗ-44, заключить в рамках ФЗ-44 и ФЗ-135 новый договор аренды без проведения конкурсных процедур?

Между комитетом по управлению имуществом (арендода­тель), государственным учреждением здравоохранения (балан­содержатель) и государственным унитарным предприятием (арендатор) 01.01.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения. Срок действия договора истек. Арендодатель руко­водствуется положениями Закона № 44-ФЗ, а арендатор — положениями Закона № 223-ФЗ.

Могут ли в рамках Закона № 44-ФЗ и Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель и арендатор заключить без проведения конкурентных торгов новый договор аренды данного помещения, если в старом договоре указано о преиму­щественном праве арендатора на возобновление договора?

1. Прежде всего отметим, что лица, перечисленные в п. 5 — 7 ст. 3 Закона № 44-ФЗ, обязаны руководствоваться положениями этого закона в случаях, указанных в ч. 1 ст. 1Закона № 44-ФЗ. Применительно к аренде имущества это означает, что в порядке, предусмотренном Законом № 44-ФЗ, государственные органы, казенные учреждения и иные лица, на которых распространяются положения ука­занного закона, должны заключать такие договоры аренды, по которым они являются арендаторами. Договоры же о передаче в аренду имущества таких лиц заключаются без соблюдения положений Закона № 44-ФЗ.

2. Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются нормами Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции». В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются в порядке, пред­усмотренном указанной статьей.

В отсутствие оснований, предусмотренных п. 1 — 16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, возможность заклю­чения договора аренды на новый срок без проведения торгов предусмотрена лишь ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Согласно этой норме, по истечении срока договора аренды, указан­ного в ч. 1 и 3 этой статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнив­шим свои обязанности, осуществляется без проведения кон­курса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении указанных в ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ условий.

Буквально из приведенной формулировки следует, что необходимым условием реализации права арендатора, кото­рый надлежащим образом исполнял свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, пред­усмотренным ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, то есть по результатам торгов на право заключения договора, прове­денных после введения Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ в действие ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ (положения этой статьи действуют со 2 июля 2008 года). Такой подход вытекает из п. 1 и 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Однако поскольку в рассматриваемой ситуа­ции договор аренды от 01.01.2004 был заключен не в соответ­ствии с порядком, предусмотренным ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, то положения ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не могут быть применимы в данном случае. Поэтому само по себе наличие в договоре условия о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок не исключает необходимость соблюдения порядка заклю­чения договора, установленного ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Преимущественное право арендатора на заключение дого­вора аренды на новый срок может быть реализовано лишь по результатам проведения торгов (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.12011 № 73, п. 11 письма ФАС России от 26.02.2009 № ИА/4770, п. 12 разъяснений ФАС России от 02.06.2010 «По применению статьи 17.1 Федерального зако­на от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

3. Вместе с тем сказанное не исключает возможности про­должения отношений между арендатором и арендодателем, поскольку указанный в вопросе договор может быть возоб­новлен на неопределенный срок в порядке, предусмотрен­ном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Это возможно, если после истечения срока договора арендатор продолжит пользоваться имуще­ством при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Напомним, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, пред­упредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором.

4. В заключение отметим, что при определенных обсто­ятельствах указанный в вопросе договор аренды не может быть возобновлен и на неопределенный срок. Как уже отме­чено, при осуществлении закупок товаров, работ, услуг госу­дарственные унитарные предприятия должны руководство­ваться положениями Закона № 223-ФЗ. Понятие «закупка» Законом № 223-ФЗ, к сожалению, четко не определено, и каких-либо официальных разъяснений по данному вопросу на настоящий момент также нет. Однако, исходя из норм Закона № 223-ФЗ, под закупкой понимается процедура выбора контрагента для заключения с ним договора и само заключение договора. При этом заключение договора, в результате которого поставщик (подрядчик, исполнитель) обязан оказать новый объем услуг в новый период времени, является новой закупкой на основании нового договора и должно производиться с соблюдением предусмотренных Законом № 223-ФЗ процедур. Следовательно, заключе­ние такого договора фактически представляет собой новую закупку, которая должна осуществляться в соответствии с Законом № 223-ФЗ и применяемым заказчиком положе­нием о закупке. Если положением о закупке предусмотрена возможность заключения договоров аренды без проведения конкурентных процедур (у единственного контрагента), то возобновление договора аренды на неопределенный срок само по себе, на наш взгляд, нарушением признано быть не может. В ином случае (если положение о закупке предпо­лагает необходимость проведения конкурентных процедур для заключения договора аренды) возобновление договора аренды на неопределенный срок в приведенной ситуации может рассматриваться как осуществление закупки с нару­шением Закона № 223-ФЗ. В последнем случае, как нам представляется, государственное (муниципальное) имуще­ство в принципе не может быть передано в аренду унитар­ному предприятию, поскольку это предполагает необходи­мость одновременного проведения торгов в соответствии с Законом № 135-ФЗ и конкурентной процедуры, пред­усмотренной положением о закупке ГУП, что невозможно в принципе.

Алексей Александров, Валерия Счетчикова, эксперты службы правового кон­салтинга ГАРАНТ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *