Долевая собственность на земельный участок

У земельного участка одновременно может быть несколько владельцев. При этом он находится в так называемой общей долевой собственности. Такая территория имеет особенные условия использования, межевания, возможности для продажи.

Понятие общей долевой собственности

Различают 2 вида общих владений:

  • совместную;
  • долевую.


В первом случае нет деления земельного участка на части, такой вид может возникнуть при покупке земли супругами, и они владеют совместно купленной территорией без выделения долей. Во втором случае собственность подразумевает нескольких владельцев одним участком, но с четким определением его частей, принадлежащих каждому собственнику.
Долевая собственность возникает в следующих случаях:

  • Оформление сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка.
  • Вступление в наследство по завещанию.
  • Приватизация территории.
  • Получение части участка по дарственной или, наоборот, дарение доли от своего надела.
  • Совместное фермерское владение участком с целью получения с него прибыли от ведения сельского хозяйства.

Все нюансы владения долевой собственностью на земли прописаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ.

Особенности использования участка в долевой собственности

Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам. Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Но совершать сделки по перепродаже своей доли или осуществлять застройку можно только по согласованию со всеми владельцами. Если хотя бы один собственник не согласен, сделка незаконна.
Если мирным путем нельзя установить порядок использования земельного надела, можно обратиться с заявлением в суд. Эти вопросы решает мировой судья.

Межевание земельного участка в долевой собственности

Специалисты, которые проводят работы по межеванию участка, выполняют геодезические съемки долевой территории, проверяют, соответствует ли участок тому, что заявлено документально, только после этих проверок начинается разделение территории на нужные части. Границы, образуемые при межевании, будут узаконены официально.
Процедура межевания и установления границ аграрного участка проходит следующие этапы:

  • Сбор сведений и их тщательный анализ.
  • Получение согласия от всех собственников площади земельного участка и людей, которые заинтересованы в установлении границ.
  • Геодезическая съемка.
  • Обработка данных.
  • Создание плана межевания – конечный результат.
  • Подача плана в регистрационную палату.
  • Получение кадастрового паспорта.

Чтобы оформить права на участок в долевом владении, после проведения всех этих процедур нужно обратиться с перечнем документов и планом межевания в кадастровую палату.
Если возникают споры о границах долей, проводится судебная экспертиза.
Как поступить, если необходимо выполнить межевание и занести участок в кадастр, а также как прекратить споры с соседями по поводу границ участка расскажет юрист в данном видео:

Как разделить землю в долевом владении

Обычно общую собственность на территорию имеют супруги, которые приобрели надел в браке, либо после приватизации территории родственниками. Реже долевая собственность на площадь надела бывает у людей, не имеющих родства.
Согласно статье 252 ГК РФ каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В этом случае человеку выделяется положенная ему доля, проводятся границы. Это может осуществляться как в добровольном порядке, так и по решению суда.
После раздела собственник может распоряжаться выделенной ему долей по своему усмотрению, не советуясь с другими владельцами.
Если разделение хочет провести только один из собственников, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.
Если раздел добровольный, проводится межевание, определяются границы, все полученные от специалистов бумаги сдаются на подпись главе района или города. Затем документы необходимо отдать в регпалату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. В течение 2-х недель готовится новый документ на право владения выделенным участком земли.
Список документов, которые нужно подать в ГКП:

  • договор о покупке или приватизации;
  • кадастровые паспорта;
  • согласие на разделение от всех заинтересованных людей;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 1 000 рублей с каждого владельца.

Если возник конфликт, и мирным путем не получается разделить территорию, придется обратиться в суд с заявлением о просьбе выделения принадлежащей владельцу доли в натуральном виде. В этом случае нужно составить иск и предоставить документы на рассмотрение. Если разделение будет одобрено, можно обращаться в регпалату за оформлением новых свидетельств, в случае отрицательного решения можно попробовать подать апелляцию в вышестоящий суд.
Существуют нормативы площадей земельных участков, если при делении общей территории на количество собственников размер участка меньше нормы, им откажут в разделе, и оспорить это уже невозможно.

Продажа доли земельного участка

Продажа аграрных участков, которые находятся в долевом владении, регулируется Земельным Кодексом, а также рядом статей ГК РФ.

Есть ряд нюансов при совершении перепродажи доли участка:

  • Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
  • У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
  • Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
  • В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.

Прекращение долевой собственности

Прекращение долевой собственности на недвижимое имущество регулируется 252 статьей Гражданского кодекса РФ. Возможны 2 варианта прекращения долевой собственности на землю:

  • В случае полного прекращения отношений между совладельцами.
  • Реорганизация общего крупного объекта путём выделения из него долей и составления документов на индивидуальное владение частями территории земли.

К первому виду можно отнести следующие сделки:

  • продажа доли не совладельцу;
  • оформление договора о дарении или обмене;
  • передача своей части земли супругу при разводе в процессе раздела собственности.

Ко второму типу относятся:

  • выкуп или прием в подарок долей у совладельцев;
  • выделение участка земли в натуральном виде, с оформлением личной собственности каждого.

Во втором случае участок делится при помощи обычного межевания с последующим оформлением всей документации. К каждой выделенной территории должен быть свой вход, также должна быть возможность заезда с дороги. В случае наличия на участке постройки, она достается одному из совладельцев согласно судебному решению или по согласию остальных.
Если прекращение долевого владения территорией аграрного участка выполняется по желанию всех собственников, необходимо оформить документ о распределении долей.
Подробнее о прекращении долевой собственности и выделении доли в натуре можно узнать из видео:

Владение аграрным объектом в долевой собственности имеет ряд специфических черт. Важно знать, как поступить в соответствии с законодательством в случаях продажи, дарения или других сделок с долями, чтобы не возникало недоразумений. Если часты конфликты с совладельцами, удобнее выделить свою долю в индивидуальное владение.

Понятие долевой собственности

В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса явление общей собственности предполагает наличие у имущества двух и более собственников. Законом определено два режима данного понятия:

  • долевая собственность, когда в отношении каждого совладельца объекта утверждаются принадлежащие доли;
  • совместная, когда не происходит выделения никаких частей.

Второй вариант актуален для имущества супругов, которое также называется совместно нажитым во время брака. Предполагается, что доверие между мужем и женой столь высоко, что обращать внимание на определение долей нет смысла. Однако сомневающиеся или просто прагматичные люди могут воспользоваться брачным договором для уточнения отдельных вопросов.

Долевая собственность на землю, дом, квартиру и иное имущество рассматривается отдельно. В такой ситуации части определены, причем они могут быть как равными, так и различными.

Особенности перевода земли в долевую собственность

Формирование данной категории собственности на земельный надел актуально в следующих ситуациях:

  • при проведении приватизации участка;
  • в случае со вступлением в права наследования по письменному волеизъявлению покойного;
  • при совместном владении землей для использования в фермерском хозяйстве с целью получения прибыли;
  • после заключения сделок, суть которых завязана на отчуждении/приобретении земли или ее части;
  • при дарении от участка доли третьим лицам или при получении части надела по дарственной.

Чтобы закрепить владение долевой собственностью должным порядком, совладельцам необходимо обратиться в государственное ведомство муниципалитета с заявлением о приобретении прав на землю с обязательным приложением кадастрового паспорта недвижимости.

Важно учитывать, государственная регистрация права на долю земельного участка не может быть проведена, если хотя бы один из собственников выступает против заявителя и самой ситуации с разделением. В этом случае заинтересованным лицам придется обратиться в суд для проведения разбирательства по конфликтной ситуации.

Распоряжение наделом, находящимся в общедолевой собственности

При владении и пользовании участком редко возникают проблемы, т. к. принятые механизмы понятны каждому человеку: доходы распределяются соразмерно доле, расходы формируются в соответствии с величиной принадлежащего имущества, правила использования отражены в соглашении с совладельцем.

Однако действует несколько иная ситуация при обстоятельствах, связанных с распоряжением надела, находящегося в общедолевой собственности – в соответствии с нормами ст. 246 ГК РФ все операции, связанные с участком, совершаются при достижении взаимной договоренности между собственниками. Иначе говоря, если решено продать землю, то необходимо для начала договориться между собой о правилах проведения сделки – со стороны «продавца» действуют совместно.

Соглашение рекомендуется оформлять в письменном формате, чтобы исключить возникновение непредвиденных обстоятельств, если один из участников решит отказаться от своей позиции и данных обещаний.

Сложности появляются в случае, когда кто-то из владельцев решит провести действия лишь со своей долей. В такой ситуации следует руководствоваться позициями п. 2 ст. 246 ГК РФ, согласно которым, собственник, вознамерившийся продать принадлежащую часть, первоначально обязан известить других сособственников о намерении реализовать сделку с указанием условий отчуждения и суммы. Подобным образом соблюдается приоритетное право покупки.

При этом учитывается ряд условий:

  1. Уведомление совладельцев осуществляется в письменном порядке.
  2. Указанные в сообщении суммы должны быть реальными – не допускается впоследствии продать участок за меньшую стоимость.
  3. При игнорировании необходимости в донесении до совладельцев информации о сделке в дальнейшем проведенная операция может быть оспорена и признана недействительной. На это заинтересованным лицам отводится три месяца с даты заключения договора.

Стандартная процедура продажи доли в общедолевой собственности на надел проводится следующим образом:

  1. Направляется извещение в адрес иных совладельцев о желании заключить сделку по отчуждению.
  2. Ожидание в течение месяца ответа от лиц, имеющих право на приоритетное приобретение.
  3. Если ответа не был дан или же собственники отказались от покупки, то остается найти покупателя и оформить операцию. Перед этим необходимо провести процедуру разделения земли специалистами и иметь при себе документ, где указаны границы. Также потребуется свидетельство, выступающее в качестве подтверждения право на владение долей.

Сроки ожидания сокращаются, если участники общедолевой собственности позаботятся об отказе от преимущественного права, который также предоставляется в письменной форме и с нотариальным удостоверением.

В дополнении стоит уточнить, что перечень покупателей при отдельных обстоятельствах может быть ограничен. К примеру, если земельный участок располагается на границе страны, это не означает, что он может быть продан иностранным гражданам или зарубежным компаниям. Данные запреты уточнены в ст. 15 Земельного кодекса РФ.

Как происходит разделение участка?

Согласно ст. 252 ГК РФ каждый из владельцев вправе затребовать разделения земли, находящейся в общей собственности. В такой ситуации гражданину предоставляется причитающаяся доля и определяются ее границы. При этом должное оформление реализуется как при достижении договоренности между собственниками, так и в ходе решения суда, если один из них не желает проводить разделение.

Если выделение доли решает реализовать один человек, а остальные не хотят этого, то они могут продолжать использовать общую долевую собственность на прежних условиях, за исключением части недвижимости гражданина, полученной в результате процедуры разделения.

При добровольном распределении осуществляется процедура межевания, в ходе которой определяются новые границы, а полученные от замерщиков бумаги передаются в администрацию муниципалитета для утверждения главой. После этого документы направляются в регистрационную палату вместе с разрешением на проведение выделения доли от комитета управления собственностью. На протяжении двух недель оформляется новый документ, подтверждающий право гражданина владеть выделенным участком надела.

Касательно обязательных документов:

  • договор о купле-продажи или проведении приватизации;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие от совладельцев на разделение участка;
  • квитанция в качестве подтверждения факта оплаты государственной пошлины.

При возникновении проблем с мирным урегулирование спорных вопросов по разделении территории, придется подавать иск в суд с прошением о выделении доли в натуральном выражении. В такой ситуации лучше обратиться к юристу, который поможет с разрешением конфликта в максимально сжатые сроки. При получении положительного ответа остается обратиться в регистрирующее ведомство за новым свидетельством. При отказе в удовлетворении заявления допускается апеллировать в вышестоящую инстанцию.

Отрицательное решение суда обычно обусловлено недостаточными для разделения размерами причитающейся истцу доли в земельном участке. Так, Земельным кодексом РФ предусмотрены минимальные нормативы площадей наделов, которые подлежат выделению. Важно учитывать, если отказ произошел на данном основании, то оспорить решение невозможно.

Долевая собственность земельного участка и выделение принадлежащей доли реализуется гораздо проще, чем определение и продажа части квартиры или дома. Однако если на наделе находится сооружение или иной неделимый объект, то могут возникнуть проблем с тем, кому он должен принадлежать.

В остальном же нужно учитывать законодательные требования: соблюдение преимущественного права покупки, уточнение границ доли, получение разрешения от администрации местных властей – знание нюансов и особенностей существенно облегчает процедуру разделения и отчуждения недвижимости.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

Сабирзянова Нурия Нургаязовна, соискатель кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского государственного университета.

Право общей долевой собственности на земельный участок <1> возникает на основе юридических фактов, обусловливающих право собственности граждан и юридических лиц.

<1> В статье речь идет о земельных участках, предоставляемых гражданам из государственных земель и земель муниципальных образований, а также выделяемых в счет земельных долей из земель бывших колхозов и совхозов и приобретаемых по другим основаниям. Право собственности на земельные доли предметом рассмотрения в данной статье не является.

Большинство граждан приобретают земельные участки в собственность в результате предоставления им государственной земли безвозмездно. Земля выделяется для развития садоводства, огородничества, дачного и жилищного строительства и для других целей.

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», утративший силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 137-ФЗ).

Значение упомянутого Закона РФ 1992 г. состояло в том, что в нем были определены виды земельных участков в зависимости от их целевого назначения, которые могли быть переданы в частную собственность граждан, принцип приватизации этих земельных участков, а также право их продажи <2>.

<2> Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 88.

Предоставление земельных участков из земель, составляющих государственную или муниципальную собственность, осуществляется и в настоящее время.

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Правила о переоформлении в собственность граждан земельных участков установлены п. 3, 4 и 9.1 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

«Предоставление земельных участков — одно из оснований приобретения права частной собственности Понятие «предоставление земель» включает в себя три юридических факта. Для приобретения права собственности на земельный участок необходимо, чтобы, во-первых, было принято решение о предоставлении земельного участка соответствующим органом; во-вторых, осуществлен отвод земли в натуре (на местности), и в-третьих, произведено правовое оформление предоставления земельного участка» <3>. К сожалению, многие исследователи отмечают отсутствие единых правил предоставления земельных участков для различных целей. Так, по мнению А.Л. Корнеева, целесообразна унификация порядка предоставления земли. В настоящее время такого общего порядка нет, предоставление земель (т.е. административное основание будущих гражданско-правовых отношений) производится по-разному для различных ситуаций <4>.

<3> Крассов О.И. Указ. соч. С. 80.
<4> Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М., 2006. С. 28.

Предоставление земельного участка чаще всего порождает право индивидуальной собственности гражданина либо право общей совместной собственности супругов. Очень редко возникает право общей долевой собственности супругов и еще реже — других членов семьи, хотя запрета в законе на приобретение участка в собственность родителей и детей не существовало и не существует.

При оформлении права собственности на участок, предоставленный супругам, в качестве собственников указываются оба супруга и свидетельство о праве собственности выдается в единственном экземпляре. Если участок предоставляется под строительство жилого дома, который намерены возвести двое или более лиц на праве общей долевой собственности, эти лица должны быть указаны и зарегистрированы как собственники земельного участка и свидетельство о праве собственности выдается каждому из сособственников <5>.

<5> Бирюков Б.М. Приватизация земельных участков. М., 2006. С. 175.

Основанием возникновения права частной собственности, а также права общей долевой и совместной собственности являются гражданско-правовые сделки — купли-продажи, мены, дарения.

Возможно приобретение земельного участка двумя или более гражданами с целью совместного его использования. Однако такие покупки крайне редки.

Чаще всего договор купли-продажи создает право общей долевой собственности лиц, которые приобретают жилой дом или иное строение, сооружение вместе с земельным участком. В этом случае каждый из участников приобретает долю в общей собственности на участок пропорционально доле в недвижимом имуществе либо сохраняется ранее сложившийся порядок пользования участком. Порядок пользования может учитываться в случае, если продается часть здания или строения, а остальные части остаются за прежними собственниками, между которыми уже сложился порядок пользования земельным участком, отличный от установленного ст. 35 ЗК РФ. Новый сособственник не может требовать изменения сложившегося порядка, если об этом не было решено в момент заключения договора о приобретении продаваемой доли.

Если земельный участок и здания, строения или сооружения на нем принадлежат одному лицу, то ни здания, ни строения, ни сооружения не могут быть проданы без земельного участка, а земельный участок — без зданий, строений и сооружений. Это правило, содержащееся в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, противоречило нормам ст. 552 и 553 ГК РФ, которые такую продажу допускали. С целью привести нормы ГК РФ в соответствие с ЗК РФ Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 118-ФЗ) ст. 553 ГК РФ была отменена, а ст. 552 ГК РФ сохранила свое действие в несколько измененном виде, хотя она противоречит ЗК РФ в той же мере, в какой противоречила ст. 553.

В случае продажи недвижимости без земельного участка права общей долевой собственности продавца и покупателя на земельный участок не возникает. Покупатель становится самостоятельным собственником участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Содержащийся в ст. 35 ЗК РФ запрет на продажу земельного участка без продажи находящейся на нем недвижимости объясним, когда участок неделим. Если же площадь участка позволяет выделить из него самостоятельный участок, то запрет, по нашему мнению, следует рассматривать как неосновательное ограничение права распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом. При делимости участка часть его, не занятая зданием, строением и сооружением, становится самостоятельным и индивидуально-определенным объектом гражданского оборота при условии выделения и оформления этой части в виде самостоятельного земельного участка.

Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, определяются, в зависимости от цели предоставления, субъектами РФ либо органами местного самоуправления.

К.И. Скловский справедливо заметил, что решение о разделе участка может принять только собственник. «Иные лица таких решений принимать не могут. Их соучастие в решении собственника является недопустимым, так как вступает в конфликт с ведущим правилом об исключительности собственности и юридически ничтожно» <6>. Возможность раздела участка и желание собственника его произвести исключают необходимость в образовании права общей собственности.

<6> Скловский К. Раздел земельного участка // ЭЖ-Юрист. 2005. N 45. С. 3.

В собственности нескольких лиц может оказаться земельный участок, размеры которого, его положение на местности либо разрешенное использование не допускают раздела, т.е. он является неделимым. В отношении таких участков Конституционный Суд РФ в своем Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, — такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности <7>.

<7> Вестник КС РФ. 2004. N 5.

Представляет интерес вопрос о признании части земельного участка в качестве самостоятельного объекта вещных и обязательственных отношений. В литературе по этому вопросу высказываются различные точки зрения. Так, в учебнике «Земельное право России» Б.В. Ерофеева части земельных участков не названы ни в качестве объектов права земельной собственности, ни в качестве объектов правоотношений по использованию земли. И к тем и к другим Б.В. Ерофеев относит земельные участки и земельные доли <8>. Не названы части земельного участка как объекты правоотношений и Ю.Г. Жариковым <9>. По мнению И. Плотниковой, часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав <10>.

<8> Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. М., 2007. С. 175.
<9> Жариков Ю.Г. Земельное право России: Учебник. М., 2006. С. 82 — 85.
<10> Плотникова И. Переход прав на участок // ЭЖ-Юрист. 2004. N 26. С. 4.

Федеральным законом N 118-ФЗ из указанных статей ГК РФ понятие «часть земельного участка» исключено. В качестве объекта правоотношений ГК РФ называет только земельный участок. Но в ЗК РФ это понятие сохраняется. Считаем, что нормы ЗК РФ следует привести в соответствие с положениями ГК РФ.

Итак, часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом правоотношений, в том числе отношений права общей собственности. Объектом общей собственности является не часть земельного участка, а доля в праве собственности на него и доля в его стоимости.

Основанием возникновения права общей долевой собственности на земельный участок является наследование его по закону или по завещанию. К наследованию земельных участков применяются общие правила части третьей ГК РФ.

В законодательстве не установлено особых правил для наследования недвижимого имущества вообще, однако для наследования земельных участков некоторые правила установлены.

Проблемы, возникающие при наследовании недвижимости, в равной мере касаются и наследования земли. Одной из них является ситуация, когда наследодатель при жизни не оформил права собственности на земельный участок (государственная регистрация наследуемого имущества). Отсутствие регистрации дает нотариусу право отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство. В таких случаях наследники обращаются в суд с иском о признании права собственности умершего на недвижимое имущество. Решение суда является основанием для регистрации права собственности наследников.

Однако и в этом случае возникают определенные технические сложности, которые заключаются в том, что государственная регистрация осуществляется на основании заявления собственника. Но в силу естественных причин наследодатель подать заявление не может. Соответственно, государственная регистрация в отношении прав умершего наследодателя не может быть осуществлена. Однако тем не менее государственная регистрация прав наследника в отношении наследуемого имущества производится на основании решения суда без государственной регистрации прав наследодателя <11>.

<11> Гришаев С.П. Наследование недвижимого имущества.

В случае надлежащего оформления права собственности наследодателя принадлежавший ему земельный участок включается в состав наследственного имущества и переходит в собственность наследников. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется (ст. 1181 ГК РФ).

Что касается особенностей наследования земельных участков, установленных ГК РФ, то они имеют значение в том случае, когда имущество наследодателя наследует не один наследник, а два или несколько, а также в случае, когда наследуемый земельный участок является неделимым.

Унаследованный участок становится общей долевой собственностью наследников, однако если размер участка позволяет, он может быть разделен между наследниками.

При невозможности раздела земельный участок согласно п. 2 ст. 1182 ГК РФ переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого участка. Остальные наследники имеют право на денежную компенсацию со стороны того, кто получил участок.

Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, участок становится общей долевой собственностью наследников. Владение, пользование и распоряжение таким участком осуществляется согласно правилам гл. 16 ГК РФ. При этом следует отметить, что распорядиться участком путем выделения из него доли наследники не могут. Они вправе установить порядок пользования участком, а в случае разногласий любой из них вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования участком.

Участниками права общей долевой собственности могут быть не только граждане, но и юридические лица, а также муниципальные образования.

До вступления в силу ЗК РФ юридические лица имели на используемые ими земельные участки, как правило, право постоянного (бессрочного) пользования. Но ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ обязала юридических лиц, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п. 7 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Президиум ВАС РФ, рассматривая в порядке надзора спор по делу N А19-4030/04-48, в Постановлении от 5 июля 2005 г. N 15524/04 указал, что право на приватизацию земельного участка в силу ст. 36 ЗК РФ принадлежит только собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке <12>. Но известно, что расположенные на одном неделимом земельном участке здания, строения и сооружения могут находиться в собственности не одного, а нескольких юридических лиц. Статья 36 ЗК РФ разрешает в этом случае собственникам строений заключать договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора либо приобрести участок в общую долевую собственность. И в том и в другом случае для приобретения права на земельный участок собственники зданий и строений совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты.

<12> Вестник ВАС РФ. 2005. N 12.

Между тем на практике такая процедура оказывается часто трудновыполнимой. Даже двум собственникам строений иногда сложно достичь согласия в вопросе о том, какое право приобретать: право аренды или право собственности. Еще сложнее разрешить вопрос, когда собственников более двух. Поэтому заслуживает внимания предложение К. Скловского о необходимости такого толкования ст. 36 ЗК РФ, которое позволило бы собственнику здания, сооружения, строения, помещения устанавливать своим личным заявлением (без множественности на стороне заявителя) право общей долевой собственности на земельный участок в порядке приватизации. Иначе обязательно будут возникать юридические тупики <13>. Данная позиция разумна и целесообразна.

<13> Скловский К. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2004. N 10.

Однако судебная практика рассматривает предусмотренный п. 5 ст. 36 ЗК РФ порядок оформления права общей собственности единственно возможным. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 июля 2004 г. N 3934/04 сказано: «Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума» <14>. Президиум признал законным решение об отказе в удовлетворении исков, основанных на единоличных обращениях с требованием об оформлении права собственности на участок.

<14> Вестник ВАС РФ. 2004. N 11.

Но отсутствие более приемлемого порядка оформления права собственности на землю не означает, что не следует стремиться к его установлению. При этом следует исходить из законодательного признания права общей долевой собственности на землю органа государственной власти или муниципального образования и юридического лица или гражданина. Это право должно быть зарегистрировано как право общей собственности с указанием долей каждого сособственника.

По мере того как юридические лица — сособственники недвижимого имущества будут обращаться с заявлениями о приобретении земли в собственность, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны вноситься изменения, касающиеся числа дольщиков и размеров долей. Конечно, предлагаемый порядок непрост, сложен, но иной, более простой способ оформления права общей собственности юридических лиц предложить трудно.

Этот порядок допускает не только последующее оформление права общей собственности юридических лиц, но и использование участка на разных правовых титулах, т.е. не зарегистрированные в качестве сособственников юридические лица могут оформить договор аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *