Продать долю в однокомнатной квартире

2 565 просмотров

Имущество может принадлежать нескольким владельцам. В предыстории образования долевой собственности прослеживается передача недвижимости по наследству, приватизация квартиры жильцами, дарение какой-либо ее части. В итоге квадратные метры вынуждены делить близкие или далекие друг другу люди, и единственным выходом им кажется продажа доли в однокомнатной квартире. Эта процедура подчинена правилам, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Продавцу следует действовать согласно положениям ГК РФ (ст. 250), а именно — предоставить право преимущественной покупки другим дольщикам.

Порядок действий таков:

  • Обратиться к независимому оценщику для объективной оценки стоимости жилья.
  • Предложить иным дольщикам выкупить часть имущества. Для этого в их адрес направляются оповещения о продаже.
  • Спустя 1 месяц ознакомиться с ответами собственников.
  • Заключить договор с покупателем.
  • Оформить сделку в присутствии нотариуса.
  • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Прежде чем начинать процедуру продажи, следует обсудить намерения с иными дольщиками. Даже если отношения не складываются, нужно найти компромиссы, ведь от продажи имущества третьим лица обе стороны останутся в проигрыше.

Рекомендуем почитать:

  • Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
  • Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Как получить согласие собственников на продажу доли квартиры

Важно донести до каждого из совладельцев информацию, что доля в однокомнатной квартире продается, однако предварительно производится оценка стоимости жилья. Подробнее: Оценка доли в квартире

Продажа доли в квартире третьим лицам возможна, если другие совладельцы отказались приобрести ее по установленной цене. Владелец не имеет права продать свою долю дешевле, чем было указано в оповещении о продаже.

Уведомить о реализации имущества можно несколькими способами:

  • оформить письмо с уведомлением;
  • получить отказ от приобретения в письменном виде с нотариальным удостоверением;
  • поручить получение отказа нотариусу.

Наиболее распространенный способ — оповещение дольщиков путем отправки письма.

Уведомление оформляется в произвольном виде, однако должно содержать:

  • сведения о продавце;
  • техническую информацию о продаваемой недвижимости, адрес;
  • сумму продажи;
  • предложение приобрести долю и дать ответ в срок, равный 1 месяцу после получения извещения.

Образец оповещения о продаже доли недвижимости

Скачать образец оповещения о продаже доли недвижимости

Желательно направить документ заказным письмом с описью вложения, чтобы понимать, доставлено ли оно адресату или осталось лежать на почте до востребования.

Собственник может избегать получения уведомления: не открывать дверь почтальону, не ставить подпись в документе о вручении. В любом случае почтальон зафиксирует факт отказа от принятия письма, либо оставит в почтовом ящике уведомление о наличии заказного письма в почтовом отделении, которое будет там лежать на протяжении месяца.

Наиболее благоприятный вариант — получение от собственника письменного согласия на продажу доли. Тогда можно не ждать 1 месяц и продавать недвижимость, не опасаясь аннулирования сделки. Такая ситуация наблюдается, если доля продается родственнику, близкому человеку, проживание с которым желанно и не вызывает опасений.

При продаже доли основное правило — предложить иным дольщикам выкупить продаваемую часть. В случае продажи имущества с нарушением этого положения любой содольщик может перевести права покупателя на себя (для этого ему предоставляется срок, равный 3 месяцам с момента оформления договора). Также важно учитывать имущественные права несовершеннолетних детей. Если реализуется часть имущества, принадлежащая им, придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, второго родителя ребенка.

Составление договора

Получив согласие на продажу, можно приступать к оформлению сделки.

Все данные о приобретаемой недвижимости, условиях взаимодействия фиксируются в договоре, включающем следующие пункты:

  • дата, место составления;
  • сведения о сторонах соглашения;
  • суть договора с указанием отличительных характеристик имущества;
  • стоимость имущества и порядок уплаты;
  • права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки;
  • данные о понесенных расходах при заключении договора и пути их возмещения;
  • реквизиты и подписи сторон.
  • нотариальное заверение.

Образец договора:


Скачать образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

К договору прилагается передаточный акт.

Госрегистрация

Для оформления перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с документами:

  • паспортами сторон;
  • документами, подтверждающими согласие иных дольщиков на осуществление сделки;
  • нотариально заверенным договором о продаже и актом приема-передачи;
  • заявлением о постановке на учет и госрегистрации права собственности на долю;
  • правоустанавливающими документами на долю, подтверждающими полномочия владельца.

Если собственник — несовершеннолетний, необходимо приложить официальное разрешение органов опеки на совершение сделки.

Затраты

Для осуществления госрегистрации необходимо внести Госпошлину в размере 2000 тыс. руб. (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ).

Поскольку при продаже образуется доход, необходимо оплатить НДФЛ. В отношении недвижимости применяется имущественный вычет, размер которого равен 1 млн. руб. Из суммы, превышающий вычет, платится 13% налога.

Если жилье было во владении более 3 лет (до 2016 г.), налог не платится. С 2016 г. правила изменились, и вычет в размере стоимости недвижимости применяется к имуществу, находящемуся во владении от 5 лет. «Старые правила» продолжают действовать для квартир, полученных в результате дарения, по наследству, в итоге приватизации или по договору ренты.

Иные возможности продажи

На рынке недвижимости можно «обойти» запрет на продажу имущества одним из способов:

  1. Подарить часть своей доли. Поскольку дарение не требует получения разрешения от иных дольщиков, владелец может «подарить» малую часть своей доли, а когда потенциальный покупатель оформит право собственности — предложить ему покупку, а он воспользуется преимущественным правом.
  2. Предложить долю в качестве залогового имущества в банк. Финучреждения не откажут, если сумма приобретения будет ниже оценочной стоимости имущества. После оформления дольщик начинает умышленную просрочку (не менее 3 месяцев) и ждет, пока сумма долга не превысит 5% от стоимости заложенной доли. Так дорогостоящая покупка, взятая в кредит, остается у заемщика, а его доля становится собственностью банка.

Еще один способ продать долю — через суд, только в качестве покупателей будут содольщики, которых обяжут выплатить стоимость имущества.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника: порядок, судебная практика

Однокомнатная квартира — не лучший объект для продажи. Ведь кому понадобиться комната, где проживает посторонний человек, кроме любителей нажиться на неликвиде? Если собственников несколько, а проживать они совместно не могут, лучше договориться о реализации недвижимости и разделить полученный доход соразмерно имеющимся долям. Если такой ход событий сторону не устроит, а проживание с иными лицами он сочтет неприемлемым, можно обратиться в суд и потребовать выплатить компенсацию — сумму, соразмерную стоимости доли.

Разобраться в ситуации помогут конкретные примеры из юридической практики.

Пример 1

Гражданка Е. направила 2-ум содольщикам запросы с просьбой выразить согласие на продажу ее доли в квартире. Последние выразили согласие, но на протяжении полугода говорили, что скоро соберут деньги, но в реальности не обладали нужной суммой, а лишь «тянули время».

Гражданка Е. обратилась в суд с иском к П. и В. — дольщикам, владеющим 1/3 и 1/6 части квартиры соответственно, о выплате ей денежной компенсации за ½ часть однокомнатной квартиры. Истец указала, что выдел доли произвести не удалось, поскольку не позволяли габариты квартиры, а договориться о порядке пользования имуществом не получилось.

Принимая решения, суд руководствовался следующими фактами:

  • если выдел доли невозможен, владелец доли имеет право на предоставление компенсации;
  • выплата возможна, если дольщик на это согласен;
  • если доля незначительна, не может быть выделена, а участник не проявляет интереса к использованию имущества, то даже без его согласия суд может обязать иных дольщиков выплатить ему компенсацию.

Поскольку доля в жилой площади заявителя составляет 8,6 м2, выделить ее не имеется возможности, судья вынес положительное решение: обязать дольщиков к выплате компенсации соразмерно их долям.

Истец при этом лишается права общей долевой собственности.

В рассмотренном случае произошла выплата компенсации в счет доли квартиры по просьбе истца. Если бы инициатива исходила от ответчиков, которые бы просили дать компенсацию Е. и выселить ее из квартиры, все было бы иначе.

Нет закона, который заставил бы человека взять деньги и отказаться от доли недвижимости, если он этому противится.

Пример 2

Гражданину С. принадлежало 7/9 доли в квартире, а его брату К. — 2/9 доли. К. завещал свою часть имущества случайной знакомой М., с которой находился в дружеских отношениях. Унаследовав жилплощадь, М. квартплату не вносила, в квартире не проживала, однако на предложение С. продать долю ответила отказом, заявив сумму компенсации в 3 раза больше рыночной стоимости всей квартиры.

С. обратился в суд с иском о принудительном выкупе доли, однако суд решил, что это идет вразрез с интересами М., определение доли как «незначительной» имеет условный характер, а действия М. направлены на принуждение к продаже, подавление воли М. С. подал на апелляцию, однако результат остался прежним.

В итоге Верховный суд направил дело на повторное рассмотрение, поскольку в районном суде не было выяснено, какая реальная стоимость квартиры, не определена возможность проживания М. без причинения неудобств владельцу большей доли, не проверен факт платежеспособности истца. На повторном заседании выяснилось, что М. владеет еще 2-мя квартирами, а препятствия к продаже чинила из-за желания получить большую выгоду. Суд обязал С. выплатить М. компенсацию за 2/9 квартиры в размере 120 тыс. руб. (по результатам данных оценочной экспертизы).

Если нет желания продавать квартиру постороннему лицу, или жить в ней стало невозможно, а второй собственник отказывает в продаже, но сам покупать не торопится, можно обязать его выплатить компенсацию в принудительном порядке.

Порядок действий

Принуждение к продаже доли в однокомнатной квартире имеет смысл, если:

  • Доля мала, как и размер самого помещения. Имеет значение площадь квартиры. Например, есть разница между 2/9 в квартире с 32м2 жилой площади — это 7м2, или с 65м2 — это 14м2.
  • Возможно выделить долю в натуре. Это означает не только оборудование отдельного помещения, но и входа, средств коммуникаций. В однокомнатной квартире выделение невозможно.
  • Владелец малой доли не желает проживать в квартире, не заинтересован в ее использовании, не платит коммунальные платежи. Если у человека есть иное жилье, а он принципиально не идет на уступки, шансы выплатить ему компенсацию увеличиваются. Если квартира — единственная недвижимость, суд не может выселить владельца принудительно.

По отдельности данные факты веса не имеют, но в совокупности являются поводом для принудительной продажи доли.

Алгоритм действий таков:

  1. Предложить содольщику реализовать его долю. Желательно сделать это так, чтобы остались доказательства. Лучше оформить запрос в письменном виде. Впоследствии судья спросит, были ли попытки досудебного урегулирования спора. Положительный ответ следует подкрепить доказательством отправки запроса.
  2. Принять решение о стоимости недвижимости на основании пожеланий дольщика и анализа рынка недвижимости. Рекомендуется заручиться помощью специалиста-оценщика. Это потребует дополнительных затрат, но в случае положительного решения обязанность по возмещению расходов будет возложена на ответчика.
  3. Подготовить документы. Особое внимание уделить сбору доказательств нежелания ответчика владеть имуществом.
  4. Оформить иск.
  5. Принять участие в предварительном слушании. Можно до суда подать ходатайство об истребовании доказательств, о вызове свидетелей, о рассмотрении дела в отсутствие с привлечением представителя по доверенности.
  6. Поучаствовать в судебном разбирательстве.
  7. Получить судебное решение.
  8. Выплатить компенсацию ответчику.
  9. Оформить переход права собственности в Росреестре.

Каждый из этапов ответственен и требует подготовки, особенно важно правильное составление иска. Без корректной формулировки документ может быть отклонен или оставлен без рассмотрения.

Форма иска

Заявление подается в письменной форме с прикрепленным чеком об оплате госпошлины и пакетом документов. Форма иска должна соответствовать положениям ст. 131 ГПК РФ. Структура такова:

  • «Шапка» в правом верхнем углу: наименование суда, ФИО истца и ответчика, их адреса проживания, контактные данные, цена иска. В отношении ответчика также указывается адрес фактического пребывания для своевременного вручения повестки.
  • Наименование иска: «О признании доли незначительной и выплате денежной компенсации ее собственнику вместо выдела доли».
  • Суть документа. Указывается, где находится жилье, кто является дольщиком и на каких основаниях. Перечисляются аргументы в пользу принудительной продажи. Это может быть невозможность выдела доли в натуре, малая площадь квартиры, неуплата дольщиком платежей за эксплуатацию жилья, наличие у него другой жилплощади, отсутствие взаимопонимания, причем все доводы рассматриваются в комплексе. Обозначается стоимость жилья и сумма, возможная к перечислению дольщику.
  • Прошение о признании доли незначительной и назначении выплаты компенсации.
  • Перечень приложений.
  • Дата и подпись.

Образец иска:


Скачать образец иска о признании доли в квартире незначительной

Необходимые документы

К иску прилагаются:

  • копия паспорта;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копии исков по числу заинтересованных лиц;
  • выписка из домовой книги, техническая документация на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН о размере доли;
  • прочие документы, являющиеся обоснованием необходимости признать долю незначительной и выплатить за нее компенсация ответчику.

При подаче иска потребуется оплатить госпошлину. Ее сумма будет зависеть от цены иска — заявленной стоимости доли квартиры. Согласно ст. 333.19 НК РФ (п. 1.1), ее сумма не может быть ниже 400 руб. и превышать 60 тыс. руб.

Дополнительные расходы повлечет экспертная оценка стоимости квартиры (средняя стоимость 4-5 тыс. руб.), услуги юриста консультационного характера.

Сколько ждать принятия решения

С момента подачи иска в суд до вынесения определения о принятии заявления к производству проходит до 5 дней. Однако при некорректной подаче судья может отклонить документ или оставить его без рассмотрения.

Затем проводится досудебное заседание, где каждый предоставляет материалы, влияющие на ход дела, прошения или ходатайства.

Дата заседания, в ходе которого выносится решение, назначается в пределах 2 месяцев. Если потребуются дополнительные экспертизы, отчет срока приостанавливается, и в реальности суд может длиться дольше.

В случае продажи своей доли или попытке принудительной продажи доли соседа, стоит помнить: вырученная сумма будет гораздо меньше той, которая могла быть выручена, если бы стороны договорились. Идеально, если долю выкупит содольщик: ему достанется квартира целиком, а второй владелец получит желаемую сумму.

Обычно покупатели долей в «однушках» — риелторы-предприниматели, приобретающие части имущества за бесценок и «выживающие» из квартиры остальных владельцев. Они могут устраивать затопления, поджоги, дебош, только бы принудить жильца покинуть дом.

Сомневаетесь, как грамотно распорядиться долей в однокомнатной квартире, как убедить другого собственника решиться на покупку доли или согласиться на продажу своей? Задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Просмотров 399

Однокомнатная квартира – это минимальная неделимая площадь, которая состоит всего из одной жилой комнаты. Наличие доли в «однушке» говорит о том, что люди имеют самый невыгодный актив на случай продажи. Действительно, реализовать даже ½ долю однокомнатной квартиры третьим лицам – очень сложная задача. При этом может оказаться, что и остальные совладельцы не захотят выкупать долю продавца. Зато начнут поступать звонки с предложениями «черных риелторов»…

Сложностей много, рисков еще больше – осталось выяснить, можно ли вообще продать долю в 1-комнатной квартире и как это сделать на практике?

Законодательная база

Общая долевая собственность имеет нюансы, о которых нужно знать перед заключением сделок с жильем.

Кардинальные изменения в законодательстве произошли в 2016 году. Дольщиков обязали отчуждать доли в присутствии нотариусов. Если раньше заверка не требовалась, то сейчас это обязательное условие, без которого у вас попросту не примут документы на регистрацию (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

Немаловажно соблюдать и другое правило – преимущественное право покупки доли остальными совладельцами. Перед тем, как давать объявление и искать покупателя не из числа собственников, нужно предоставить последним возможность выкупа:

  • согласие – значит заключение договора купли-продажи с выбранным дольщиком;
  • отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней – повод для поиска покупателя «на стороне».

Игнорировать интересы сособственников – не получится, ведь в противном случае они вправе признать продажу недействительной (ст. 250 ГК РФ).

Оформление договора купли-продажи подчиняется нормам ст. 554—555 ГК РФ, а подписание акта приема-передачи – ст. 556 ГК РФ. Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.

Таким образом, закон разрешает продавать долю в однокомнатной квартире. Участникам остается лишь соблюдать правила и учитывать особенности продажи. Юристы отмечают, что доля в «однушке» – это «большая проблема» на случай ее отчуждения. Минус в том, что доля не выделена в виде комнаты, а является имущественным правом (не физическая).

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие. Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет.

Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

  1. Установить цену и условия продажи.
  2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:
  • устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных – в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
  • разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант — передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.
  1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) — по прошествии 30 дней.
  2. Назначить дату посещения нотариуса.
  3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
  4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС – единую информационную систему нотариата.
  5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
  6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН – о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей). Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре. Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец — ознакомиться и скачать его вы можете в статье «Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности».

Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн (через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

  • экземпляры договора купли-продажи;
  • копии паспортов;
  • копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
  • копии технических и кадастровых документов;
  • копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
  • копии выписки из домовой книги;
  • электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

Стоимость, расходы

Что входит в расходы на продажу доли в квартире:

Во-первых, госпошлина за удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – тариф 0,5% от цены ДКП, но в пределах 20 000 рублей.

Во-вторых, оплата услуг нотариуса, так называемые УПТХ – индивидуально.

В-третьих, госпошлина за госрегистрацию права собственности – Продавец оплачивает 350 рублей, а Покупатель – 2 000 рублей.

Затраты изначально будут больше, если продавцу придется уведомлять всех собственников. Рассылка ценных писем через Почту России обойдется в сумму от 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного типа – до 300 рублей с выдачей свидетельства о вручении письма.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника

Дольщики могут иметь свой взгляд на распоряжение жильем. Случается, что один из них хочет продать долю, а второй собственник против. Нередко он даже не собирается выкупать актив продавца, ожидая снижения цены или изменения решения. Что делать в такой ситуации?

Даже если кто-то из собственников препятствует продаже вашей законной доли – беспокоиться не нужно. Самое главное в такой ситуации соблюсти преимущественное право на выкуп остальными дольщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Достаточно выполнить эти действия, после чего думать о поиске покупателя.

Порядок действий не отличается от описанного выше. Собственник доли уведомляет совладельцев о своем решении, указывает цену и условия сделки – давая возможность выкупа доли в течение 30 дней. Осталось разобраться, что такое уведомление, как оно выглядит и кому его адресовать?

Уведомление о продаже доли в однокомнатной квартире

Обязательное условие при продаже доли в «однушке» – известить всех дольщиков о своем решении, даже если они изначально не согласны. Уведомление имеет вид обычного письма-предложения, т.е. составляется в письменной форме.

Варианты оповестить несогласных дольщиков о продаже:

  • личное вручение письма под роспись – если совладелец просто не хочет выкупать вашу долю, но и не уклоняется от ответа;
  • ценное письмо с описью вложения + уведомлением о доставке/вручении;
  • нотариальное уведомление – с последующей выдачей свидетельства о вручении.

Отправив извещения о продаже доли, остается только ждать. Если есть несогласные на покупку, они могут сразу дать ответ – нотариальный отказ (платный). Одновременный отказ всех совладельцев дает право досрочно начать поиск покупателя на стороне.

Если ответов не последовало, нужно ожидать в течение 30 дней – время на обдумывание предложения продавца. Истечение месячного срока позволит вам вести переговоры с любым другим приобретателем доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Что принято считать отказом:

  • уклонение от получения предложения – игнорирование доставки письма почтальоном, курьером;
  • неявка за корреспонденцией – несмотря на уведомление почты о доставке письма;
  • отсутствие ответа на письмо-предложение.

Таким образом, несогласие сособственника не играет никакой роли. Достаточно отправить извещения, выждать месячный срок и, – если никто из дольщиков не изъявил желания вступить в сделку – приступать к поиску покупателя.

Пример:

Фролов хотел продать ½ долю в однокомнатной квартире. Выручив деньги, собственник хотел приобрести комнату в другом городе. Вместе с ним в квартире проживал старший брат, который также имел долю. Он выступил против продажи, поскольку не хотел, чтобы в квартиру подселяли чужих людей. Фролов предложил выкуп ему, но брат отказался, т.к. не имел денег. Уведомив второго собственника о продаже, Фролов выждал месячный срок и выставил объявление о поиске покупателя. Однако желающих не находилось, звонили только сомнительные риелторы. Поразмыслив, Фролов передумал продавать долю в «однушке», тем самым отложив сделку. Если бы продажа состоялась, старший брат не смог бы ей помешать.

Риски и трудности

Вероятно, многим кажется, что распорядиться долей в 1-комнатной квартире довольно легко. На самом же деле здесь имеются серьезные риски. Собственники сталкиваются не только с несогласием, но и с риелторским обманом.

Какие сложности могут возникнуть:

  1. Иск со стороны «опоздавшего» совладельца – подается в том случае, если сособственник не успел ответить на предложение о выкупе. Например, находился в больнице, за границей, без связи и доступа к корреспонденции. Примечательно, что суды встают на сторону опоздавших.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту На заметку! Истец вправе заявить, что не успел ответить на извещение продавца, хотя имел намерение выкупить долю. Исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя подается в течение 3 месяцев после совершения сделки с третьим лицом. Обязательным условием будет платежеспособность истца, т.е. возможность выплатить ответчику (покупателю) понесенные им издержки.

  1. Отказ от органа опеки – выносится в случае нарушения интересов несовершеннолетних собственников. Если продавец отчуждает долю в 1-комнатной квартире, где есть доля ребенка, вселение нового собственника затруднительно. Малая площадь ухудшит условия проживания для детей. Ни один суд не сможет разместить в «однушке» две семьи или двух чужих людей разного пола.
  2. Неликвидный актив – продать долю в однокомнатной квартире очень сложно.

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Желающих ее купить на рынке недвижимости очень мало. Зато много желающих из числа «черных риелторов». Они готовы приобрести вашу долю за бесценок, а затем устроить ад остальным собственникам. Шумные вечеринки, потопы, «соседи с Кавказа», алкоголь, едкие смеси и краски, ночной ремонт – далеко не полный перечень воздействия на бедных совладельцев. Цель таких дельцов – вынудить владельцев долей продать им их за копейки (или выкупить текущую долю по завышенной цене — в 2-3 раза). И как показывает практика, это работает – у людей не остается иного выхода, кроме как пойти на сделку с «аферистами». Готовы ли вы испортить жизнь сособственникам?

Расселить людей в «однушке» очень сложно. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в суде – но не факт, что решение устроит всех собственников. Каждому хочется иметь отдельную комнату. Ситуация с однокомнатной квартирой это усложняет. Оптимальным решением видится продажа квартиры целиком, а не по долям.

Малогабаритные квартиры создают неудобства не только в плане жилья, но и в случае с продажей долей. Обычно возникают конфликты между собственниками. Нередко практикуется и отказ со стороны ООП – если затронуты интересы ребенка. Чтобы избежать проблем, нужно иметь опыт в подобных делах. Юристы нашего сайта помогут разобраться с продажей 1-комнатной квартиры. Вмешательство эксперта убережет от рисков, обмана и потери денег.

Рекомендуем актуальное видео к просмотру о порядке продажи доли в 1-комнатной квартире:

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Последнее изменение: Июнь 2020

Отчуждение доли в общем имуществе всегда сопряжено с рядом сложностей юридического и межличностного характера. Для успешной продажи части жилого помещения обязательно нужно соблюсти юридическую процедуру, подчиненную нормам гражданского права. Точное следование букве закона гарантирует благополучное проведение сделки и исключит вероятность участия в судебных тяжбах.

Правовая регламентация

Продажа части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, встречает на своем пути подводные камни, обходить которые целесообразно на пути планирования сделки, что позволит избежать финансовых потерь.

Ст. 246 Гражданского кодекса РФ наделяет каждого владельца доли в однокомнатной квартире правом распоряжаться имуществом по своему усмотрению: дарение, передача по наследству, оставление в залог – все осуществляется по желанию собственника, но при соблюдении действующего законодательства.

ГК РФ в статье 250 регламентирует принцип продажи долевой собственности. При отчуждении части жилой площади в первую очередь реализовывается право преимущественного выкупа остальных владельцев имущества. Если со стороны совладельцев предложения не поступают, продажа доли в однокомнатной квартире происходит третьим лицам.

Важно! После осуществления сделки нужно брать во внимание то, что совладельцы жилого помещения в соответствии со ст. 200 ГК РФ вправе обжаловать продажу доли в судебном порядке, учитывая срок исковой давности для своего случая.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» производимое отчуждение доли в общей собственности должно заверяться нотариусом.

Последовательность действий при продаже

После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.

Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:

  1. Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
  2. Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
  3. Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
  4. Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.

К сведению! Полномочия уведомлять Росреестр о совершающихся юридических действиях лежат на нотариусе.

Итоговым результатом продажи доли становится получение новым собственником выписки из ЕГРН о возникновении у него права владеть, пользоваться и распоряжаться частью жилого помещения. Совершение регистрационных действий по переходу прав собственности осуществляется в обязательном порядке.

Составление договора купли-продажи

Статьей 550 Гражданского кодекса определено, что договор купли-продажи составляется только в письменной форме с соблюдением основных правовых требований.

Совет! Рекомендуется подготавливать бланк договора в печатном виде. Использование рукописного текста вызывает предсказуемые сложности его восприятия сторонами и участниками сделки.

При заполнении формы договора купли-продажи нужно обратить внимание на соблюдение в нем требований гражданско-правовой сферы. Статьи 555—556 кодифицированного закона говорят об обязательном упоминании по тексту следующих элементов:

  • Предмета договора – наименование объекта сделки с указанием точной информации о его местонахождении и иных характеризующих данных;
  • Стоимости доли в однокомнатной квартире.

Если указанная информация отсутствует, договор купли-продажи считается недействительным. В обязательном порядке бланк договора должен включать в себя следующие составные части:

  • Общее название документа с указанием места и даты его составления;
  • Вводная часть, содержащая персональные и паспортные данные сторон сделки;
  • Характеристика объекта с адресом его местонахождения;
  • Указание на исходные данные правоустанавливающих документов;
  • Информация об остальных владельцах недвижимого имущества;
  • Стоимость доли и порядок осуществления расчетов;
  • Права и обязанности сторон по договору;
  • Сведения, подтверждающие отсутствие наложенных обременений;
  • Заверяющие подписи сторон;
  • Печать и подпись нотариуса.

Договор купли-продажи дублируется из расчета на количество участников сделки. Каждый экземпляр заверяется нотариально и обладает равной юридической силой в сравнении с остальными копиями.

В обязательном порядке приложением к договору становится акт приема-передачи, определяющий фактическое состояние объекта и констатирующий отсутствие претензий у сторон по отношению друг к другу. Данный документ, так же как и договор, удостоверяется подписями продавца и покупателя.

Подбор документов

Прежде чем приступать к нотариальному оформлению сделки, собственнику части однокомнатной квартиры нужно подготовить:

  1. Форму договора купли-продажи в необходимом количестве экземпляров;
  2. Документы, удостоверяющие личность, и их копии;
  3. Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;
  4. Технический паспорт (технический план) жилого помещения;
  5. Сведения, подтверждающие осведомленность всех собственников о продажи доли в общей квартире;
  6. Выписки из домовой книги;
  7. Заявления на совершение регистрационных действий в отношении квартиры от продавца и покупателя.

Перечень документов, необходимый для проведения сделки, связанной с продажей доли, не отличается по своему составу от иных списков документов по продаже недвижимого имущества.

Совет! Перед началом процесса по продаже квартиры целесообразно получить юридическую консультацию касательно своей ситуации. В индивидуальном порядке и в зависимости от обстоятельств владения жилой площадью, возможно, что возникнет необходимость в предоставлении дополнительных материалов.

Расходы

Продавцу и покупателю в ходе передачи прав собственности на долю предстоит потратиться по следующим пунктам:

  • Услуги нотариуса по подготовке и оформлению договора купли-продажи;
  • Ведение сделки в юридической конторе;
  • Государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки (не более 20 тысяч рублей);
  • Перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы на ведение сделки юристом и нотариусом участники сделки распределяют между собой. Информация об этих тратах фигурирует в подписываемом договоре.

Траты на пересылку уведомлений о продаже доли всем собственникам жилого помещения берет на себя продавец. Он так же платит подоходный налог по стандартной ставке (30% в общем порядке, 13% для граждан РФ и для иностранных граждан, имеющих особый статус), если часть помещения была в его владении короткий промежуток времени.

Можно ли продать свою долю без согласия иных собственников?

В соблюдение требований ст. 250 ГК РФ все сособственники однокомнатной квартиры должны быть извещены о планируемом отчуждении доли жилплощади. Желательно это сделать посредством письменного уведомления с распиской в получении информации. По истечении 30 дней с момента отправки заказных писем владельцам долей, допустимо продавать часть помещения третьим лицам.

Осуществлять продажу законной доли без согласия второго собственника – прямое нарушение предписаний закона. Но в том случае, если реакция со стороны совладельца не поступает (нет предложений по выкупу), или заказное письмо с уведомлением о продаже доли в общей квартире не забирают из почтового отделения, отчуждать часть однокомнатной квартиры допустимо по прошествии месяца. Закон признается заведомое согласие остальных собственников при отсутствии личных предложений.

Какие юридические сложности могут возникнуть?

Осуществить отчуждение доли в однокомнатной квартире сопряжено с рядом проблем, препятствующих благополучному совершению сделки. В числе острых моментов, способных затормозить или даже отменить сделку, имеются те, решить которые в правом поле, без дополнительной юридической помощи, практически невозможно.

Среди совладельцев жилплощади есть несовершеннолетние дети

Договор купли-продажи не имеет юридической силы при наличии запрещающего письма из органов опеки и попечительства. Структуры, выступающие за защиту интересов детей, никогда не согласятся на ухудшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка. Отменить это решение не получится даже в судебном порядке.

Сособственник заявляет о желании приобрести долю

Гражданско-правовое законодательство предусматривает обращение совладельца к исковому производству в течение 3 месяцев после проведения сделки о продаже доли. Восстановить пропущенные сроки суд может при наличии уважительных причин (например, в силу длительного отсутствия гражданина по месту жительства в силу болезни или командировки) в соответствии со ст. 205 ГК РФ.

Возмещение убытков, понесенных покупателем доли из числа посторонних лиц, берет на себя объявившийся покупатель первой очереди.

Деятельность «черных» риэлторов

К сожалению, поиск добропорядочного покупателя доли в однокомнатной квартире нередко так и не приносит желаемых результатов. Зато возникновение так называемых «черных» риэлторов на первом этапе решает проблемы продавца. Последствия отчуждения доли негативны для всех совладельцев помещения.

Деятельность недобросовестных риэлторов нацелена на вынуждение остальных собственников продать свои доли в квартире по ценам, ниже рыночных. Для этого в ход идут все силы и средства – законные и преступные.

Нужна ли помощь юриста?

Чтобы при продаже части маленькой квартиры не попасться на удочку мошенников, нужно обращаться к юридической консультации специалиста. Сложности, встречающиеся на пути продавца доли, нередко приводят в зал судебных заседаний.

Грамотный юрист поможет решить имущественные споры на досудебной стадии. По возможности приведет стороны конфликта к договоренности о продаже однокомнатной квартиры целиком. Такой путь разрешения проблемы наиболее предпочтительный, не создающий сложности собственникам всех долей в общем имуществе.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *