Договор аренды купли продажи

да­та и мес­то под­пи­са­ния

ПРЕД­МЕТ ДО­ГО­ВО­РА

1.5. Од­нов­ре­мен­но _________________ (с пе­ре­да­чей пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект Про­да­вец пе­ре­да­ет По­ку­па­те­лю пра­во собс­твен­нос­ти на Зе­мель­ный учас­ток под ним;
с пе­ре­да­чей пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект Про­да­вец пе­ре­да­ет По­ку­па­те­лю пра­во арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка под ним;
с при­об­ре­те­ни­ем пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект По­ку­па­тель при­об­ре­та­ет пра­во поль­зо­ва­ния Зе­мель­ным участ­ком на тех же ус­ло­ви­ях, что и Про­да­вец).

1.6. Про­да­вец га­ран­ти­ру­ет, что на мо­мент зак­лю­че­ния До­го­во­ра _______ (Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток в спо­ре или под арес­том не сос­то­ят, не яв­ля­ют­ся пред­ме­том за­ло­га;
Объ­ект и пра­во арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка в спо­ре или под арес­том не сос­то­ят, не яв­ля­ют­ся пред­ме­том за­ло­га;
Объ­ект в спо­ре или под арес­том не сос­то­ит, не яв­ля­ет­ся пред­ме­том за­ло­га).

1.7. Объ­ект на­хо­дит­ся в арен­де:
Но­мер ре­гист­ра­ции __________________

Опи­са­ние пред­ме­та арен­ды ___________

Срок __

Арен­до­да­тель _______________________

Арен­да­тор __________________________

До­ку­мен­ты-ос­но­ва­ния ________________

Осо­бые от­мет­ки __.

1.8. Зе­мель­ный учас­ток на­хо­дит­ся в арен­де:
Но­мер ре­гист­ра­ции __________________

Опи­са­ние пред­ме­та арен­ды ___________

Срок __

Арен­до­да­тель _______________________

Арен­да­тор __________________________

До­ку­мен­ты-ос­но­ва­ния ________________

Осо­бые от­мет­ки __.

ПРА­ВА И ОБЯ­ЗАН­НОС­ТИ СТО­РОН

2.1. Про­да­вец обя­зан:

2.1.1. Под­го­то­вить Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток к пе­ре­да­че, вклю­чая сос­тав­ле­ние ак­та о при­еме-пе­ре­да­че зда­ния (со­ору­же­ния) (ак­та о при­еме-пе­ре­да­че объ­ек­та ос­нов­ных средств (кро­ме зда­ний, со­ору­же­ний)), яв­ля­юще­го­ся не­отъ­ем­ле­мой частью До­го­во­ра.

2.1.2. Пе­ре­дать По­ку­па­те­лю Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток по ак­ту в срок до _____________ ___ г.

2.1.3. Предс­та­вить до­ку­мен­ты и осу­щест­вить все дей­ствия, не­об­хо­ди­мые для го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект _______ (и Зе­мель­ный учас­ток в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним;
и сог­ла­ше­ния о за­ме­не арен­да­то­ра по до­го­во­ру арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним;
в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним, а так­же со­дей­ство­вать По­ку­па­те­лю в оформ­ле­нии прав на Зе­мель­ный учас­ток).

2.2. По­ку­па­тель обя­зан:

2.2.1. Уп­ла­тить Сум­му, ука­зан­ную в п. 3.1 нас­то­яще­го До­го­во­ра, в по­ряд­ке и на ус­ло­ви­ях, пре­дус­мот­рен­ных п. 3.2 нас­то­яще­го До­го­во­ра.

2.2.2. Пе­ред под­пи­са­ни­ем ак­та о при­еме-пе­ре­да­че ос­мот­реть Объ­ект и Зе­мель­ный учас­ток и про­ве­рить их сос­то­яние.

2.2.3. Предс­та­вить до­ку­мен­ты и осу­щест­вить все дей­ствия, не­об­хо­ди­мые для го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пе­ре­хо­да пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект _______ (и Зе­мель­ный учас­ток в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним;
и сог­ла­ше­ния о за­ме­не арен­да­то­ра по до­го­во­ру арен­ды Зе­мель­но­го участ­ка в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним;
в Еди­ном го­су­дарс­твен­ном ре­ест­ре прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним, а так­же со­дей­ство­вать Про­дав­цу в оформ­ле­нии прав на Зе­мель­ный учас­ток).

2.3. Все не­об­хо­ди­мые рас­хо­ды по го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пе­ре­хо­да прав на Объ­ект и/или Зе­мель­ный учас­ток _ (не­сет По­ку­па­тель;
не­сет Про­да­вец;
Сто­ро­ны не­сут по­ров­ну).

ЗАК­ЛЮ­ЧИ­ТЕЛЬ­НЫЕ ПО­ЛО­ЖЕ­НИЯ

8.1. До­го­вор сос­тав­лен в трех эк­земп­ля­рах, один из ко­то­рых на­хо­дит­ся у Про­дав­ца, вто­рой — у По­ку­па­те­ля, тре­тий пе­ре­да­ет­ся в ор­ган, осу­щест­вля­ющий го­су­дарс­твен­ную ре­гист­ра­цию прав на нед­ви­жи­мое иму­щест­во и сде­лок с ним.

8.2. К До­го­во­ру при­ла­га­ют­ся:
— ко­пия сви­де­тель­ства о го­су­дарс­твен­ной ре­гист­ра­ции пра­ва собс­твен­нос­ти на Объ­ект;
— ко­пия ка­даст­ро­во­го пас­пор­та Объ­ек­та;
— ко­пии пра­во­ус­та­нав­ли­ва­ющих до­ку­мен­тов на Зе­мель­ный учас­ток;
— Гра­фик пла­те­жей (При­ло­же­ние N 1) (при вы­бо­ре со­от­ветс­тву­юще­го ус­ло­вия в рам­ках п. 3.2 До­го­во­ра);
— _______.

Алексей доброго дня! чтобы вам сдавать помещение от своего имени вы должны обладать какими либо правами на это помещение. Собственность сейчас на жене и она является единоличным собственником.

В соответствии с п.1 ст. 209 ГК РФ :

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Т.е. на настоящий момент права на получение дохода от аренды приналежат супруге, а не вам и получать доход от сдачи в аренду имеет право только она. Тот факт, что менился собственник не затрагивает прав арендатора, поскольку теперь он обязан платить ту же сумму но не вам, а жене на основании ст. 617 ГК РФ.

Чтобы вам сдавать помещение от своего имени у вас должно быть какое-то вещное право на это помещение. Самый простой вариант- это передать помещение от жены к вам по договору субаренды с минимальной ставкой аренды и правом на сдачу вами помещения в субаренду. Это предусмотрено п.2 ст. 615 ГК РФ:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При такой схеме деньги от аренды от фактического арендатора получать будете вы на свое ИП и платить с этого дохода налог по УСН. Вы же в свою очередь оплачиваете жене свою аренду помещения у нее. При этом вы с женой абсолютно вольны в определении стоимости аренды между вами на основании ст.421 ГК РФ (свобода договора). И можете установить сумму аренды хоть 5000руб в мес, с которой она будет платить НДФЛ 13%.

Также вы можете оформить с супругой договору ссуды- т.е. передать помещение в безвозмездное пользование от нее к вам на бесплатной основе. Это предусмотрено ст. 689 ГК РФ:

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Большое количество квартир в нашей стране сдаются в аренду. Это ситуация наиболее очевидна в крупных городах. Кроме того, сдаются не только квартиры, но и жилые дома и комнаты – к договору, оформляющему отношения по аренде (найму) таких объектов недвижимости, применяются те же положения, что и в случае с квартирами.

Но что делать собственнику, если он заключил договор аренды (вернее договор найма жилого помещения), но хочет продать квартиру? С чем он может столкнуться при такой продаже? Какие проблемы могут возникнуть у покупателя при приобретении сдаваемой внаём квартиры? И что же делать арендатору, если собственник желает продать квартиру, которую он арендует?

Об основных проблемах и рисках для всех трех указанных выше сторон мы и расскажем в данной статье. В данном материале будет описано, как закон регулирует продажу арендуемой квартиры, если такая квартира продается не арендатору, а также способы избежать лишних проблем при такой продаже для продавцов, покупателей и арендаторов недвижимости.

Нужно ли расторгать договор аренды и выселять арендатора перед продажей жилья?

Закон не требует расторжения договора с арендатором квартиры или другого жилья, если такое жилье продается. Важно лишь то, что собственник жилья должен раскрыть покупателю информацию о том, что квартира арендуется и об условиях такой аренды. Если собственник не раскроет этого факта, то покупатель окажется в невыгодной ситуации и в некоторых случаях договор может быть признан недействительным, а с продавца в довесок к этому могут быть взысканы убытки.

Ст. 675 ГК РФ устанавливает правило о том, что смена собственника жилья (в том числе, посредством продажи) не является основанием для прекращения договора аренды (найма) жилья гражданами. Договор сохраняется и действует на тех же условиях, меняется лишь сторона арендодателя (наймодателя) – приобретатель квартиры становится такой стороной договора.

Для нового собственника, в первую очередь, будет иметь значение срок договора аренды и размер арендной платы. Большинство других условий договора, как правило, не будут иметь значения для покупателя квартиры – в особенности с учетом того, что положения закона, касающиеся аренды квартир гражданами, крайне строги и императивны и в большинстве случаев не допускается произвольное их изменение посредством договора. Обычно граждане заключают типовые договоры с малым количеством условий, а потому с такими договорами арендодатель вряд ли будет в худшем положении, нежели чем при применении базовых положений законодательства.

Кому может быть интересна покупка арендуемого жилья?

  • Покупка жилья, у которого есть арендатор, может быть крайне интересна для лиц, рассматривающих приобретение квартиры, жилого дома или комнаты в качестве инвестиций. В таком случае жильё не будет простаивать после покупки и новому собственнику не придется тратить лишнее время на поиск арендатора.

В данном случае размер арендной ставки может иметь значение для покупателя жилья. Но, как правило, такая ставка обычно бывает средней по рынку – мало кто сдает квартиры по договору найма по цене значительно меньше рыночной. Большой срок договора аренды может быть выгоден такому покупателю недвижимости, поскольку такой договор может гарантировать стабильный доход на долгое время.

  • Другой категории покупателей наличие аренды квартиры может быть невыгодно. Причем такая категория представляет львиную долю потенциальных приобретателей Ваших квартиры или жилого дома.

В России, в отличие от многих европейских стран, большая часть граждан проживает в собственном, а не арендуемом жилье (за исключением, пожалуй, Москвы и Санкт-Петербурга). А потому меньше покупателей рассматривают покупку квартиры не только как способ вложения денег, надеясь на рост цен жилья, но и на доходы с аренды, которые могут снижать последствия инфляции и преумножать деньги. Большая часть приобретения недвижимости приходится на ее приобретение для проживания в ней. Поэтому такие покупатели могут не захотеть приобретать арендуемое жилье, поскольку аренда такого жилья третьим лицом противоречит главной цели покупки.

Если даже продавцу и найдется найти покупателей из второй категории, то они вряд ли купят жилье, в отношении которого имеется договор аренды на долгий срок. Возможно, они подождут пару месяцев, сдавая приобретенную квартиру, но после истечения срока договора найма не захотят его перезаключать.

  • Арендатор может сам приобрести недвижимость у арендодателя, кроме того выкуп квартиры или дома может быть предусмотрен договором между сторонами. Однако данный случай нет смысла описывать более подробно, так как приобретаемое покупателем жильё не обременено ни чьим правом аренды (найма), кроме права покупателя, которое действует до момента покупки или даже прекращается за некоторое время до нее.

Как расторгнуть договор аренды перед продажей квартиры, жилого дома или комнаты?

Такой договор в любом случае можно расторгнуть по соглашению сторон. Если продавец находится в хороших отношениях с квартирантом и даст время на поиск нового жилья или даже предложит другой вариант, то договор, скорее всего, будет расторгнут по обоюдному согласию сторон.

Другой вопрос возникает в ситуации, когда арендатор не желает расторгать договор и покидать жилое помещение. Продать квартиру без арендатора гораздо легче для продавца, а потому ему во многих случаях будет выгодно досрочное расторжение договора.

Однако положения закона сильнее защищают арендатора – многие из них императивны, а в особенности основания расторжения. Закон прямо предусматривает несколько случаев, в которых арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор:

  1. Просрочка оплаты по арендной платы за два месяца, если срок соглашения меньше года;
  2. Неоплата квартиры арендатором более чем за 6 месяцев при сроке договора в год и более;
  3. Ухудшения состояния квартиры, а также же порчи или пропажи иного имущества арендодателя, передаваемого по договору вместе с квартирой и иным жильем, по вине арендатором;
  4. Использования жилья не по назначению: как цех, гостиницу, точку общественного питания, как автомастерскую (если жилой дом);
  5. Систематические помехи соседям со стороны арендатора: громкая музыка, грязь в квартире или на лестничной клетке.

Но при этом устанавливается судебный порядок расторжения договора – данное правило заметно отличается от внесудебного порядка расторжения договора аренды с юридическим лицом. Но если арендатор упорно отказывается съезжать, то даже в случае аренды жилья юридическим лицом потребуется обращение в суд.

Важно помнить о том, что в договоре аренды квартиры физическим лицом нельзя установить иные основания расторжения по инициативе арендодателя. При этом многие юристы и риелторы советуют включить иные основания расторжения в договор – действие таких условий на практике двояко.

С одной стороны, если дело дойдет до суда, то суд не сочтет допустимым установление иных оснований для расторжения соглашения. С другой стороны, можно понадеяться либо на то, что арендатор будет исполнять обязанности по договору только в силу того, что он подписал контракт и возложил на себя такие обязанности (соблюдение договора в данном случае будет по морально-этическим причинам), или же на то, что арендатор просто не знает положения закона.

Мы не рекомендуем злоупотреблять незнанием арендатором закона – но с практической точки зрения такие условия договора, которые нельзя будет исполнить в судебном порядке, могут быть выгодны для собственника квартиры, если арендатор их будет фактически исполнять, а дело не дойдет до суда.

Риски продавца при продаже арендуемого жилья

  • Первая проблема заключается в том, что жильё, у которого есть арендатор, может быть тяжелее продать. Как уже было сказано ранее, многих покупателей может не интересовать такое жилье.
  • Вторая проблема может заключаться в том, что арендатор может препятствовать продаже жилья. Качественно составленный договор аренды, содержащий подробно прописанное условие о порядке посещения арендатором жилого помещения, может частично решить данную проблему.

Если данного условия не будет в договоре, то, на практике, арендатор может не пускать иных лиц, кроме собственника (риелторов, покупателей), аргументируя это тем, что договором не было установлено, что третьи лица имеют доступ в квартиру или дом. Если без такого условия сам собственник часто посещает квартиру (что часто необходимо при продаже), то у арендатора могут возникнуть обоснованные претензии в отношении его частых визитов. Если же собственник будет строго соблюдать договор и уведомлять арендатора перед посещением, то вряд ли у арендатора возникнут обоснованные претензии к поведению другой стороны. Составить качественный договор с подобным и многими другими важными условиями Вы можете с помощью нашего конструктора договоров.

Кроме того, арендодатель может временно снизить стоимость на период продажи квартиры или дома, поскольку это может являться обоснованной компенсацией за причиняемые неудобства. Это также может стимулировать арендаторов привести квартиру в лучшее состояние и способствовать продаже квартиры, но повлечь помехи при продаже, поскольку арендаторы могут стремиться к сохранению квартиры в собственности у арендодателя и сохранению скидок. К примеру, можно вычитать определенную сумму из арендных платежей за каждый просмотр, если арендатор не будет находиться в этот момент в квартире и предварительно приберет ее.

Второй аспект данной проблемы заключается в том, что арендатор может намеренно говорить потенциальным покупателям ложные сведения о состоянии жилья. Чтобы не допустить такой ситуации стоит показывать недвижимость покупателям только в присутствии хозяина квартиры.

  • Если собственник не сообщит покупателю о договоре аренды и такой договор не будет зарегистрирован в реестре, то существует риск, что покупатель признает договор недействительным. Например, по основаниям ст. 178 или 179 ГК РФ, предполагающим возможность признания договора недействительным ввиду обмана или введения в заблуждения.

Стоит сказать о том, что обманом может считаться также намеренное умолчание о крайне важных для заключения договора обстоятельствах. Если покупатель продал квартиру во время отсутствия арендатора, но такой договор будет действовать еще несколько месяцев, а покупателю квартира требовалась в первую очередь для проживания, то факт наличия договора аренды, несомненно, является существенным для покупателя.

Если договор признают недействительным, то продавец получит жильё назад, но будет обязан возвратить его стоимость и проценты за пользования денежными средствами (по средней ставке банковских вкладов), а в некоторых случаях будет также обязан возместить покупателю убытки. Кроме того, продажей жилья без ведома квартиросъемщика он, очевидно, серьезно испортит свои отношения с ним.

Риски покупателя при покупке арендуемого третьим лицом жилья

  • При изменении собственника договор аренды сохраняет свою силу. В случае аренды жилья гражданами такое правило нельзя исключить договором. Поэтому покупатель становится арендатором. Но если размер арендной ставки слишком мал, то ему, скорее всего, захочется расторгнуть договор.

Сделать это до окончания срока действия такого соглашения при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей крайне проблематично. Если такой договор не будет расторгнуть по инициативе сторон или по требованию арендатора, то закон не предоставляет возможности досрочно расторгнуть договор в таком случае. Конечно, собственник жилья может обладать большими возможностями внедоговорного влияния на арендатора, но это уже не юридический вопрос, а потому оставим его на Ваше усмотрение.

Стоит сказать, что срок договора аренды жилья физическими лицами может доходить до пяти лет, хотя большинство из них заключаются менее чем на год. В случае низкой ставки арендной платы или резкой необходимости собственника в жилье большой срок договора может стать проблемой.

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Это означает, что окончания срока договора не может быть основанием для выселения арендатора, если арендатор против, а арендодатель хочет сдать жиль ё другому лицу. Но собственник квартиры может отказать арендатору, если не хочет сдавать жилье далее в течение года, а хочет жить в нем или безвозмездно предоставить возможность проживания в квартире или доме своим друзьям или родственникам.

  • Существует риск того, что продавец вовсе скрыл факт заключения договора аренды в отношении продаваемого имущества. И если покупатель не приобретал жилье для инвестиционных целей, то это может стать серьезной проблемой для него, так как такой договор сохраняет силу вне зависимости от извещения покупателя об аренде.

Если срок договора аренды больше года, то аренда должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Перед покупкой квартиры всегда стоит заказывать выписку из реестра, из которой можно также проверить наличие зарегистрированной аренды. Заказать официальную выписку из ЕГРН можно при составлении договора купли продажи квартиры, дома, комнаты и иной недвижимости на нашем сайте. Составление качественного договора и получение выписки обойдется Вам по цене одной выписки на многих других ресурсах, в том числе, через сайт Росреестра, поскольку на нем установлены фиксированные пошлины за получение гос. услуг.

В случае, когда продавец все же скрыл наличие аренды, то покупатель может оспорить договор купли продажи. Как указывалось выше, такой договор может быть признан недействительным, но только лишь в некоторых случаях. Кроме того, при наличии в тексте договора гарантий и заверений продавца о том, что продаваемая недвижимость не является предметом аренды, продавец может взыскать с продавца убытки и/или неустойку. Это без аннулирования договора поможет компенсировать потери покупателя от невозможности использования квартиры для проживания или слишком низкой арендной платы.

Возможные проблемы арендатора (нанимателя) при продаже арендуемой недвижимости

  • Для арендатора может существовать риск того, что собственник будет мешать постоянными показами квартиры покупателям. Во многом, вероятность появления такого риска зависит от отношений между собственником квартиры и арендатором, а также от условий договора.

По условиям хорошо составленного договора арендодатель обычно должен за некоторое время уведомлять арендатора о посещении жилья – в ином случае это может стать нарушением договора, за которое, в том числе, можно установить штраф (правда мало кто его в действительности устанавливает).

Также стоит упомянуть о том, что стоимость аренды продаваемого жилья может быть ниже – а потому выступать своеобразной компенсацией за помехи в пользовании жилым помещением.

  • Второй проблемой может стать покупка квартиры лицом, желающим в ней проживать. Это может означать, что арендатор не сможет воспользоваться правом перезаключить договор и будет вынужден освободить жилое помещение после окончания срока соглашения.

Продажа арендуемого жилья часто не представляется особой проблемой для всех трех сторон. Так или иначе, арендатор зачастую может успеть подыскать новое жилье во время продажи, которая может занять годы.

Кроме того, на рынке жилья в крупных мегаполисах продажа квартир с арендаторами стала обычным явлением. В Москве постоянно растет число арендаторов, пользующихся по договорам найма квартирами, которые постоянно меняют хозяев.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *