Продать квартиру жене

Продать квартиру супругу можно в любой момент семейных отношений, однако процедура совершения сделки будет зависеть от правового статуса недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности распоряжения жильем, если предстоит сделка между партнерами по браку.

Правовой режим имущества супругов

После вступления в брачные отношения реализация имущественных отношений граждан будет осуществляться с учетом особенностей, установленных семейным законодательством. Причиной тому является особый правовой режим имущества, в том числе недвижимости, приобретаемой за счет общих средств партнеров.

Правовой статус жилья, принадлежащего супругам во время брака, имеет следующие особенности:

  • к личной собственности мужа или жены относится имущество, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, дарение);
  • объекты, принадлежавшие молодоженам на момент регистрации семейных отношений, также остаются их индивидуальной собственность во время брака;
  • движимое и недвижимое имущество, купленное в браке за счет средств семьи, переходит в совместную собственность партнеров.

Указанный правовой статус будет иметь прямое отношение на условия и порядок распоряжения недвижимостью, в том числе на возмездные сделки между супругами.

Если квартира является личной собственностью одного из партнеров, он может распоряжаться ею по собственному усмотрению и без согласия своей второй половины. В этом случае, даже продажа недвижимости своему супругу будет проходить по общим правилам совершения гражданских сделок.

Иная ситуация возникает в случае, если граждане в период брака приобрели жилье, которое имеет статус совместного имущества.

Распоряжение имущественными активами, находящимися в совместной собственности граждан, имеет следующие отличительные черты:

  • отчуждение такого объекта возможно только при обоюдном согласии всех собственников;
  • каждый владелец будет выступать продавцом при заключении договора купли-продажи;
  • отчуждение имущества без согласия всех владельцев недопустимо.

Такие правила не означают, что продать объект или его часть, невозможно. Для этого можно изменить правовой режим жилого помещения, переоформив его в долевую собственность, и оформить сделку продажи. Однако даже в этом случае необходимо учитывать требования законодательства, ведь возникает ситуация фактической продажи части жилья самому себе.

Как продать супругу квартиру, купленную в браке

​Возможность переоформить совместно приобретенное имущество в долевую собственность доступна каждому из супругов. Это можно сделать как в период семейных отношений, так и после расторжения брака. Если оба партнера согласны определить свои доли, они обращаются в органы Росреестра с обоюдным соглашением, в котором укажут размер своих долей.

После выдела доли на каждого из супругов, они получают право распоряжаться своей частью имущества, в том числе продавать ее второй половине. Однако в этом случае возникают существенные проблемы, связанные с необходимостью получить согласие второго партнера на отчуждение доли:

  • для продажи доли одним из супругов требуется оформить нотариальное согласие второго партнера на совершение такой сделки;
  • если продажа осуществляется второму супругу, данное требование также должно исполняться;
  • возникает ситуация, когда второй партнер дает согласие на продажу доли самому себе.

Обратите внимание! Нотариальное согласие является обязательным элементов при распоряжении любым общим имуществом супругов, если оба партнера не выступают одновременно на стороне продавца.

Помимо этой проблемы, существует еще одно важное обстоятельство – если происходит продажа доли второму супругу, приобретаемое имущество вновь поступает в совместную собственность семьи, если иное не установлено договором. Таким образом, при совершении такой сделки возникает правовая коллизия, при которой оба супруга одновременно выступают на обоих сторонах договора.

Законодательство не допускает совпадения продавца и покупателя в одном лице, такая сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованной стороны. В данном случае заинтересованным лицом может выступить один из супругов после прекращения брачных отношений.

Совершение сделок продажи таким способом неизбежно вызовет вопросы со стороны регистрирующего органа и может повлечь отказ в регистрации перехода права собственности. Есть ли законный вариант продажи супругу квартиры, которая была приобретена совместно в период брака? Такой вариант есть, он также связан с переоформлением жилья в долевую собственность.

Для реализации решения о продаже второму супругу общей квартиры необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:

  1. обратиться в органы Росреестра с соглашением о распределении долей в равном размере, либо об оформлении квартиры в собственность только одного супруга (во втором варианте необходимость в дальнейших действиях может отпасть, если за передачу всего жилого помещения будет уплачена половина его стоимости);
  2. после получения выписки ЕГРН о распределении долей, необходимо заключить брачный договор и указать в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров (это позволит определить доли как личную собственность каждого супруга и обойти правило о продаже жилья самому себе);
  3. оформить договор купли-продажи доли без необходимости получать нотариальное согласие второй половины;
  4. зарегистрировать переход права собственности в органах Росреестра и получить выписку из ЕГРН.

Этот вариант представляет собой достаточно сложную процедуру, ведь гражданам предстоит соблюсти все формальности в уполномоченных государственных органах и нотариальной конторе, прежде чем получить возможность легально оформить куплю-продажу.

На первоначальной стадии распределения долей граждане могут отойти от равного принципа имущественных активов и сразу оформить объект недвижимости в собственность второго супруга. Если при этом будет передана денежная сумма, которая была запланирована для предстоящей купли-продажи, фактически состоится неофициальная сделка по отчуждению жилья.

Еще одним вариантом скрытой продажи квартиры будет являться условие в брачном договоре, что вся квартира поступит в собственность второго партнера после прекращения брачных отношений. Одновременно граждане могут оформить расписку о передаче денежных средств, определив такие действия как скрытую продажу.

Вариант с заключением брачного договора имеет существенные недостатки:

  • при определенных условиях брачный контракт может быть признан недействительным или расторгнут по требованию одной из сторон, ведь передача всего имущества только одному супругу будет формально нарушать интересы второй половины;
  • возможность получить всю квартиру в собственность будет связана с моментом расторжения брака, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
  • так как продажа таким способом осуществляется неофициально, при возникновении судебного спора будет крайне сложно добиться возврата денежных средств.

Таким образом, оптимальным вариантом для продажи супругу квартиры, приобретенной на семейные средства в период брачных отношений, будет являться определение долей в общем праве и оформление их в раздельную собственность.

Как продать супругу квартиру, купленную до брака

Имущественные активы, принадлежавшие молодоженам до вступления в семейные отношения, признаются их личной собственностью, если сами граждане позже не изменят правовой режим недвижимости. В этом случае для распоряжения жильем не потребуется получение нотариального согласия второй половины, собственник вправе самостоятельно найти покупателя и заключить возмездную сделку.

Если принято решение продать указанную квартиру второму супругу, сторонам предстоит выполнить следующие действия:

  1. оформить договор купли-продажи с согласованием цены сделки;
  2. обратиться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации перехода права собственности;
  3. получить выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирован переход квартиры новому владельцу.

Для совершения регистрационных мероприятий в учреждении Росреестра необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие факт личной собственности, а также договор купли-продажи и кадастровый паспорт. За обращение в регистрационные органы оплачивается госпошлина, которая составляет 2000 рублей.

Даже при таком варианте могут возникнуть сложности, если в договоре не будет предусмотрено, что приобретенное жилое помещение становится личной собственностью покупателя. По общему правилу, приобретенная в период семейных отношений недвижимость становится совместной собственностью обоих партнеров, т.е. продавец фактически будет выступать и на стороне покупателя.

Избежать такой коллизии можно только указанием в тексте договора, что квартира переходит в личную собственность покупателя. Это является законным правом граждан, поэтому при регистрации сделки оснований для отказа не наступает.

Необходимо учитывать, что в договоре следует указывать стоимость жилья, максимально приближенную к реальной рыночной оценке. Это связано с возможным наступлением обязанности по уплате налогов при отчуждении жилья и соответствующей проверкой со стороны налоговых органов.

Вконтакте Facebook Twitter Одноклассники

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

Особенности правового статуса

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях. Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный. Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.
  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку. Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют. Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить. Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Многие семьи задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Современное законодательство РФ не имеет никаких точных указаний на этот счет. Поэтому каждую ситуацию придется рассматривать в индивидуальном порядке.

Обо всех возможных раскладах будет рассказано позже. На практике сделки между супругами встречаются не так уж и редко.

Законодательство

Продажа квартиры супругу — дело не совсем простое. Особенно если не знать российского законодательства. Дело все в том, что в РФ запрещены сделки по продаже квартир родителям. Но не более того. Это значит, что теоретически продажа жилья супруге возможна. Так ли это на самом деле?

О понятии «собственность»

Может ли муж продать жене квартиру? На этот вопрос ответить не так просто. Законы РФ предписывают, что хозяин имущества может делать с собственностью все, что угодно — продавать, дарить, делить, закладывать под залог, обменивать и даже уничтожать. Это и есть право собственности. Оно состоит из владения, пользования и распоряжения квартирой.

Соответственно, запретить продажу имущества можно только в исключительных случаях. Но в идеале собственник квартиры/дома имеет право на ее продажу мужу или жене.

Наследство

Может ли муж продать жене квартиру? Если речь идет об имуществе, переданном по наследству, то такое право у супруга есть. Дело все в том, что при подобных обстоятельствах у продавца квартира находится в личной собственности. И ее можно продавать кому угодно (за исключением родителей). Сделка не будет иметь никаких особенностей. Она проводится точно так же, как и обычная купля-продажа имущества.

Добрачное имущество

Продажа квартиры от мужа жене и наоборот доступна и тогда, когда жилье было куплено до брака и оформлено на того или иного человека. Соответственно, сделка не запрещена законом. Добрачное имущество признается личной собственностью того, на кого оно оформлено. Если жилье покупают в браке, но за личные деньги одного из супругов, то такую недвижимость можно признать личной. И тогда ее тоже удастся продать жене или мужу.

Подарки

А может ли муж продать жене квартиру, полученную в дар в период брака? Да. Как ни странно, но дарственные в России являются довольно распространенной формой передачи недвижимости. Дело все в том, что подарки признаются личными, поэтому они не будут делиться при разводе.

Общее имущество

Довольно часто в семьях покупают квартиры уже после заключения брака. Такое имущество является совместно нажитым. Оно будет считаться принадлежащим и мужу, и жене одновременно. В данном случае вопрос о том, на кого оформлено имущество, не имеет места.

Соответственно, если человек задумывается о том, может ли муж продать жене квартиру, купленную в браке, то ответ его разочарует. Ведь он отрицательный. Почему? Фактически при продаже совместной собственности жене супруг попросту передает имущество самому себе. Такие сделки признаются ничтожными и не регистрируются в Росреестре. А это значит, что продать недвижимость жене не получится.

Развод

Тем не менее подобная операция станет доступной после развода. В такие моменты производится раздел имущества. И каждому супругу выделяется часть совместно нажитого. При подобных обстоятельствах супруг имеет право на продажу своей доли квартиры бывшей жене, и наоборот. Такие сделки проводятся в России все чаще и чаще.

Признание личным

Как переоформить квартиру с мужа на жену? Особенности этой операции будут перечислены ниже. Если квартира куплена в браке, то ее можно признать личным имуществом одного из супругов. Тогда недвижимость удастся продать жене или мужу. Подобная практика не такая уж и частая. Признание купленной в браке квартиры личным имуществом одного из супругов допускается, если:

  • за счет личных денег «продавца» провели капитальный ремонт;
  • «продавец» потратил большую часть своих средств на погашение кредита за жилье.

Операция проводится в судебном порядке. После признания совместного имущества личным можно продавать его супруге по общепринятым правилам. Ничего непонятного, странного или необычного.

Способы переоформления

Способы передачи (продажи) квартиры супругу могут быть разными. О том, как продать недвижимость, мы уже узнали. Что дальше?

Передать жилье жене можно и иными путями. А именно:

  • оформить дарственную;
  • оставить имущество в наследство (по завещанию);
  • выделить долю в общем имуществе и продать ее/подарить.

Кроме того, в России все чаще и чаще оформляют брачные контракты. В них прописывают особенности раздела общей собственности. И здесь можно указать, что имущество, оформленное на имя конкретного человека, считается его личным. Такой прием поможет облегчить процедуру переоформления квартиры, особенно если она была куплена в браке.

Итоги

Теперь понятно, может ли муж продать жене квартиру в России. Как показывает практика, это довольно распространенная сделка, которая иногда запрещена законом. Чтобы в процессе оформления документа не было никаких проблем, сторонам придется обратиться к опытному нотариусу. Он подскажет, как именно лучше осуществить сделку и переоформить имущество на супруга. Меньше всего проблем возникает при наличии брачного контракта, в котором указан раздельный режим прав собственности. Это и есть ситуация, при которой недвижимость признается за тем, на кого она оформлена.

Стоит помнить, что совместную собственность продать мужу не получится. Сначала производится выдел долей и лишь потом оформляется договор купли-продажи, а еще лучше — дарственная. Данный прием обезопасит «покупателя», и денег за подобное переоформление платить не нужно.

Может ли муж продать квартиру жене?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению любыми способами в рамках закона. Наиболее распространенной формой распоряжения является заключение договора купли-продажи. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица. Исключением является запрет на продажу жилья ребенком своим родителям, о такой сделке же между супругами закон ничего не говорит и ограничения не накладывает.

Необходимость в заключении подобной сделки на практике возникает часто и вызывает ряд спорных вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Рассмотрим две наиболее типичных ситуации.

Первая ситуация: потенциальный объект сделки – жилое помещение, которое один из супругов получил по наследству, либо приобрел до вступления в брак.

В данном случае имущество не считается общем и поэтому проблем с совершением сделки и регистрацией договора в Росреестре не возникнет.

Важно! Следует помнить, что в ряде случаев, даже имущество, полученное/купленное до брака может быть признано общим. Это возможно в следующих случаях:

  • полная реконструкция, капитальный ремонт;
  • выплата большой суммы кредитных обязательств за данную недвижимость из общих средств в период брака.

Вторая ситуация: квартира приобретена в период брака.

Согласно действующему законодательству, такое жилье является общим совместным имуществом, независимо от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности. Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе. А сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, признаются ничтожными.

Кроме того, при совершении сделок с общей недвижимостью обязательно согласие второго супруга. А в данной ситуации получается, что согласие дается опять же самому себе.

Указанные нюансы в итоге могут привести к ряду проблем:

  1. Во-первых, с большой долей вероятности Ростреестр откажет в регистрации сделки и перерегистрации недвижимого объекта.
  2. Во-вторых, даже если регистрационный орган даст «добро», то в дальнейшем в случае ухудшения взаимоотношений в семье, одна из сторон сможет признать сделку недействительной. Также это смогут сделать наследники в случае смерти наследодателя.

Оптимальным выходом из данной ситуации является выдел долей в общем имуществе. После того, как каждый получит свидетельство о праве собственности на свою долю. Затем следует заключить брачный контракт, либо соглашение в порядке ст.83 Семейной кодекса РФ в котором прописать раздельный режим собственности на вновь приобретаемое имущество.

Важно! Брачный договор необходимо нотариально заверять. Соглашение о разделе общего имущества не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Следующим шагом станет, заключение договора купли-продажи на долю, принадлежащую одному из супругов. И вот уже переход права по нему подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.

Если Вы не доверяете и скептически относитесь к институту брачных договоров, то можно поступить следующим образом:

  1. выделить доли в общем имуществе;
  2. заключить договор дарения своей доли в отношении родителей/других родственников, либо третьих лиц;
  3. а уже затем, лицо, которому подарена доля сможет продать данное недвижимое имущество Вашему супругу.

Основным минусом данного способа является то, что на этапе дарения одаряемое лицо передумает в дальнейшем продавать недвижимость, и Вы лишитесь жилья. Судебная практика говорит о том, что оспорить договор дарения очень сложно.

Таким образом, если у Вас возникли проблемы с разделом общего совместного имущества и Вы хотите их решить путем продажи своей доли мужу/жене, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Может ли муж продать жене квартиру? Все о способах передачи имущества супругу

Многие семьи задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Современное законодательство РФ не имеет никаких точных указаний на этот счет. Поэтому каждую ситуацию придется рассматривать в индивидуальном порядке.

Обо всех возможных раскладах будет рассказано позже. На практике сделки между супругами встречаются не так уж и редко.

Теперь понятно, может ли муж продать жене квартиру в России. Как показывает практика, это довольно распространенная сделка, которая иногда запрещена законом. Чтобы в процессе оформления документа не было никаких проблем, сторонам придется обратиться к опытному нотариусу. Он подскажет, как именно лучше осуществить сделку и переоформить имущество на супруга. Меньше всего проблем возникает при наличии брачного контракта, в котором указан раздельный режим прав собственности. Это и есть ситуация, при которой недвижимость признается за тем, на кого она оформлена.

Стоит помнить, что совместную собственность продать мужу не получится. Сначала производится выдел долей и лишь потом оформляется договор купли-продажи, а еще лучше — дарственная. Данный прием обезопасит «покупателя», и денег за подобное переоформление платить не нужно.

Особенности сделок с недвижимостью между супругами. Может ли муж продать жене квартиру и наоборот?

Многие задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Продажа квартиры возможна в любой момент семейных отношений.

Однако сделка имеет ряд особенностей, а ее этапы зависят от правового статуса недвижимости.

Рассмотрим более подробно различные ситуации продажи квартиры между супругами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Может ли супруг реализовать жильё своей супруге и наоборот?

Согласно ГК РФ каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. При совершении сделки оформляется договор купли-продажи. Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Запрет наложен на продажу жилой площади ребенком своим родителям. О продаже жилья между супругами в законодательстве ничего не сказано, следовательно, муж имеет право продать квартиру жене.

Если квартира приобретена в период брака, то такое жилье является общим совместным имуществом, в независимости от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности или нет.

Таким образом, продавая квартиру супруге, муж формально продает её сам себе. Сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, являются недействительными.

Как происходит продажа, если жильё в совместной собственности?

Правовая база

Вступление в брачный союз влечет за собой некоторые юридические последствия. Одним из таких последствий является возникновение режима совместной собственности. Порядок действует при отсутствии брачного договора, то есть в большинстве случаев (статья 33 СК РФ).

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

    Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

  • Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Супружеская собственность формируется за счет всего нажитого, заработанного и купленного каждым из супругов после заключения брачного союза (статья 34 СК РФ).

    Владельцы общего имущества (супруги) обязаны использовать и распоряжаться имуществом по взаимному согласию (статья 35 СК РФ). Следовательно, недвижимость может быть продана только с согласием второго супруга.

    Можно ли провести сделку с общей и долевой собственностью?

    При общей собственности каждый владелец несет за нее ответственность. При этом не имеет значения, какая у них форма владения – общая долевая или совместная собственность. Оба супруга несут ответственность за своевременное внесение кварплаты, налогов и т. д.

    При долевой собственности все затраты по оплате коммунальных услуг, а также на содержание жилья рассчитываются исходя из размера доли.

    После развода часто возникают вопросы о том, как продать часть квартиры, которая принадлежит конкретному супругу.

    Если жилплощадь является общим имуществом, продать свою долю в ней не предоставляется возможным.

    Супруги имеют право в любой момент разделить совместное имущество (статья 38 СК РФ). Провести процедуру можно по обоюдному согласию, оформив соглашение у нотариуса.

    Если такая возможность отсутствует, то обращение в суд неизбежно.

    Через выделение долей

    Как было сказано выше, после выделения доли каждому супругу недвижимость перестает быть совместной собственностью.

    Совладелец наделен преимущественным правом для покупки (статья 250 ГК РФ). Таким образом, процедура продажи начинается с переговоров о покупке вторым супругом. Если получен отказ, то можно предлагать долю третьим лицам.

    Если супруги приняли решение о сделке купли-продажи между собой, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

    • согласовать цену;
    • изготовить и подписать договор;
    • направить документы в Росреестр или МФЦ;
    • получить документы о переходе прав собственности.

    Для регистрации гражданину нужно предоставить правоустанавливающие документы на долю в квартире, договор купли-продажи и кадастровый паспорт.

    Также следует оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

    Через брачный договор

    Брачный договор представляет собой письменный документ, который заключается между молодоженами или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на недвижимость. Брачный договор может содержать информацию о порядке раздела имущества после расторжения брака.

    Для осуществления продажи необходимо выполнить следующие действия:

    1. Обратиться в Росреестр с соглашением о распределении частей в равном размере, либо об оформлении жилого помещения во владение только одного супруга (если во втором случае будет оплачено 50% стоимости жилого объекта, то необходимость в других действиях пропадет).
    2. После получения выписок ЕГРН следует оформить брачное соглашение, обозначив в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров.
    3. Заключить договор купли-продажи.
    4. Направить документы в Росреестр для регистрации.

    Если в брачном договоре будет условие о том, что недвижимое имущество полностью переходит в собственность одного из партнеров после развода, то процедура значительно упроститься.

    Договор купли-продажи

    Соглашение купли-продажи формируется в стандартном виде. В документе указываются характеристики жилого объекта, цена, права и обязанности сторон.

    В качестве сторон выступает продавец и покупатель (кто продает и кто будет собственником в конечном результате). Заверять договор у нотариуса нет необходимости.

    Нюансы для недвижимости, купленной до брака

    Совместным имуществом является все имущество, нажитое супругами в браке (статья 34 СК РФ). Если жилой объект был куплен женой или мужем до брака, то он не является совместной собственностью.

    Однако есть исключительные случаи. Если второй супруг во время совместного проживания внес значительный вклад в улучшение или реконструкцию имущества, то он вправе на него претендовать (статья 37 СК РФ).

    Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

    Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

    Подобные факты устанавливаются в судебном порядке. Заинтересованное лицо (один из супругов) должен направить исковое заявление в суд.

    Порядок действий

    Как было сказано выше, приобретенная недвижимость до брака не является совместно нажитым имуществом.

    Продажа производится согласно стандартному порядку. Собственник ищет покупателя, подготавливает необходимые документы и направляет их в регистрационную палату или в МФЦ.

    Потребуется подготовить следующий пакет бумаг:

    • общегражданские паспорта сторон;
    • соглашение купли-продажи;
    • документ, подтверждающий право собственности на жилой объект;
    • техпаспорт;
    • документ, подтверждающий право пользования жилым объектом;
    • данные о зарегистрированных лицах;
    • заявление о регистрации, оформленное по установленной форме;
    • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

    Если у второго супруга претензий не имеется, то владелец может смело приступить к подготовке.

    Подводя итоги, отметим, что если гражданин купил недвижимость до брака, он имеет право ее продать. Продажа совместно нажитого имущества производится после разделения долей на каждого из супругов.

    Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

    Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

    Судя по указанной ситуации, Вы владеете квартирой более трех лет и являетесь резидентом. Соответственно, платить налог не придется, так как Вы достигли предельного срока владения недвижимостью, по достижении которого освобождаетесь от уплаты налога с продажи квартиры.

    На сегодняшний день налоговая база для получения вычета с покупки составляет 2 млн руб. Соответственно, имеет смысл указать стоимость не менее данной суммы, чтобы иметь возможность получить налоговый вычет на покупку целиком. Для продажи квартиры согласия зарегистрированных лиц в квартире не требуются.

    Отвечает председатель коллегии адвокатов «Триумф» Полина Рязанова:

    Продайте по цене не ниже кадастровой стоимости. Факт оплаты подтверждается вашей распиской в получении денежных средств от бывшей жены в оплату цены квартиры либо указанием в самом договоре купли-продажи, что денежные средства в оплату квартиры Вами уже получены. Вы освобождаетесь от уплаты налога, а Ваша жена получает налоговый вычет. Максимальный размер налогового вычета – 2 млн рублей. Тогда Ваша бывшая жена сможет возвратить уплаченный налог (либо получить освобождение от уплаты) в размере 260 тысяч рублей. Исчисляется по формуле: 2 млн (размер вычета) х 13% (ставка налога на доходы физических лиц).

    Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

    От отчима согласия не требуется.

    В соответствии с налоговым законодательством РФ, для освобождения от налогообложения минимальный срок владения недвижимостью, право собственности на которую возникло до 01.01.2016 г, составляет три года. Соответственно, при продаже Вами квартиры в 2018 году дохода, с которого Вам необходимо заплатить налоги, не возникает, как и обязанности его декларировать.

    Налоговым законодательством предусмотрен налоговый имущественный вычет при покупке недвижимости в сумме понесенных расходов, но не более 2 млн рублей. При этом должен соблюдаться ряд требований, среди которых есть требование об отсутствии взаимозависимости лиц сделки. Таким образом, физическое лицо имеет право на данный вычет при условии, что сделка не совершена между взаимозависимыми лицами. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, взаимозависимыми лицами признаются действующие супруги.

    В случае если на момент покупки квартиры имеется свидетельство о разводе, то право на имущественный вычет у Вашей бывшей жены есть, исходя из величины оплаченных расходов на приобретение указанной квартиры. Вы и Ваша супруга в данном случае признаваться взаимозависимыми не будете. Установить иное может только суд.

    Исходя из вышесказанного, Вы имеете право указать любую стоимость в договоре купли-продажи для получения имущественного вычета Вашей бывшей женой, не забывая, что сделка должна носить не фиктивный характер, то есть цена сделки должна быть соизмерима с рыночными условиями.

    Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

    Да, Вы можете оформить свою квартиру на бывшую супругу, которая формально не является близким родственником. Следовательно, и налоговый вычет получить можно. Однако окончательное решение останется за налоговой инспекцией, так как налоговый вычет нельзя осуществить в случае, если сделки были совершены между взаимозависимыми лицами. Необходимо понимать: помимо того, что это бывшая жена, она еще и мать Ваших детей, следовательно, существуют взаимные алиментные обязательства.

    Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

    Вы освобождаетесь от уплаты налога 13% НДФЛ, так как оформили собственность в 2013 году, то есть на момент продажи пройдет более трех лет. Сделайте выписку из ЕГРН по кадастровому номеру квартиры и посмотрите, какая кадастровая стоимость указана. Эту цифру можете указывать в договоре купли-продажи и получать налоговый вычет.

    Наличие регистрации отчима в квартире никак не влияет на регистрацию перехода права собственности от Вас к бывшей супруге. Другое дело, что Вы получили квартиру в собственность на себя и членов семьи, находясь в браке. Супруга может потребовать у Вас разделения данной квартиры как совместно нажитого имущества.

    Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

    В случае если у Вас имеется свидетельство о собственности на данную квартиру, то есть она была приватизирована Вами единолично с согласия всех членов семьи, Вы можете данную квартиру бывшей жене или детям подарить. В случае продажи детям сделка будет освобождена от налогов, поскольку дарение осуществляется между близкими родственниками.

    Если же Вы решите заключить договор купли-продажи, Вам придется столкнуться с некоторыми особенностями. Во-первых, поскольку данная квартира была выделена на Вас и членов Вашей семьи, включая несовершеннолетних детей, права которых гипотетически могут быть нарушены данной сделкой, Вам потребуется получить согласие органов опеки и попечительства на ее совершение. Кроме того, сама сделка приватизации, то есть передачи в Вашу единоличную собственность квартиры, рассчитанной на нескольких лиц, включая несовершеннолетних детей, может вызвать вопросы в ее законности.

    Во-вторых, данная квартира имеет кадастровую стоимость, и в случае существенного занижения цены в договоре купли-продажи налоговая вправе произвести исчисление налоговой базы в объеме, максимально приближенном к рыночной.

    В-третьих, согласие отчима на продажу квартиры не требуется, поскольку он не собственник. Но если он был в составе членов семьи, когда первоначально квартира выделялась Вам от Минобороны, он также имеет право оспорить приватизацию данной квартиры Вами единолично.

    Тем не менее, если Вы решитесь на сделку купли-продажи данной квартире Вашей бывшей супруге и если она работает, у нее есть право на получение налогового вычета. При этом следует понимать, что размер налогового вычета будет исчислен и проверен налоговым органом так же, как и цена сделки.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Как продать дом или квартиру после развода

    Читатели часто спрашивают, может ли бывший муж продать квартиру бывшей жене? Закон разрешает сделки между родственниками. Но есть особенности, зависящие от правового статуса квартиры. Нюансы важно учесть, иначе следующая продажа квартиры вызовет трудности.

    Правовой статус объекта

    Право распоряжаться имуществом (свободно продавать/ покупать) зависит от способа его приобретения:

    • Жилье, перешедшее в собственность посредством безвозмездной сделки: дарение, наследование. Право супруга свободно распоряжаться объектом сохраняется в полном объеме, без ограничений. Состояло лицо в браке на момент передачи объекта или нет — с точки зрения законодательства значения не имеет. Полученная мужем от родителей по наследству квартиры остается только его.
    • Квартира/дом, приобретенные до регистрации брака. Ограничений распоряжаться имуществом закон не накладывает. Сложности возможны, если владелец имеет несовершеннолетних детей.
    • Квартира, приобретенная супругами совместно или мужем/женой в период совместного проживания в гражданском (зарегистрированном ЗАГС) браке, является совместной собственностью. Общей собственностью нельзя распоряжаться единолично.

    Жилье, являющееся личной собственностью, отчуждается по общим правилам. Продажа квартиры бывшей жене не отличается от реализации объекта стороннему покупателю.

    Продажа недвижимости, находящейся в совместном владении (собственности) сопровождается:

    • Согласованием сделки с другими собственниками. Письменное согласие совладельцев обязательно. Отсутствие согласия делает продажу невозможной.
    • Заключением ДКП каждого собственника с покупателем. Допускается один договор с указанием всех продавцов.

    Важно: продажа квартиры, находящейся в совместной (общей) собственности, невозможна без согласия совладельцев. Не путать с долевой собственностью!

    Как продать совместно нажитую квартиру бывшей жене

    Прежде чем приступить к продаже или покупке недвижимости после развода, нужно определиться долю жены и долю мужа. Также необходимо определить части, принадлежащие несовершеннолетним детям.

    Выделить доли можно двумя способами: разделить имущество (дом, дачу, квартиру) в суде или добровольно заключить соглашение о разделе собственности. В первом случае подается исковое заявление. После чего стороны доказывают свои права на недвижимость (часть недвижимости). Если квартира приобреталась исключительно на деньги супруга, есть шанс доказать право на 100% помещения.

    Важно: взаиморасчеты между мужем и женой иногда удобнее произвести до развода, например, с помощью дарственной.

    Для урегулирования вопроса в добровольном порядке, нужно обратиться к нотариусу с соглашением о разделе. Сам документ разрабатывает юрист. Нередко такие услуги оказывает нотариус. Брать типовой экземпляр из интернета крайне не рекомендуется, даже если после развода с женой сохранились хорошие отношения.

    После составления соглашения и заверения в нотариате, переход права собственности нужно зарегистрировать. Получив свидетельство, можно приступать к продаже. Процедура проходит в обычном порядке, установленном действующим законодательством. Личность покупателя не важна. Сделка оформляется по общим правилам.

    Процедура продажи загородного дома/ дачи после развода не отличается от продажи квартиры в городе. Сначала урегулируются вопросы, связанные с правом собственности на объект. Затем, производится поиск покупателя, заключение ДКП и регистрация сделки в Росреестре.

    Как продать квартиру бывшей жене, купленную до регистрации отношений

    Недвижимость, приобретенная до заключения брака, остается единоличной собственностью после бракосочетания. Если впоследствии объект (дом, квартира) не был подарен или передан по иным основаниям, продать ее несложно. Оформление согласия жены не требуется. Сделка проходит в соответствии в ГК РФ.

    Порядок действий при продаже квартиры, приобретенной до брака:

    • Заключение ДКП.
    • Регистрация договора в Росреестре.
    • Получение документа, подтверждающего переход права собственности жене.

    Если оформление развода не завершено, а сделку купли-продажи нужно провести срочно, в ДКП нужно обязательно указать, что недвижимость переходит исключительно в личную собственность покупателя. В противном случае возникнет правовая коллизия, поскольку приобретенное в период брака является собственностью обоих супругов.

    Как продать квартиру, купленную после развода

    Читатели нередко спрашивают, через сколько после развода можно покупать недвижимость, чтобы бывшая супруга не могла претендовать на долю. По закону покупку можно совершать сразу после получения свидетельства в ЗАГСе. Никакого права у бывшей жены на недвижимость не будет.

    Важно: если совместно нажитое не удалось разделить по доброй воле сторон, а развод не сопровождался разделом, претендовать на собственность (денежные средства) бывшего мужа жена сможет. Право предусмотрено Семейным кодексом. Наличие брачного контракта меняет ситуацию.

    Как видим, продать квартиру после развода несложно. Юридические сложности могут возникнуть, когда жилье находится в совместной собственности, а договориться о разделе имущества с женой по согласию не удалось.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *