Как создать ЖСК?

Как мы уже рассказывали, в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее, как происходит такая передача, и какими должны быть действия дольщиков, создавших ЖСК для достройки своего дома.

Передача недостроя

В соответствии с законодательством в ходе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос о погашении их требований путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет возможна:

1. Стоимость объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований участников строительства более чем на 5%. То есть, если, предположим, сумма всех требований кредиторов составляет 100 000 000 рублей, а стоимость недостроя по оценке независимого специалиста 106 000 000 рублей, то объект ЖСК могут и не передать. Однако такая ситуация возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая редкость.

2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.

3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно, будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму, составляющую размер требований залогодержателей.

4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.

Следовательно, для получения прав на достройку дома дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, будут, скорее всего, потеряны.

Достройка объекта

Если все вышеперечисленные условия выполнимы, и дольщики серьёзно намерены достраивать дом своими силами, можно переходить к созданию ЖСК.

Для этого инициативная группа дольщиков должна провести собрание, на котором принять решение о создании ЖСК, выбрать правление и председателя, утвердить устав ЖСК и определить размер вступительного взноса. После регистрации ЖСК в налоговых органах в качестве юридического лица можно обращаться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, с ходатайством о погашении требований дольщиков путём передачи недостроенного объекта созданному дольщиками ЖСК. Параллельно с этим можно вести приём в ЖСК новых членов. Ими должны быть только дольщики застройщика-банкрота. Заявление о приёме должно быть рассмотрено в течение месяца, и общим собранием пайщиков принято решение о принятии или об отказе в принятии новых членов в ЖСК. Размер пая, который приобретает член ЖСК, должен быть пропорционален площади квартиры, на которую он претендует. В списке пайщиков, который ведёт правление ЖСК, в обязательном порядке указывается, какая квартира закреплена за каждым из пайщиков.

После принятия арбитражным судом решения о передаче объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются на общем собрании.

Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.

Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.

После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая – этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.

Как показывает опыт юридической фирмы «Красников и партнёры», сотрудники которой в своё время возглавляли юридические отделы крупных инвестиционно-строительных холдингов, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами мы настоятельно рекомендуем обратиться в юридическую фирму, имеющую богатый опыт работы в этой области.

Кроме того, предлагаем ознакомиться с нашими публикациями на тему стадий банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику и включению в реестр кредиторов.

О юридических услугах по сопровождению банкротства застройщика, ведению дел в арбитражных судах и юридическому сопровождению строительства, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

Организация строительного жилищного кооператива: как принимается решение?

Будучи одной из форм добровольного объединения граждан (физических и юридических лиц) с целью организации строительства жилищного объекта на паевой основе, а также – дальнейшего управления им, жилищно-строительные кооперативы часто выступают в роли самого застройщика многоквартирного дома после получения разрешения на эти действия.

В Главе 11 Жилищного кодекса РФ прописывается весь порядок организации, а также особенности деятельности жилищно-строительных кооперативов. Что же касается первоначального этапа – инициативе организовать такое объединение – все вопросы по этой теме находят свои ответы в Статье 112 ЖК РФ.

Здесь говорится о том, что инициировать создание кооперации из будущих владельцев квартир могут минимум 5 граждан (юридических лиц), которые вкладывают частные инвестиции в строительство МКД (они же – учредители и пайщики).

Общее количество квартир в строящемся МКД – означает максимальное число учредителей, чье участие правомерно в обсуждении организации данного коллектива.

Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция

После того, как будет сформирована инициативная группа граждан, желающих вложить частные ресурсы в строительство МКД в формате паевой доли, проводится заседание, на котором дольщики голосуют за правовую организацию коллектива. На данной встрече оговаривается ряд первостепенных вопросов, среди которых:

  • проведение госрегистрации кооператива;
  • финансовый объем паев каждого члена жилищного объединения на этапе создания и присоединения в процессе возведения;
  • метраж жилой площади, на которую претендуют пайщики;
  • избрание председателя и членов правления в ЖСК;
  • подготовка документов, разрешающих возведения МКД на земельном участке;
  • разработка плана и графика работ по возведению здания и подключению коммуникаций;
  • разработка и утверждения Устава кооператива (обязательный норматив по требованию положений Ст. 113 ЖК РФ).

Справка. Вступать в члены объединения типа ЖСК имеют право граждане РФ в возрасте от 16 лет.

Куда обращаться для того, чтобы создать?

Государственные регистрационные службы, а также региональные управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства должны быть документально оповещены о намерении создать жилищно-строительный кооператив.

В данном контексте, особое внимание следует уделить Уставу новосозданного предприятия – одному из основных документов, который должен быть готов к началу этапа регистрации.

Первое, что нужно зафиксировать в Уставе – это неприбыльность организации. При этом, здесь также четко указывается перечень ключевых видов деятельности с учетом форм налогообложения.

В Уставе отображается:

  1. название объединения, адрес;

  2. цель деятельности;

  3. особенности приема в коллектив долевых пайщиков и выхода из ЖСК;

  4. права, обязанности и ответственность членов коллектива;

  5. способы реструктуризации и закрытия организации (о том, как происходит реорганизация и ликвидация ЖСК, говорится ).

Скачать образец устава ЖСК

Где происходит государственное оформление?

Местные регистрационные службы – ведомства, уполномоченные провести процедуру правового оформления деятельности новосозданного ЖСК (Ст. 51 ГК РФ, а также ФЗ №129 «О госрегистрации юридических лиц»).

Проводятся эти действия в течение 5 рабочих дней, и, по окончанию, ЖСК получает статус юридического лица, данные о котором вносятся в Единый реестр юрлиц, а также в базы данных Министерства финансов и налоговой службы РФ.

После того, как кооператив будет официально зарегистрирован, его данные следует предоставить также и в местное управление Пенсионного фонда, а также Фонда социального страхования населения.

Какие бумаги понадобятся, чтобы открыть?

Для проведения регистрации ЖСК потребуется подготовить и предоставить следующие документы:

  • Заявление о госрегистрации кооператива на специальном бланке (форма 11001), подписанное уполномоченным на проведение регистрации лицом.
  • Устав предприятия (один экземпляр остается в архиве регистрационной службы).
  • Протокол собрания кооператива, заверенный подписями всех членов заседания.
  • Справка-подтверждение наличия уставного капитала в определенном имущественном или финансовом эквиваленте.
  • Квитанция об оплате госпошлины (равна 10 необлагаемым минимумам граждан РФ).

Правильное оформление документов

Для корректного оформления пакета документов, которые подаются для регистрации ЖСК, важно детализировать следующие данные:

  • наименование предприятия (полная и сокращенная форма);

  • вся информация о руководящем составе кооператива, членах правления, а также срок их полномочий (если он ограничен);

  • полный перечень функционала, который выполняет новосозданный ЖСК;

  • точную локацию, телефоны, e-mail, факс и т. п.

Важно! Заполняются все документы, которые входят в регистрационный пакет, на русском языке. Подписи на них – заверяются у нотариуса.

Правила оформления протокола о создании организации

Помимо Устава жилищно-строительного кооператива, документом первого приоритета для регистрации объединения является также и Протокол его первого заседания, на котором было принято непосредственное решение об организации ЖСК.

В Протоколе фигурируют ключевые для юридического оформления сообщества сведения:

  1. наименование;
  2. информация об уставном капитале;
  3. членах объединения;
  4. а также паевой доле каждого из них на начальном этапе.

Также в Протоколе учредительного собрания отображается информация об избрании руководящего состава и членов правления.

Скачать образец протокола о создании ЖСК

Подписанный участниками учредительного собрания документ обязателен для подачи в пакете данных в процедуре оформления ЖСК в государственных регистрационных службах.

В целом, стоит отметить тот факт, что порядок создания такой формы объединения собственников жилья, как жилищно-строительный кооператив, не является процессом длительным. Основная сложность здесь – изначально четкое согласование долевых паев каждого владельца, а также корректная документальная фиксация согласно правовым стандартам Жилищного кодекса (о том, какие документы необходимы для учреждения и ведения деятельности ЖСК, читайте ).

Именно от последнего фактора зависят сроки государственной регистрации, и, как следствие, начало функционирования самого ЖСК.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!


Такое понятие, как жилищно-строительный кооператив, в России известно давно. Так называется объединение участников (юридических лиц, граждан), цель которых – строительство жилья или управление многоквартирным домом. Регистрация ЖСК дает людям возможность совместно решать бытовые проблемы, привлекать инвестиции и отстаивать свои права. Создание такого общества происходит в особом порядке, о котором стоит узнать подробнее.

Кто вправе стать участником ЖСК

Согласно действующему законодательству принять участие в создании кооператива могут организации и граждане, достигшие 16 лет (ст. 26 ГК РФ). Такой возрастной порог установлен для жильцов, которые признаны полностью дееспособными в результате заключения брака.

Минимальное количество участников составляет 5 человек, а максимальное не должно превышать число квартир в многоэтажке. Решение о регистрации соответствующей формы управления принимается общим собранием собственников.

Основные стадии создания жилищного кооператива

Если владельцы квартир приняли решение создать кооператив, придется пройти несколько этапов:

  • Организовать общее собрание жильцов. Принять решение о выборе способа управления домом уполномочен только этот орган. Право на голосование имеют только собственники: нанимателям и жителям неприватизированных квартир приходится подчиняться общему решению.
  • На собрании необходимо подготовить и утвердить Устав. Именно этот документ является основополагающим при образовании ЖСК. В Уставе должны быть отражены такие данные, как наименование сообщества, его цели и задачи, особенности приема в коллектив и выхода из него, обязанности и права членов, порядок закрытия и внесения изменений в деятельность организации. Также обычно указываются способы управления и контроля над кооперативом.
  • Проголосовать. Для создания кооператива инициаторы должны привлечь на свою сторону не меньше 50% собственников.
  • Определиться с размером пая. Паевые взносы – основной источник дохода ЖСК, из них складывается и первоначальный капитал сообщества.
  • Запротоколировать мероприятие. Во время проведения собрания секретарь должен вести протокол, который позже прикрепляется к уставу.
  • Выбирается высший орган, который будет управлять кооперативом (например, правление и его председатель).

После завершения собрания инициаторы процедуры собирают документы и представляют их в местную администрацию. Это необходимо для того, чтобы в официальном порядке зарегистрировать кооператив как юридическое лицо и управляющую организацию.

Копии соответствующих документов передаются также в жилищную инспекцию и территориальное управление ФНС. После регистрации ЖСК можно открывать расчетный счет, заказывать печать и начинать деятельность, предусмотренную Уставом.

Необходимые документы для создания ЖСК

Список документов, которые передаются для регистрации кооператива в соответствии со ст.51 ГК РФ, выглядит следующим образом:

  • Заявление по установленной форме.
  • Устав, который был утвержден на собрании участников (один экземпляр – для ЖСК, второй – для регистрационного органа).
  • Протокол общего собрания. Он должен быть заверен подписями всех лиц, присутствовавших на заседании.
  • Справка, подтверждающая наличие уставного капитала. Он может быть как в имущественном, так и в денежном эквиваленте.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если пайщики предоставили корректный пакет документов, кооператив должен быть зарегистрирован в течение 5 дней. Данные о регистрации фиксируются в Едином реестре юрлиц, а также передаются в налоговый орган. Кроме того, о создании ЖСК необходимо проинформировать местное отделение ПФР и Фонд социального страхования.

В случае отказа в регистрации жильцы должны получить соответствующее письмо также в течение 5 дней после сдачи документов. В случае несогласия собственники имеют право обжаловать решение в судебном порядке

В чем выгода от создания ЖСК?

Создание жилищно-строительного кооператива может быть достаточно удобным и выгодным для жителей многоэтажки. Вот несколько плюсов такой формы управления:

  1. ЖСК – это официальное юридическое лицо с собственной печатью и расчетным банковским счетом. Члены кооператива вправе решать, как им управлять домом: собственными силами (например, нанимать электриков, уборщиков) или через заключение договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг.
  2. Размер обязательного взноса участники устанавливают самостоятельно, и он является вполне посильным.
  3. Еще одним важным преимуществом является возможность заниматься предпринимательством (размещать на здании рекламные щиты, сдавать помещения в аренду). Выручка от таких сделок может направляться на благоустройство дома.
  4. ЖСК могут получать кредиты в банках (например, на капитальный ремонт).
  5. Членам кооператива предоставляется право возводить различные объекты на территории около многоквартирного дома. Естественно, такие работы придется проводить за счет ЖСК.
  6. Поскольку деятельность по благоустройству здания регулируется самими участниками, она выполняется более качественно.

Минусом такой организационно-правовой формы является необходимость платить налоги. К примеру, если сообщество занимается техобслуживанием или ремонтом квартир, то с денежных средств, полученных от жильцов, нужно перечислять НДС

Кроме того, хлопот членам ЖСК хватает. Им приходится нанимать подрядчиков, налаживать бесперебойную поставку природных ресурсов, следить за тем, чтобы на счетах хватало денег для оплаты.

Создание жилищно-строительного кооператива – процедура, которая занимает немало времени. Несмотря на это, жильцы нередко принимают решение об организации ЖСК. Ведь доверять управление многоэтажкой посторонним людям хотят не все, тем более что управляющие компании далеко не всегда заслуживают доверия. Совместное объединение граждан позволяет решать многие вопросы более эффективно.

Автор статьи Станислав Ершов Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу. Написано статей 274

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *