Общежитие это многоквартирный дом

Коллеги! На обсуждение хочу поставить вопрос о бывших общежитиях и разграничении зоны ответственности в таких общежитиях между собственниками и управляющими организациями.

Управляющую организацию беру, как синоним другой стороны в правоотношениях, однако для ЖСК, ТСЖ, непосредственного управления, все то, о чем я буду говорить ниже, также действует.

Начнем с того, что в 90-х, начале нулевых, ведомственный, служебный фонд, состоящий из общежитий, начал переходить в муниципальную собственность.

Этот же фонд начал довольно активно приватизироваться гражданами и утратил статус общежитий, став многоквартирными домами, – со всеми вытекающими.

По сути, такие новообразованные многоквартирные дома, именуемые в обороте – «Общаги», имеют две особенности, два типа, имеющих значение для управляющих организаций.

На мой взгляд, хорошая «дефиниция» дана для них в пп. 51, 52 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Процитирую:

«51. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях коридорного, гостиничного и секционного типа (с наличием на этажах общих кухонь, туалетов или блоков душевых), производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в коммунальной квартире.»,

«52. Расчет размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителям в жилых помещениях в общежитиях квартирного типа, производится в порядке, установленном для расчета размера платы за коммунальные услуги для потребителей, проживающих в жилых помещениях в многоквартирном доме.».

То есть, у нас имеется два типа общежитий, одни – это блочные, где у нас имеются удобства в блоках или в худшем варианте – на этаже (правда, я таких не видел).

И второй вариант, где мы имеем удобства в комнатах, но какой-то элемент имеем общим. Например, я жил в таком общежитии, где все было в комнате: кухонька, туалет, душ; однако, душ не находился там изначально. Поэтому, в пятиэтажном здании, на первом его этаже, был довольно большой душевой зал «для всех».

И вот есть в этом, на мой взгляд, актуальный вопрос – что в таких общагах является общедомовым имуществом в понимании ч.1 ст.36 ЖК РФ и Постановления Правительства №491? Потому, что, отвечая на этот вопрос мы ответим, где заканчивается зона ответственности жильцов за содержание их имущества и начинается зона ответственности управляющей организации за содержание общего имущества всех собственников.

Хочу сразу отграничить этот вопрос от вопросов содержания лифта и консьержа, как недискуссионных, поскольку мы имеем в их отношении четкую позицию законодателя и Верховного Суда, выраженную Пленумом.

Я вижу это следующим образом в двух вариантах.

Вариант №1. Если Вы живете в общежитии, где на ваш этаж (блок) вынесены удобства в виде кухонь, туалетов, душевых – Вам следует воспринимать это вынесенное имущество, как собственность только тех граждан, которые проживают рядом с Вами на этаже или в блоке (как в коммунальной квартире), т.е. требовать что-то от управляющих организаций по этому имуществу (и проходам к нему) – Вы не можете.

Вариант №2. Если Вы живете в таком общежитии, где Вас с «этажными» соседями связывают только коридоры, а всех вас связывает, например, душ на первом этаже, то все это является общим имуществом всех жителей общежития. Такое имущество должно обслуживаться управляющей организацией.

Далее, в обоснование позиции я приведу нормы права (кроме пп. 51, 52 вышеприведенных правил).

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч.3 ст.30 ЖК РФ).

2. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире), – ч.1 ст.41 ЖК РФ.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч.1 ст.42 ЖК РФ).

4. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст.42 ЖК РФ).

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч.3 ст.42 ЖК РФ).

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч.1 ст.43 ЖК РФ).

7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ч.2 ст.43 ЖК РФ).

8. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

9. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.4 ст.16 ЖК РФ).

А вот норма, которую, на первый взгляд, можно привести в контрапозицию.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), – п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ.

На самом деле, все что я цитировал, это одна неделимая норма. Она не противоречит сама себе и в полной мере определяет правоотношения собственников комнат в общежитиях. Также, все это согласуется с Постановлением Правительства №491.

В итоге, я предлагаю считать новообразованные общежития многоквартирными домами двух типов:

— многоквартирными домами в классическом понимании, где маленькие квартирки имеют все (или практически все) для самообслуживания, а общим имуществом дома является все, что не умещается в эти квартиры;

— многоквартирные дома коммунального типа, где блоки или этажи являются квартирами, а общим имуществом являются лестничные клетки, лестницы, чердаки, подвалы и т.п.

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к Ст. 94 ЖК РФ

1. Общежития предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов в период работы или учебы.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные дома, и, как следствие, не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения или которые находятся в собственности граждан.

При регистрации жилого дома в качестве общежития орган государственной власти или орган местного самоуправления проверяет соответствие этого дома требованиям, предъявляемым к общежитиям:

— построен ли дом в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;

— укомплектован ли дом мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

— имеются ли штаты для обслуживания общежития.

При несоблюдении требований, предъявляемых к общежитиям, регистрация жилого дома в качестве общежития не должна производиться. И, соответственно, жилой дом не может быть использован в качестве общежития.

2. Жилые дома, используемые под общежития, находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных унитарных предприятий, государственных или муниципальных учреждений. И, соответственно, эти организации являются наймодателем и работодателем одновременно. С гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии на период трудовых отношений или учебы.

Новая редакция Ст. 94 ЖК РФ

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к Статье 94 ЖК РФ

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период осуществления ими деятельности, указанной в ч. 1 ст. 94 Кодекса. Подобное правило прежде было установлено в ч. 1 ст. 109 ЖК РФ 1983 г.

2. Специализированный характер жилых помещений в общежитиях требует их обособления от других объектов жилищного фонда. Поэтому, как и прежде, под общежития должны предоставляться только специально построенные или переоборудованные для этих целей дома (ср. с ч. 2 ст. 109 ЖК РФ 1983 г.) либо части домов. Указанное правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, постоянно проживающих в жилом доме на основании права собственности, договора социального найма и иных законных основаниях, не создавать им неудобства при проживании.

Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п. .
———————————
См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 219 — 220.

В судебной практике возникал вопрос, возможно ли с 01.03.2005 приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что из ст. 7 Вводного закона следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Таким образом, жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 01.03.2005, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 01.03.2005 при условии, если это жилое помещение является изолированным (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. ).
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.

3. В соответствии с Кодексом жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью, другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях (см. ч. 2 ст. 109 ЖК РФ 1983 г.). Таким образом, Кодекс избрал более «экономный» (для обладателей вещных прав на общежития) вариант укомплектования соответствующих помещений.

Другой комментарий к Ст. 94 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены только для временного проживания в период работы, службы или учебы граждан. Из этого следует, что по окончании указанной деятельности граждане должны выехать из общежития. Статья 103 предусматривает случаи выселения из общежитий с предоставлением другого жилого помещения.

О предоставлении жилья в общежитии см. комментарий к ст. 105.

2. Под общежития предоставляются социально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Целесообразность такой позиции сомнительна. Примечательно, что ранее действовавшим законодательством использование под общежития жилых помещений в домах, предназначенных для постоянного проживания, не допускалось.

Несмотря на разработку государством федеральных программ, направленных на обеспечение россиян жильем, жилищный вопрос остается одним из самых наболевших. Согласно данным статистики, больше двух миллионов россиян до сих пор живут в общежитиях. Многие граждане, по 20-30 лет проживающие в не самых комфортных условиях, интересуются, как можно перевести общежитие в статус многоквартирного дома и будут ли улучшения от таких перемен.

Правовой статус общежитий регламентируется нормами раздела IV ЖК РФ. В соответствии с его положениями порядок преобразования общежитий, принадлежащих государству, устанавливают власти субъектов РФ. Если общежитие является муниципальной собственностью, соответствующее право предоставляется властям муниципалитетов.

Как говорит закон, такие помещения предназначены для временного проживания. Они могут быть построены специально или оборудованы в жилых домах. Собственник (то есть государство или муниципальные органы) должен обеспечивать жильцов необходимой мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания.

Решение об изменении статуса общежития также уполномочен принимать только собственник. При этом переводимое в другую категорию помещение должно:

  • Быть предназначено для проживания людей в течение всего года.
  • Иметь необходимую площадь.
  • Соответствовать санитарно-гигиеническим нормам.
  • Располагать санузлом, кухней и другими местами, предназначенными для обеспечения потребностей жильцов.
  • Каждое жилое помещение должно иметь отдельный вход из коридора или с лестничной площадки.

Также необходимо, чтобы помещение, которое переводится в другой статус, было свободным от обременений. Если нужно, в здании должна быть произведена перепланировка: без этого перевод не допускается

Чтобы осуществить процедуру перевода, граждане должны подать заявление балансодержателю общежития. Как правило, на его рассмотрение отводится месяц. По итогам обращения собирается специальная комиссия, в которую предоставляется достаточно объемный пакет документов:

  1. Заявление жильцов.
  2. Список граждан, которые проживают в общежитие. К ним прикладываются документы, подтверждающие право людей на вселение.
  3. Технический паспорт помещения.
  4. Заключение, выданное местным центром Санэпидемнадзора.
  5. Проект перепланировки или переустройства.
  6. Заключение органов пожарной инспекции.
  7. Заключение, выданное архитектурно-планировочным управлением.

Председатель комиссии может запросить и дополнительные документы.

После этого проводится обследование помещений и принимается решение о том, возможно ли предоставить общежитию статус жилого дома. Результаты проверки фиксируются в соответствующем акте.

Если изменение статуса возможно, глава городской администрации подписывает распоряжение о переводе. Расходы на проведение процедуры, как правило, оплачивает балансодержатель. В случае отказа, который должен быть мотивирован, его можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Когда перевод будет произведен, вместо ордеров, выданных жильцам ранее, им вручат ордера на жилплощадь в коммунальной квартире. После этого нанимателям предоставляется право приватизировать жилье в соответствии с действующим законодательством.

Согласно закону далеко не каждому общежитию может быть присвоен статус жилого дома. Например, такому переводу не подлежат:

  • Помещения, которые находятся в учреждениях социального обслуживания. К ним относятся дома, предназначенные для проживания ветеранов, инвалидов, престарелых граждан.
  • Жилые помещения в детских интернатах, детдомах семейного типа и других заведениях для детей, оставшихся без родительского присмотра.
  • Служебные помещения, расположенные в пожарных депо и других зданиях, принадлежащих подразделениям по чрезвычайным ситуациям.
  • Специальные помещения, которые находятся в общественных и административных зданиях органов госбезопасности.

Не разрешат изменить статус и тех помещений, которые предназначены для временного проживания иностранцев и лиц без гражданства

Существуют и другие проблемы. Не секрет, что многие российские общежития находятся в плачевном состоянии. Но денег на капитальный ремонт в регионах не хватает. Жильцы вновь созданных жилых домов только начинают оплачивать взносы на проведение таких работ, и ждать, пока до них дойдет очередь, приходится долго.

Правда, в некоторых областях власти принимают решение ремонтировать бывшие общежития в первую очередь. Но это вызывает недовольство жителей других многоэтажек: получается, что собственники много лет вносили деньги, а их снова отодвинули.

Кроме того, за счет средств, выделенных на капремонт, можно выполнить очень ограниченное количество работ. В результате возникает ситуация, что и проблемы общежитий не решаются, и права других граждан оказываются ущемлены.

Таким образом, перевод общежитий в статус многоквартирных домов – не самый эффективный способ решения жилищных проблем. Гораздо большие надежды люди возлагают на строительство жилья с господдержкой, на которое ежегодно выделяются солидные средства. Но при желании жильцы могут попробовать добиться перемен, обратившись в местную администрацию.

Источник: Администрация г.Иркутска

В 2006 году в соответствии с «Новым Жилищным Кодексом» иркутяне — собственники жилья должны выбрать управляющую компанию для своих многоквартирных домов. Это может быть как частная структура, так и муниципальные жилищные предприятия. Для того, чтобы помочь населению в администрации города Иркутска, был разработан пакет документов, который облегчит собственникам жилья решение этой проблемы.

На данный момент получается так, что собственники помещений — граждане и организации — отстранены органами местного самоуправления от управления многоквартирными домами. Муниципалитеты осуществляли единоличный выбор способа управления многоквартирными домами в масштабе муниципального образования и «назначали» управлять ими свои организации. Редким исключением было создание товариществ собственников жилья и деятельность старых жилищно-строительных кооперативов. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами.

В связи с преобладанием в России частной собственности на жилые помещения действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел серьезные изменения организации управления многоквартирными дома ми и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. В частности изменилось установление размера платы на содержание и ремонт жилых помещений. Органы публичной власти должны устанавливать дифференцированные цены для нанимателей и для собственников. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 30, статья 39) собственники помещений, причем это не только граждане, но и муниципальные образования, города, всегда обязаны нести расходы на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.

Все решает общее собрание

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в соответствии с решением общего собрания всех жильцов многоквартирного дома (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность, сколько они предполагают за это платить. Такое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. В Жилищном кодексе также отражен порядок проведения общих собраний собственников помещений и принятия на них решений (45-48 ЖК РФ).

Если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт жильцы должны установить в соответствии с требованиями законодательства. в соответствии с требованиями законодательства (статья 158 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Малоимущие собственники квартир в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ могут обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии. Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме: как для граждан, так и для муниципалитета (часть 4 статья 162 ЖК).

Правомочия органов местного самоуправления устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения тесно связаны законодателем с наличием или отсутствием решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Фактически законодатель предусмотрел ограниченный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопросу определения размера платы вместо собственников помещений.

Управляющую компанию могут выбрать органы местного самоуправления

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в установленный срок или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Жильцы должны определится со своим выбором до 1января 2007 года, именно тогда истекает срок установленный Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». По истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выполнили предусмотренную статьей 161 обязанность по выбору способ управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК РФ в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. В последующем такие конкурсы будут проводиться в соответствии с положениями части 4 статьи 161 ЖК. На конкурсе определяются все условия договора управления домом (в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда муниципалитеты могут устанавливать свои цены на содержание и ремонт для каждого отдельного многоквартирного дома.

Размер оплаты индивидуален для каждого многоквартирного дома

В соответствии с Жилищным кодексом РФ решения, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помещений. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только собственники помещений в отдельном многоквартирном доме обязаны содержать это имущество (часть 3 статьи 30, статья 36, часть 1 статьи 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользоваться и в установленных пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 37 ЖК РФ).Общее собрание собственников помещений в каждом отдельном многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ) может принимать решения о реконструкции и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом.

Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства придомовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, всех предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях должен определяться дифференцированно для каждого многоквартирного дома.
В отличие от положений Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения «на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья». Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» принималось во исполнение ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.

Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления вправе отразить «метод экономической обоснованности расходов». При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда равном размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в таком доме «метод экономической обоснованности расходов» практически неприменим.

Собственники помещений должны заключить договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений заключают на основании решения общего собрания договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). Поскольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, условия договора (в том числе и размер платы) должны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанавливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на основании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и выполнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.

Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквартирным домом в соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (пункт 2), но не согласовали порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора», а ими являются «условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». В отношении договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий определен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не позволяет считать такой договор заключенным. Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизионных норм в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией орган местного самоуправления не вправе устанавливать размер такой платы.

Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливают органы местного самоуправления Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственников помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государственного или муниципального жилищного фонда может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управлении многоквартирным домом самостоятельно или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги этой управляющей организации. Поскольку договоры управления многоквартирным домом заключают собственники помещений (в том числе и муниципалитет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязательства перед наймодателями, вносят плату управляющей организации за собственников (наймодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Общежитие — это не многоквартирный дом

Жилищный кодекс РФ по-новому определяет порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в общежитиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются «специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов». Из этого следует, что законодатель не отождествляет понятия «общежитие» и «многоквартирный дом». Жилищный кодекс РФ не содержит легального определения понятия «многоквартирный дом». Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает квартирой «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет). Жилищный кодекс РФ относит жилые помещения в общежитиях к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).

Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Поскольку договор найма жилого помещения в общежитии является разновидностью договора найма помещения государственного или муниципального жилищного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей должен устанавливаться органа­ми местного самоуправления, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ. Таким образом, установленный разделом VII Жилищного кодекса РФ новый порядок определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структуре собственности в жилищной сфере, уменьшает административное воздействие, сложившееся еще с советских времен. Определение размера платы в соответствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конкуренции управляющих и ремонтно-строительных организаций, способствовать повышению качества содержания и ремонта жилья.

\
Вернуться к разделу статей

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *