Частный жилищный фонд

Общественный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения в других строениях, находящихся в собственности отдельных общественных организаций (ст. 5 ЖК РСФСР, ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики), и представляет собой разновидность частного жилищного фонда. Проект нового Жилищного кодекса не называет общественный жилищный фонд среди других видов жилищного фонда. По смыслу ст. 7 проекта ЖК РФ жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности общественных организаций, входят в состав жилищного фонда, принадлежащего на праве частной собственности юридическим лицам.

Вместе с тем правовой режим общественного жилищного фонда во многом сходен с правовым режимом государственного жилищного фонда. Такое сходство объясняется главным образом тем, что в период действия административно-командных методов руководства общественным жилищным фондом практически распоряжались не сами собственники — кооперативы и другие общественные организации, а государственные и партийные органы города, района, другого административно-территориального образования. Поэтому представляется разумным, что новое жилищное законодательство России делает различие в правовом регулировании общественного и государственного жилищных фондов, наделяя собственников общественного жилищного фонда самостоятельным правом распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми домами.

Общественные организации осуществляют деятельность на основании своих уставов, при широком участии членов этих организаций в решении жилищных вопросов. Например, перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые производится по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов данной общественной организации, тогда как в государственном и муниципальном фондах такой перевод осуществляется лишь по решению соответствующих органов исполнительной власти.

Отдельные общественные организации имеют значительные по объему жилищные фонды. Большая часть их жилых домов имеет довольно высокий уровень благоустройства: водопровод, центральное отопление, газ, горячее водоснабжение, канализацию. Вместе с тем уровень благоустройства жилых домов, принадлежащих общественным организациям, особенно в небольших городах и в сельской местности, серьезно отстает от уровня благоустройства жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов.

Важнейшей особенностью общественного жилищного фонда является то, что его жилые дома и жилые помещения предназначены для обеспечения жильем прежде всего членов и служащих соответствующих общественных организаций (членов творческих союзов и т. д.).

Действующее законодательство не предусматривает возможность приватизации жилых помещений, находящихся в собственности общественных организаций. Согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» допустима приватизация жилых помещений в домах общественного .жилищного фонда только с согласия собственника этого фонда.

По одному делу было установлено, что граждане заключили договоры о безвозмездной приватизации жилых помещений в домах туристической базы, принадлежащей Карельскому республиканскому Совету профсоюзов. В последующем данные договоры были признаны судом недействительными, в связи с чем граждане обратились в Конституционный Суд Республики Карелия о признании неконституционной соответствующей нормы республиканского закона, предусматривавшего возможность приватизации жилых помещений общественного жилищного фонда. Конституционный Суд Республики Карелия в постановлении от 23 июня 1993 г. указал, в частности, сле,-дующее: «Введение Законом Республики Карелия «приватизации» общественного жилищного фонда противоречило ст. 9 ч. 2 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», в которой право приватизации жилых помещений общественного жилищного фонда предоставляется гражданам лишь в случае ликвидации общественных объединений при отсутствии у них правопреемников, при передаче общественного жилищного фонда в муниципальную собственность².

Собственником жилого помещения является гражданин Российской Федерации, осуществляющий права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ. Таким образом, собственник жилого помещения обладает им, имеет право извлекать из него полезные свойства (к примеру, получать доходы от сдачи в найм), используя при этом по своему личному усмотрению, а также определять судьбу жилья (продавать, сдавать, завещать).
Права и обязанности собственников жилья определяет Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 года. Основным правом собственника жилого помещения специалисты в области права считают право распоряжаться жильем, которое принадлежит гражданину на праве собственности, по своему усмотрению. Согласно ст. 30 ЖК, собственник жилья имеет право на законном основании передать во владение или пользование другому гражданину принадлежащее ему жилое помещение. Жилье может быть предоставлено и юридическому лицу на основе договора аренды или на ином законном основании, но лишь с учетом требований, установленных жилищным и гражданским законодательством.
Помимо этого, все та же ст. 30 ЖК определяет и обязанности собственников жилых помещений. Гражданин обязан содержать помещение, принадлежащее ему на праве собственности и, если оно является квартирой, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире также наделен обязанностью содержания общего имущества собственников комнат. Не менее важной обязанностью собственника жилого помещения является обязанность поддержания жилья в надлежащем состоянии и ответственного обращения с ним. Собственник жилья несет ответственность за несоблюдение прав и законных интересов соседей. Кроме того, собственник обязан соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также правила пользования жилым помещением.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение возникает и обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма. ЖК РФ
Оплата ЖКУ для собственника и нанимателя жилья
Оплата ЖКУ в арендованной квартире
Товарищество владельцев жилья и наниматели квартир

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики).

По терминологии, употребляемой ЖК РСФСР (ст. 5), жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан, именуются индивидуальным жилищным фондом.

Статья 10 ЖК РСФСР, устанавливая основные жилищные права и обязанности граждан, указывает, что граждане вправе иметь в собственности жилой дом (часть дома). Закон определяет также порядок пользования жилыми домами, принадлежащими гражданам.

Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования и предназначены для проживания граждан.

В городах гражданам обычно принадлежат небольшие жилые дома, предназначенные для удовлетворения их жилищных потребностей. Большая часть жилых домов граждан находится в сельской местности. В настоящее время одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватизация гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Приватизация жилья осуществляется на основании и в порядке, установленном Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Приватизация жилых помещений проходит в общем русле и параллельно с приватизацией государственных и муниципальных предприятий. В течение многих лет эксплуатации жилищного хозяйства в рамках государственной собственности эта отрасль народного хозяйства была убыточной, а получаемая с нанимателей квартирная плата покрывала лишь незначительную часть затрат на ее поддержание и развитие. В нынешних условиях предусматривается осуществление поэтапного перевода жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при сохранении государственных дотаций на жилье и коммунальные услуги для низкодоходных групп населения.

В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, входят также жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, .мены, дарения и др.

Раньше в законодательстве существовали серьезные ограничения по количеству жилых домов, которые могли принадлежать гражданам, по их размерам. Предусматривалось, что в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом или его часть. Были установлены предельные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности граждан, количество этажей (один или два этажа) и количество комнат (от одной до пяти). Законом об основах федеральной жилищной политики установлен принципиально новый подход: частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ст. 6 Закона). Этот принцип закреплен также в ст. 213 ГК РФ: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц не ограничиваются, за исключением случаев, когда также ограничения установлены законом в целях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы (см. ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Закон устанавливает ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом (п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (ст. 213 ГК РФ). Сюда входят хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и др., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в Законе об основах федеральной жилищной политики.

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т.д.). Довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретение жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды и др.).

Особенностью права собственности частных юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора найма, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора.

Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).

ОБЩЕСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

В состав общественного жилищного фонда входят жилые помещения, находящиеся в собственности общественных объединений.
Общественными объединениями принято считать некоммерческие организации, созданные на добровольной основе по инициативе граждан, объединяющихся на основе общности своих интересов для реализации общих целей, указанных в уставе данного объединения. Общественный жилищный фонд принадлежит общественным образованиям и объединениям на праве собственности.

Согласно ЖК РФ в данное понятие включены жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям.
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разрешает бесплатную приватизацию жилья гражданам, занимающим жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, реализуемых в порядке, утверждаемом органами исполнительной власти субъектов РФ. В тех случаях, когда установленный названными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями рассматриваемого закона.
Граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, таким правом на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» воспользоваться не могут. Однако собственник общественного жилищного фонда или уполномоченный им орган могут самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. Если в указанном случае возникает спорная ситуация, то ее следует разрешать исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья в собственность проживающих в нем граждан.

Существующими льготами по оплате коммунальных услуг могут воспользоваться граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений в домах государственного, муниципального, а также общественного жилищного фонда, членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также собственниками жилых помещений, имеющие в соответствии с действующим российским законодательством право на подобные льготы.

Право на участие в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций предоставляется гражданам, неправительственным, общественным организациям и другим добровольным объединениям нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах независимо от форм их собственности.

На современном этапе общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.

Источник: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ
Дмитрий Гордеев

В нормативных актах различного уровня и в повседневной деятельности руководителей и специалистов ЖКХ нередко применяются такие термины, как «муниципальный жилищный фонд», «собственник жилищно­го фонда» и другие, связанные с ними понятия. Их неверное понимание приводит к ошибкам, которые могут иметь серьезные последствия.

Публикуемый анализ ряда важнейших понятий в области жилищной недвижимости призван помочь руко­водителям и специалистам органов управления ЖКХ регионального и муниципального уровня, руководи­телям организаций ЖКХ правильно применять рассматриваемые термины.

Кто «собственник» жилищного фонда

С имущественной принадлежностью жилищного фонда связано доста­точно много привычных понятий и терминов, таких как: «муниципаль­ный (государственный, ведомствен­ный, частный) жилищный фонд», «собственник жилищного фонда», «собственник многоквартирного дома», «собственник домовладе­ния», «дома ТСЖ», «дома ЖСК», «частный сектор» и ряд других. При этом нередко термины используют­ся в значении, не совпадающем с их законодательным определением.

Прежде чем переходить к анали­зу конкретных терминов и понятий, необходимо сказать несколько слов о подходах к их установлению и ис­пользованию.

Система терминов в жилищной сфере помогает однозначно воспри­нимать понятия, используемые в за­конах и изданных на их основе иных правовых актах. В основе любой си­стемы терминов, раскрывающих близкие понятия, заложена своя ло­гика. Так, раскрытие законодателем

содержания базового понятия «жи­лищный фонд» произведено путем установления круга объектов недви­жимости, предназначенных для про­живания людей. Для определения производных понятий «муниципаль­ный жилищный фонд», «государ­ственный жилищный фонд» и «част­ный жилищный фонд» используется критерий собственности на жилищ­ный фонд. Термины «ведомственный жилищный фонд», «собственник жи­лищного фонда», «собственник мно­гоквартирного дома», «дома ТСЖ», «дома ЖСК» и «частный сектор» свя­заны с принадлежностью жилищно­го фонда различным субъектам или с их участием в определении поряд­ка его использования.

Термины имеют разные основа­ния для применения. Одни понятия раскрыты законодательно в подза­конных актах (легальные термины), другие (неформальные термины) -в методических документах и сложи­лись в результате профессиональ­ного общения специалистов ЖКХ.

Ряд терминов используется не только в том акте, в котором они раскрыты, а является обязательным для всей сферы регулируемых отно­шений. Это относится, например, к основным понятиям, указанным в ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищ­ной политики». Применение других терминов ограничено одним актом. В этом случае в акте прямо указа­но: «…в настоящем Федеральном законе (указе, постановлении и т. п.) используются следующие ос­новные понятия (термины, опреде­ления)…»

Жилищный фонд

Для правильного определения понятия «муниципальный жилищ­ный фонд» необходимо сначала проанализировать более общее по­нятие — «жилищный фонд», которое дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной полити­ки»*: «…жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений неза­висимо от форм собственности, включая жилые дома, специализи­рованные дома <…>, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для прожи­вания».

Под жилыми помещениями пони­маются помещения, предназначен­ные для проживания граждан (п. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ). Поэтому упоми­нание в определении понятия «жи­лищный фонд» жилых домов необходимо отнести в первую очередь к одноквартирным домам*. Свиде­тельством такого вывода является и определение в ст. 673 ГК РФ объекта договора найма жилого по­мещения, в п. 1 которой установле­но, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изо­лированное жилое помещение, при­годное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть кварти­ры или жилого дома)».

К жилищному фонду нельзя ме­ханически отнести все, что входит в состав жилого дома. Нежилые по­мещения понятием «жилищный фонд» не охватываются. Это вытека­ет из смысла, вкладываемого зако­нодателем в понятие «жилищный фонд» в ст. 1 и 7 Закона РФ «Об ос­новах федеральной жилищной по­литики». Нежилые помещения явля­ются неотъемлемой частью жилых домов, но они не предназначены для проживания граждан.

Нежилые помещения, использу­емые для размещения магазинов, отделений банков, парикмахерских, нотариальных контор, юридических консультаций, управляющих и жилищно-эксплуатационных организа­ций, мастерских бытового назначе­ния, в состав жилищного фонда не входят. Они являются самостоятельными объектами недвижимости и принадлежат конкретным физи­ческим или юридическим лицам, муниципальным образованиям и иным субъектам права.

В состав жилищного фонда не входят также общие помещения дома, являющиеся составной час­тью общего имущества многоквар­тирного дома: подвальные и чер­дачные помещения, лестницы, ко­лясочные, технические помещения (трансформаторные, мусоросборные камеры) и проч. Конкретным собственникам жилых помещений принадлежит лишь доля в праве на общее имущество, и это право производно от права собственности на индивидуальные (не общие) жилые и нежилые помещения. Это имущество находится в общей до­левой собственности всех соб­ственников жилых и нежилых по­мещений и не принадлежит како­му-то одному из них.

Муниципальный жилищный фонд

Определение «муниципальный жилищный фонд» дано в ст. 7 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в которой представлена классификация всех видов жилищного фонда. Основным отличительным признаком класси­фикации жилищного фонда являют­ся различные виды собственности на жилые помещения. Муниципаль­ный жилищный фонд — это «фонд, находящийся в собственности рай­она, города, входящих в них адми­нистративно-территориальных об­разований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а так­же ведомственный фонд, находя­щийся в полном хозяйственном ве­дении муниципальных предприятий

или оперативном управлении муни­ципальных учреждений».

Как видно из определения, в со­став муниципального жилищного фонда входит и ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении муниципальных предприя­тий или оперативном управлении му­ниципальных учреждений.

Государственный жилищный фонд

Термин «государственный жи­лищный фонд» должен пониматься с использованием того же алгорит­ма, что и термин «муниципальный жилищный фонд». С учетом опреде­ления понятия «жилищный фонд» под государственным жилищным фондом следует понимать совокуп­ность жилых помещений, находя­щихся в государственной собствен­ности (Российской Федерации и субъектов Российской Федера­ции), включая ведомственный фонд, находящийся в полном хозяй­ственном ведении государствен­ных предприятий или оперативном управлении государственных уч­реждений.

В городах федерального значе­ния Москве и Санкт-Петербурге, а также в отдельных субъектах Рос­сийской Федерации, в которых ис­пользуются системы организации местного самоуправления только на уровне районов в городах или в сельских поселениях, жилые поме­щения в муниципальную собствен­ность муниципалитетов (районов в городах или сельских поселениях), как правило, не передавались, а остались в государственной соб­ственности субъектов Российской Федерации. В этом случае такой жилищный фонд является государ­ственным.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Важной особенностью правово­го режима объектов недвижимости в многоквартирных домах являет­ся то, что всем собственникам жи­лых помещений наряду с принадле­жащими им помещениями принад­лежит доля в праве общей соб­ственности на общее имущество в доме (ст. 244-249, 289 ГК РФ). Перечень такого имущества приве­ден в ст. 290 ГК РФ. Это общие по­мещения дома (по старой термино­логии — «места общего пользова­ния»), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обору­дование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

К такому имуществу следует от­нести, например, лифты, мусоропро­воды, телеантенны, электрические, телефонные, радио- и инженерные сети отопления, водоснабжения и водоотведения, общедомовые или коллективные приборы учета элек­трической и тепловой энергии, воды, газа, насосы, вентиляционное оборудование и т. п. Это имущество не может быть произвольно присво­ено одним из собственников. Оно следует судьбе жилых помеще­ний и не может участвовать в обо­роте в качестве самостоятельных объектов. Доля в праве собственно­сти на общее имущество жилого дома, принадлежащее собственни­кам различных квартир, не может отчуждаться (передаваться) отдель­но от права собственности на квар­тиру.

Ведомственный жилищный фонд

В применении понятия «ведом­ственный жилищный фонд» есть оп­ределенные особенности. Под ве­домственным жилищным фондом нередко ошибочно понимается со­вокупность жилых домов, которые были первоначально построены за счет средств предприятий. Зачастую эти бывшие государственные или муниципальные предприятия после приватизации стали частными, но в их уставный капитал не были вклю­чены объекты жилищного фонда. В ряде случаев передача такого жи­лья приватизированными предпри­ятиями и обязанность его приема в муниципальную собственность органами местного самоуправле­ния не выполнялись в течение уста­новленного срока со дня утвержде­ния плана приватизации. По этой причине такое жилье или брошено, или обслуживается учреждениями и организациями, не относящимися к муниципальной собственности.

Требование о передаче муници­пальным образованиям ведом­ственного жилищного фонда пре­дусмотрено Законом РФ «Об осно­вах федеральной жилищной полити­ки». Согласно ст. 9 этого Закона при изменении отношений собственно­сти жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном уп­равлении учреждений (ведомствен­ный фонд), должен был в установ­ленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан быть пе­редан:

1) в полное хозяйственное веде­ние или оперативное управление

правопреемникам этих предприя­тий, учреждений (если они опреде­лены), иным юридическим лицам. Поскольку имущество может нахо­диться в хозяйственном ведении или оперативном управлении толь­ко государственных и муниципаль­ных предприятий и учреждений, то организациям других организа­ционно-правовых форм жилищный фонд передаваться не мог;

2) в ведение органов местного самоуправления, т. е. первоначаль­но в муниципальную казну соответ­ствующего муниципального образо­вания, а потом, возможно, в хозяй­ственное ведение или в оператив­ное управление муниципальных предприятий и учреждений.

Органы местного самоуправле­ния обязаны были принять на ба­ланс жилые помещения, находив­шиеся ранее в собственности пред­приятий, и заключить, в случае необходимости, договоры с прива­тизированными предприятиями — бывшими балансодержателями, предусматривающие их «обя­зательства по содержанию объектов жилой и социально-бытовой сферы».

Определение «ведомственный жилищный фонд» дано в ст. 7 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно ко­торой к государственному ведом­ственному фонду Российской Феде­рации относится жилищный фонд, «состоящий в государственной соб­ственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяй­ственном ведении государственных предприятий или оперативном уп­равлении государственных учреж­дений, относящихся к федеральной

государственной собственности’, к государственному ведомственно­му фонду субъекта Российской Федерации — соответственно, отно­сящихся к государственной соб­ственности субъекта Российской Федерации, а к муниципальному ве­домственному фонду — жилье, нахо­дящееся «в полном хозяйственном ведении муниципальных предприя­тий или оперативном управлении муниципальных учреждений». Есте­ственно, имеются в виду жилые по­мещения, находящиеся в соответ­ствующей собственности. Из Зако­на следует, что закрепление квартир за государственными и муниципаль­ными предприятиями и учреждени­ями на праве хозяйственного веде­ния или оперативного управления является существенным признаком ведомственного жилищного фонда.

Запрещение приватизации жи­лищного фонда и объектов его инф­раструктуры (в т. ч. в составе имуще­ственного комплекса унитарного предприятия) изменяющими вид собственности организациями уста­новлено Федеральным законом от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватиза­ции государственного и муници­пального имущества».

Из-за ошибочного понимания понятий «жилищный фонд» и «ве­домственный жилищный фонд» к такому фонду иногда относят и квар­тиры, находящиеся в частной соб­ственности граждан («частный жи­лищный фонд») и расположенные н домах, в которых другая часть квартир ранее находилась в соб­ственности приватизируемых пред­приятий, но которые не были пере­даны в муниципальную собствен­ность. Приватизированные кварти­ры в таких домах и до, и после приватизации государственных организаций продолжают относиться к частному жилищному фонду. При приватизации государственных предприятий с государственной на муниципальную должна поменяться лишь форма собственности на не­приватизированные квартиры. Если квартиры, находившиеся в государ­ственной собственности Российской Федерации или субъекта Россий­ской Федерации, после приватиза­ции государственных предприятий не были приняты в муниципальную собственность, то форма собствен­ности на них не изменилась и оста­лась государственной. Частные квартиры в хозяйственном ведении или оперативном управлении пред­приятий и учреждений находиться, естественно, не могут.

В отдельных случаях муниципали­теты, не приняв эти жилые помеще­ния в свою собственность, тем не менее распоряжаются таким жиль­ем как своим и принимают решения о заселении таких квартир на усло­виях социального найма, выдавая на них для заселения ордера, а иног­да санкционируют их приватизацию. Но в большинстве случаев нанима­тели квартир в таких домах остают­ся без наймодателя. Понимание тер­мина «ведомственный жилищный фонд» влияет на реализацию прав граждан.

Известны случаи нарушения прав граждан, проживающих в так называемых ведомственных домах, на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Это происходило тогда, когда муници­пальные службы субсидий отказы­вали гражданам, проживающим в таких домах, в предоставлении права на субсидии, объясняя это тем, что согласно п. 5 постановления Правительства РФ от 02.08.99 № 887 «предприятия и организации, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственный жилищный фонд, (имеется в виду как раз государственный ведомственный жилищный фонд Российской Федерации и субъектом Российской Федерации. — Примем авт.) и оказывающие жилищно-коммунальные услуги, компенсируют в порядке, устанавливаемом государственными органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, за счет собственных средств затраты, связанные с предоставле­нием субсидий имеющим на это право гражданам, проживающим в до­мах, относящихся к указанному жи­лищному фонду».

При точном понимании Закона РФ «Об основах федеральной жилищ­ной политики» под действие этой нормы постановления № 887 попа­дают только дома, все жилые поме­щения в которых относятся к госу­дарственному ведомственному жи­лищному фонду. Но эта норма не дает основания полагать, что дома, в которых часть квартир находится в частной собственности, становят­ся ведомственными. Всем гражда­нам, проживающим в подобных, так называемых ведомственных домах, субсидии должны были пре­доставляться с возмещением об­служивающим и ресурсоснабжающим организациям расходов на предоставление субсидий. При этом право на субсидии на основа­нии представленных документов всегда должно было определяться муниципальными службами субси­дий. В случаях, когда соответству­ющее государственное предприя­тие или учреждение, затрудняя реализацию прав граждан на суб­сидии, не давало гражданам доку­менты о составе семьи или о начис­ленных платежах, местным службам субсидий необходимо было официально истребовать эту ин­формацию у государственных пред­приятий и учреждений, или их пра­вопреемников, или у любых других организаций, предоставляющих гражданам жилищные и комму­нальные услуги. Можно было ис­пользовать квитанции и документы

о регистрации, представляемые самими гражданами.

Есть целый ряд случаев, когда предприятий, ранее являвшихся ба­лансодержателями ведомственного жилищного фонда, уже давно не су­ществует, но муниципалитет еще не принял такие жилые помещения и по этой причине не организовал жилищно-коммунальное обслужи­вание проживающих в доме. При этом иногда игнорируются интересы нанимателей, не приватизировав­ших свои квартиры, за условия про­живания которых полностью отве­чает наймодатель.

Собственник многоквартирного дома, собственник домовладения

В отличие от законодательного содержания, иногда под муници­пальным и государственным жи­лищным фондом понимается сово­купность всех многоквартирных до­мов поселения за исключением домов, в которых созданы ТСЖ, ЖК (ЖСК), и индивидуальных домов, находящихся в частной собственно­сти. В качестве одного из аргументов такой позиции приводится факт на­хождения многоквартирных домов поселения на балансе муниципаль­ных предприятий и учреждений, которые обслуживают эти дома. Такое понимание термина «муниципаль­ный жилищный фонд» и аргумента­ция представляются ошибочными.

Как известно, сейчас в большин­стве многоквартирных домов жи­лые помещения находятся в соб­ственности нескольких собствен­ников. Часть квартир или комнат в коммунальных квартирах прива­тизированы, другие получены в на­следство, третьи приобретены по договорам купли-продажи. Все они находятся в частной собственности физических или юридических лиц (частный жилищный фонд). Соб­ственниками квартир в многоквар­тирном доме наравне с муниципа­литетами и гражданами могут быть и субъекты Российской Федерации, и сама Российская Федерация (го­сударственный жилищный фонд). Нередки случаи нахождения в част­ной собственности и нежилых поме­щений. Подобные дома нельзя на­зывать муниципальным жилищным фондом, поскольку они таковыми в действительности не являются. Многоквартирные дома, все квар­тиры и нежилые помещения в кото­рых находятся в муниципальной собственности, встречаются крайне редко. К данному виду жилищного фонда можно отнести только жилые помещения в подобных домах.

В таких домах отсутствует общее имущество, поскольку собственник всех квартир — муниципалитет, и об­щие помещения, несущие конструк­ции дома, механическое, электри­ческое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживаю­щее более одной квартиры, принадлежат ему не на праве общей доле­вой собственности, а на праве еди­ноличной собственности.

Только такой единоличный соб­ственник многоквартирного дома может называться собственником жилищного фонда или собствен­ником многоквартирного дома. Он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуще­ством (всем домом), не согласовы­вая это с другими лицами, посколь­ку иных собственников помещений нет. Юридическим подтверждением права собственности на весь дом должен быть не учет муниципально­го имущества в соответствующих органах по управлению имуществом и тем более не внутренний бухгал­терский учет организации. Главным подтверждением права собственно­сти муниципального образования на недвижимость и прав хозяй­ственного ведения или оперативно­го управления муниципальных предприятии или учреждений является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре, подтвержденная свидетельством. Государственная регистрация пред­ставляет собой юридический акт признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограни­чения, перехода и прекращения права собственности на недвижи­мость.

Если в многоквартирном доме появляются два или более собствен­ников помещений, то весь дом уже не находится в собственности одно­го (главного) собственника. В этом случае право единственного соб­ственника на индивидуально опре­деленную вещь (дом) трансформируется в его право на индивидуально определенные помещения и долю в праве общей собственности на об­щее имущество в многоквартирном доме, а также на права других соб­ственников на соответствующие помещения и на их доли в праве общей собственности. Сведения о прецедентах выдачи свидетель­ства о праве собственности муници­пального образования на весь мно­гоквартирный дом, в котором поме­щения принадлежат нескольким лицам, отсутствуют.

Ошибочное толкование и приме­нение органами местного самоуп­равления законодательного поня­тия «муниципальный жилищный фонд» как «муниципальные дома» нередко приводило и приводит к ущемлению прав и законных ин­тересов других собственников жи­лых помещений. Практически все­гда органы местного самоуправле­ния без согласия граждан и органи­заций, имеющих в собственности помещения в многоквартирных до­мах, единолично назначают одну уп­равляющую организацию для всех жилых домов поселения или района. В свою очередь такие службы единого заказчика зачастую отдают предпочтение жилищно-эксплуатационным и специализированным организациям муниципальной фор­мы собственности. Недопущение альтернативы сказывается на каче­стве обслуживания многоквартир­ных домов.

Для устранения негативных по­следствий игнорирования воли части собственников помещений в многоквартирных домах необхо­димо законодательно ограничить возможность принятия односторон­них решений исполнительными органами местного самоуправле­ния о выборе управляющей органи­зации. Это необходимо учесть в го­товящемся проекте Жилищного ко­декса Российской Федерации.

Другим следствием отнесения к муниципальному жилищному фон­ду всех многоквартирных домов, в которых не созданы объединения собственников жилья, и индивиду­альных жилых домов является адми­нистративное внедрение органов местного самоуправления в.; про­цесс регулирования денежных рас­четов собственников помещений в многоквартирных домах за жи­лищно-коммунальные услуги. При этом нарушается компетенция орга­нов местного самоуправления, ко­торые могут определять условия оп­латы жилья и коммунальных услуг для своих нанимателей только в до­говорах социального найма и най­ма жилых помещений в муници­пальном жилищном фонде. Содер­жание этих договоров должно соот­ветствовать федеральным законам,

указам Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства РФ. Принимать на местном или региональном уровне гражданско-правовые нормы, регулиру­ющие оплату жилья и коммунальных услуг, муниципалитеты и органы го­сударственной власти субъектов Российской Федерации не вправе.

Гражданское законодательство относится к исключительной компе­тенции Российской Федерации. Поскольку жилищное законодатель­ство состоит в основном из граждан­ско-правовых и административно-правовых норм, то только последние могут устанавливаться субъектами Российской Федерации, да и то в части, не противоречащей феде­ральному законодательству.

Отдельные муниципалитеты осу­ществляют регулирование порядка оплаты жилья и коммунальных услуг, мотивируя тем, что большинство граждан живут в муниципальном жилищном фонде, и они, как его соб­ственники, вправе устанавливать обязательные правила оплаты ЖКУ. Неправомерность такого подхода уже анализировалась на страницах журнала.

Таким образом, в настоящее время нет правовых оснований счи­тать многоквартирные дома, кото­рые управляются и обслуживаются муниципальными службами заказ­чика и числятся на их балансе, му­ниципальным жилищным фондом. Исключение составляют многоквар­тирные дома, в которых все (100%) жилые и нежилые помещения нахо­дятся в собственности муниципаль­ного образования.

Учет муниципального (государственного) жилищного фонда

В качестве одного из аргументов причисления к муниципальному (государственному) жилищному фонду поселения многоквартирных домов, в которых есть квартиры,

находящиеся в частной собствен­ности, приводится факт их нахожде­ния на балансе муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые управляют и об­служивают эти дома.

Это является следствием оши­бочного понимания объектного состава муниципального жилищного фонда или сознательным нежела­нием изменять сложившийся учет в подавляющем числе муниципаль­ных образований. За муниципалитетами после начала приватизации жилых и нежилых помещений осталась числиться часть не принадле­жащего им имущества в виде приватизированных квартир, комнат и нежилых помещений в многоквартирных домах. Этот учет ведется в органах местного самоуправле­нии, уполномоченных осуществлять «правление муниципальным имуществом.

В настоящее время в Российской Федерации около 70% жилья нахо­дится в частной собственности. Можно допустить, что приблизительно такое же соотношение частной и публичной собственности на жи-1ые помещения в среднем в боль­шинстве поселений страны. В различных многоквартирных домах доля квартир, находящихся в частной собственности граждан и орга­низаций, может колебаться от 40 до 90%. Все жилые помещения находятся в частной собственности чаще всего в домах-новостройках. Но и в них часть квартир застройщики отдают муниципалитетам в качестве платы в предоставление земельного участка, подключение к коммунальным сетям.

Тем не менее органы местного самоуправления часто передают в хозяйственное ведение предпри­ятиям и в оперативное управление учреждениям жилищный фонд це­лыми домами без исключения квар­тир, не принадлежащих муници­пальным образованиям. Местами такое закрепление сохранилось с тех пор, когда весь жилищный фонд передавался из государствен­ной в муниципальную собствен­ность до начала приватизации.

Муниципальные предприятия и учреждения, создаваемые для уп­равления и обслуживания жилья, принимают передаваемый им в хо­зяйственное ведение или оператив­ное управление жилищный фонд на свой баланс. Такие действия выгод­ны им, поскольку исключают какую-либо конкуренцию и гарантируют их несменяемость в качестве управля­ющих.

При таких действиях искажается не только содержание экономи­ческих отношений, но и нарушается законодательство о бухгалтерском учете. В соответствии с Федераль­ным законом от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» вопрос при­нятия объекта недвижимого имуще­ства к бухгалтерскому учету решает­ся в зависимости оттого, кому при­надлежит право собственности на него. Поскольку жилые помещения и доли общего имущества много­квартирных домов, находящиеся в частной и государственной соб­ственности, не являются муници­пальным имуществом, то в соот­ветствии с законом регистрация и обобщение информации об иму­ществе, являющемся собственно­стью организаций, и обязательствах организаций (объекты бухгалтер­ского учета) производятся обособ­ленно от имущества и обязательств других лиц (ст. 1 и п. 2 ст. 8 Закона).

Учет своего имущества должен про­изводиться каждым собственником в отдельности. При этом физические лица не обязаны вести учет, подоб­ный бухгалтерскому.

Органам местного самоуправле­ния и органам государственной вла­сти субъектов Российской Феде­рации для исправления ситуации с искажением учета жилищной не­движимости необходимо исключить из учета жилищного фонда, находя­щегося в казне или переданного в хозяйственное ведение или опе­ративное управление своим пред­приятиям и учреждениям, жилые и нежилые помещения и доли в пра­ве на общее имущество многоквар­тирных домов, которые в резуль­тате приватизации и гражданско-правового оборота выбыли из пуб­личной (муниципальной и государ­ственной) собственности.

Необходимо проведение ме­роприятий по исправлению бухгал­терского учета недвижимости, при­надлежащей государствуй муниципа­литетам. Для этого государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям необходимо внести в свои бухгалтерские балансы из­менения, направленные на изъятие из них объемов жилых и нежилых помещений и долей в общем имуще­стве многоквартирных домов, нахо­дящихся в частной собственности юридических и физических лиц. Новый учет должен вестись так, как, например, учитываются отдельные квартиры в жилых домах, которые никогда ранее не относились к му­ниципальному жилищному фонду.

Дома (жилищный фонд) ТСЖ или ЖСК

Несколько слов о домах, которые иногда называют «дома (жилищный фонд) ТСЖ» или «дома (жилищный фонд) ЖСК». Обособление этих до­мов от домов муниципального или государственного жилищного фонда чаще всего связывают с тем, что они относительно редко обслуживаются муниципальными организациями ЖКХ и, естественно, не числятся на балансе муниципальных или госу­дарственных управляющих жилищ­ных организаций.

В разделе 4 «Учет основных средств» Рекомендаций по органи­зации финансового и бухгалтерско­го учета для товариществ собствен­ников жилья говорится о «переда­че товариществу на баланс жилого здания» и об учете ТСЖ «на своем балансе жилых домов». В Рекомен­дациях со

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *