Является ли дом памятником архитектуры?

Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск»
Марина Сергеевна Белых (Лысенко)

— Несмотря на то, что Новосибирск относительно молодой город (в этом году ему исполняется 125 лет), в нем не так уж мало зданий, признанных объектами культурного наследия. И не редко бизнесмены не знают, какие особенности существуют при размещении своего магазина, ресторана или салона красоты в таком объекте.

Как определить памятник

По данным Управления по государственной охране объектов культурного наследия Новосибирской области (прим. далее по тексту «Управление»), на 2017 год в Новосибирске признаны памятниками архитектуры 208 зданий, основная часть которых приходится на Центральный и Железнодорожный районы.

Далеко не все из них это старинные деревянные купеческие дома, которые мы сразу представляем себе, когда слышим о памятниках.

Большинство — это здания, построенные уже в советское время, и человеку без архитектурного образования сложно их идентифицировать, и признать в них объект культурного наследия.

К примеру, думали ли вы когда-нибудь, что административное здание на ул. Советская, 18 или ничем не примечательный жилой дом на проспекте Димитрова, 6 представляют культурную ценность?! А это памятники в стилистики конструктивизма!

Один из самых простых способов отличить объект культурного наследия от обычной постройки — посмотреть о нем данные в 2Гис. Карта не только указывает на его принадлежность к памятнику, но и описывает его историю создания.

Второй способ — обратиться в Управление по государственной охране памятников на ул. Мичурина, 6 или посмотреть на их сайте список таких объектов.

Третий способ — получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости на помещение/здание, которое вы планируете приобрести или арендовать. На такой объект накладывается обременение, и его вы увидите в выписке.

Какие документы есть у памятника

Помимо обременения в выписке из ЕГРН, памятник отличает от других объектов наличие у него документов: охранное обязательство, паспорт объекта и акт технического состояния.

В охранном обязательстве описываются все обязанности владельца объекта культурного наследия.

Паспорт объекта содержит описание предмета охраны, фотографическое изображение объекта. Акт обычно составляется каждый раз при смене собственника — в нем содержится список необходимых восстановительных работ и сроки их исправления. Эти документы обязательны для регистрации перехода права собственности на объект.

Как делать ремонт

Все ремонтные работы в здании-памятнике нужно выполнять строго согласно охранному обязательству.

Те элементы здания, которые охраняются государством (наружные элементы: окна, двери, цвет фасада… и/или внутренние элементы: материал/цвет отделки пола, стен, потолка, лепнина…), могут быть изменены только после следующих подготовительных действий собственника/арендатора:

  • Изготовление проекта на планируемые ремонтные работы лицензируемой проектной компанией (список ограничен и представлен на сайте Управления). Обычно это занимает от двух недель и стоит от 30 000 рублей (в зависимости от количества изменений).
  • Утверждение проекта в Управлении. Нормативный срок рассмотрения проекта 45 дней, государственная пошлина при этом не взимается.

Обращаю внимание, что любое изменение планировки в помещении, расположенном в здании-памятнике, даже если это легкие некапитальные перегородки, можно производить только после утверждения проекта.

После того, подписанный Управлением проект получен, можно приступать к строительным работам. Но помните, что работы должна выполнять организация (так же как и проект) только со специальной лицензией! Не любой выбранный подрядчик! После выполнения работ необходимо вызывать специалиста Управления и подписывать акт в подтверждение того, что работы выполнены в полном соответствии с проектом.

Хотелось бы отметить, что в последние годы произошли ужесточения в отношении охраны фасадов зданий-памятников. В частности, теперь проект на изменение фасада должно рассматривать не только Управление, но и три независимых эксперта-архитектора из разных регионов. Это увеличивает срок утверждения проекта и расходы. В среднем один эксперт берет за рассмотрение проекта от 50 тыс. руб. Но без их согласования Управление не подписывает проект, а без подписанного проекта нельзя начинать строительные работы. И конечно, несмотря на все расходы, никто не гарантирует, что проект в итоге будет принят.

Как разместить вывеску

Так как вывеска — это часть фасада, то изменения в законодательстве коснулись и их. Все, наверное, уже заметили, как в прошлом году изменились вывески в центре города на зданиях-памятниках.

Особенно это видно на здании Облпотребсоюза (Красный проспект, 29). Вывески заведений «KFC», «IL Патио», продуктового магазина «Сотый» сменились на небольшие информационные таблички с обозначением названия и юридических данных компании.

А магазин «Рив Гош» вовсе отказался от вывески в пользу использования рекламных возможностей своих витражей. Кстати, окна, с определенными оговорками, пока можно использовать для размещения рекламы. Все это иллюстрируют новые правила размещения вывесок на фасадах памятников. Более подробно о них можно прочитать в Постановлении Новосибирской области №293-п от 18.06.2012 г.

Вывеска тоже должна быть согласована с Управлением, но проект при этом уже не требуется.

Какие штрафы ждут нарушителей

В случае нарушения правил пользования помещений в зданиях-памятниках для собственников объектов предусмотрены штрафы.

Штрафы для физических лиц варьируются от 15 тыс. руб. до 200 тыс. руб, для юридических лиц — от 200 тыс. руб. до 5 млн руб.

Справедливости ради стоит отметить, что на данный момент соблюдение законодательства в отношении памятников отслеживается государством слабо. Исключение составляют вывески на центральных улицах города, за которые с прошлого года взялись активно.

Но при этом не стоит пренебрегать законом и нужно трезво оценивать возможные риски для своего бизнеса!

Памятник архитектуры — архитектурный объект (или его остатки, фрагменты) с характерными признаками стиля эпохи, имеющие чрезвычайное национальное, культурное, духовное, художественное значение. Выдающиеся национальные сооружения превосходят значение местных или национальных и имеют международное значение.

Настенная доска, которой в Украине обозначают здания — памятники архитектуры

Остатки византийского храма Св. Софии, г. Трабзун, Турция

Войны, изменения государственных границ, религиозный фанатизм не способствовали сохранению памятников истории и культуры. Разрушительные и антигуманные тенденции в 20 веке приобрели мощи природных бедствий. Необходимость защиты историко-культурного достояния отразилась в межгосударственных и международных соглашениях.

В 1972 году Генеральная конференция ЮНЕСКО обнародовала принятую «Конвенцию об охране всемирного культурного и природного наследия».

Классификация

г. Валенсия,

Памятник архитектуры — всегда имеет уникальные качества за наличия особых форм объемов, инженерную конструкцию, обработку строительных материалов, их комбинации или использования, декор ( мозаика, рельеф, фреска, лепка и т.д.).

Статус памятника архитектуры получают сооружения как седой древности ( Акрополь, Теотиуакан, Боробудур ), так и нестарые сооружения ( Нотр-Дам-дю-О или часовня Роншан Ле Корбюзье ) в зависимости от уникальности и влияния на художественную ситуацию.

Памятники архитектуры распределяют на —

  • местного
  • национальнаго значение
  • международного значения
  • невыявленные, но достойны статуса памятника.

Три первые категории подлежат учету и государственной охране. Невыявленные, но достойны статуса памятника — постоянно пополняют списки (перечни) первых трех категорий.

Статус памятника архитектуры может получить объект, независимо он предварительной функции (сакральной, военно-оборонной или гражданской, жилой, торговой).

Невыявленные, но достойны статуса памятника

Собор Спаса Преображения, Чернигов.

Состояние этих, еще не обнаружены памятники, наиболее угрожающий. В турецкой провинции в бурьяне нашли развалины византийского христианского храма. По турецкой названию соседнего поселка и христианский храм получил название Дере-Агзы, потому что ученые не нашли ни описаний храма, ни его греческого названия. Обмеры руин доказали, что неизвестный храм немалый (длина -39 м, ширину — 21 м, диаметр купола — 8 м, высота храма — 20 м). Сделали папку и поставили на полку.

Но сравнение планов храма Дере-Агзы и Спаса Преображения 11 века в городе Чернигов доказало их удивительное сходство, как и декор из гранчатих полуколонн в два яруса, который имеют —

  • Неа Мони на острове Хиос,
  • алтарная часть собора Сан Марко, Венеция
  • собор Спаса Преображения 11 века, Чернигов.

Почти утрачена памятник Дере-Агзы доказала длительную архитектурную традицию в разных концах христианских земель, ее общих и величие амбиций заказчиков и строителей в Чернигове, желавших иметь известные образцы на собственной родине.

Угрожающее состояние имеют даже известные достопримечательности, если они деревянные. Крайне плохим недостатком для исследователей деревянной архитектуры является отсутствие в старых деревянных сооружений фундаментов и фундаментов. Наличие ленточного типа фундаментов в каменной архитектуре позволяет восстановить план сооружения даже после исчезновения строения в древние времена. Деревянная архитектура без фундаментов исчезает навсегда. Свои ограничения вносила и большая пожароопасность. Деревянные сооружения хорошо горят, что опасно как в военные, так и мирные времена, во времена засух.

Поэтому сохранение древних образцов деревянных построек должно делаться немедленно в скансена или музеях под открытым небом. Древние образцы подлежат обязательному описанию, замалюванню, фотографированию и т.п.. Количество уже существующих музеев деревянного зодчества для их спасения — недостаточная.

Пергамский алтарь, полномасштабное воспроизведение памятника, Берлин.

У освобожденных от земли остатков античного города Херсонес в Крыму жители города построили заводик по пережога мраморных и известняковых глыб на известь. Это было дешевле, чем везти известь для будвництва из других мест. Известняковым печам завода мы сейчас «благодаря» монотонном выгладит сооружений Херсонеса, что обеднел по сравнению с античными остатками городов в Африке, Сирии, Греции. Раскопки в Херсонесе годы были источником ограблений и вывоза античных надгробий, капителей средневековых храмов, кошьовних археологических находок. Среди вывезенного в Императорский музей —

  • античное стекло (Эрмитаж)
  • античные скульптуры
  • терракоты
  • памятники эпиграфики ( Присяга граждан Херсонеса )
  • золотые изделия
  • мозаику с пола «Уваровской базилики». И этот перечень не полный.

Годами пережигали античные остатки в Турции, среди которых были и остатки храмов и барельефов Пергам ( Пергамский алтарь ). В середине 19 века инженер Карл Хумана прибыл на строительство железной дороги от турецкого города Пергам к побережью. В городе увидел, как местный люд разбирал мраморные стены и скульптуры алтаряантичного города, перевозя к печи для производства извести. Европейские образованный Хумана приобрел несколько найденных барельефов и переслал их в Управление берлинских музеев. Вместе позаботился, чтобы турецкое правительство запретило переработку мраморных остатков из города на известь. На археологический объект прибыла немецкая экспедиция, которая восемь лет исследовала памятку с правом вывоза художественных находок. Специально построенный Пергамский музей был открыт в 1930году.

В 20 веке

Корецкий замок

Развитие истории, искусствоведения, народоведення значительно расширил круг памятников архитектуры, куда в 20 веке включены

  • оркеми сооружения (храм, амфитеатр, цирк, собор, часовня, дворец, крестьянское жилище, крепость, замок)
  • археологические остатки городов ( Пальмира, Персеполь, Мачу-Пикчу, Теотиуакан, античные города Северного Причерноморья, римские города Северной Африки и т.д.)
  • храмовый комплекс и монастырь ( Олимпия, Бамиан, Афон, Клюни, Мон Сен Мишель, Метеора )
  • Ренессансные замки Франции в долине реки Луары
  • образцы промышленной архитектуры (металлургические печи, винодельни, мануфактуры, типографии, порты, верфи)
  • сельскохозяйственные комплексы
  • усадьбы или виллы ( Ланте, вилла Джулия, вилла Альдобрандини, Дворец Мезон-Лафит, усадьбы Подгорцы и Вишенки в Украине)
  • дворцово-парковые ансамбли ( Вилянивський дворец, Хет
  • центры исторических городов ( Пекин, Хива, Самарканд, Венеция, Сиена, Флоренция )
  • площади или отдельные улицы (площадь Конкорд, Париж, площадь См. в городе Пиза, Дворцовая площадь, Петербург )
  • уникальные образцы градостроительства (планировка Чернигова с незастроенным берегом, село Палеха, трехлучевая планировка города Версаль, планы городовКарлсруэ, Петербург, Жовква )
  • неразделимы ансамбли архитектурных сооружений и исторических, природных ландшафтов.

Памятником архитектуры признают также

  • наземные сооружения
  • подземные объекты (катакомбы в Риме, пещерный город Деринкуйю)
  • подводные (затопленные части Александрии, Пирею, Херсонеса, Ольвии)

В центре Москвы, в Фурманном переулке, трудно не заметить старинный, бывший доходный, дом №6. В 1903 году в квартире № 21 этого дома поселился художник Апполинарий Васнецов. Он прожил в ней почти полжизни. После 1917 года в рамках политики «уплотнения» эта квартира стала коммуналкой, где, среди прочих, проживали сын и невестка художника.

В 1956 году, в честь столетия со дня рождения живописца, было принято решение превратить квартиру в музей, который открылся для посетителей в 1965 году. В дальнейшем он был расширен за счет присоединения соседней квартиры №22, а в 1986 году вошел в состав Третьяковской галереи.

Дом, в котором расположена квартира-музей, имеет статус памятника архитектуры. Давайте представим себе, что на каком-то этапе его история пошла бы по другому пути и сегодня наследники художника продолжили бы жить в своей квартире и задумали ее продать. Какие сложности им пришлось бы преодолеть? Есть ли какие-то особые правила для продавцов квартир в домах-памятниках и их покупателей? Что должен знать собственник такой квартиры, планирующий, например, ремонт и модернизацию своего жилья?

В свое время мы начали разговор на эту тему с жильцами эксклюзивных домов, приняв участие в публикации на Циан «Дух истории дороже денег» (https://www.cian.ru/stati-duh-istorii-dorozhe-deneg-293717/). Сегодня мы вернемся к этой теме и пообщаемся с заместителем председателя Московского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) по науке Владимиром Хутаревым-Гарнишевским.

Что надо знать собственникам жилья в домах, имеющих статус памятника, и тем, кто планирует приобрести в таком доме квартиру или офис? Есть ли особые условия подготовки и проведения сделки с такими объектами?

Если вы покупаете квартиру-памятник в историческом памятнике-доме, то переход права собственности происходит на общих основаниях. Если же вы покупаете объект культурного наследия целиком, например городскую усадьбу под офис солидной компании, то в этом случае возникает необходимость переоформить на себя в Департаменте культурного наследия охранное обязательство по этому памятнику. И здесь может быть множество «подводных камней».

Прежде всего, надо проверить, утвержден ли предмет охраны этого памятника и посмотреть, что в нем охраняется: какие стены, интерьеры, колористическое решение, историческая планировка, оконное заполнение и т.д. К предмету охраны всегда прилагается графическая схема, в которой показано, что охраняется, а что нет.

Начиная подготовку сделки, следует убедиться, что продавец выполнил свое охранное обязательство. Возможно, что причиной продажи как раз и является невозможность его выполнения – отсутствие проекта реставрации, невыполнение планов исследований и т.д.

Если приобретаемое здание требует ремонта, то в том числе капитального, то его придется проводить реставрационными методами по согласованию с Департаментом культурного наследия, доказав, что работы по этому объекту являются приспособлением его под собственное использование, не нарушают предмета охраны и не уничтожают его ценные исторические элементы.

А если вернуться к разговору о квартирах? Они тоже имеют предмет охраны?

Квартира – часть дома и, конечно же, планируя в ней ремонт, следует иметь представление о предмете охраны, относящейся к этой его части, понимать, что в ней можно менять, а что – «табу». В историческом доме жить престижно, но иногда попытки чрезмерно осовременить свое жилье приводят к проблемам.

Если вы планируете в квартире косметический ремонт, это одно дело, если же собираетесь делать перепланировку и менять окна, то это может вызвать целую волну затруднений, связанных с необходимостью делать проект переделок и согласовывать его в Департаменте культурного наследия.

Пример из практики – однажды к нам обратился собственник, только что купивший квартиру в доме Нирнзее в Гнездиковском переулке. Мы вместе с ним посетили эту квартиру, и я убедился, что там действительно сохранились красивые окна, выполненные в модном в начале XX века стиле модерн. В оконных проемах стояло историческое деревянное наполнение, оно являлось предметом охраны. Собственника же смущал износ деревянных конструкций, и он всерьез собирался заменить их стеклопакетами.

Мы предложили ему воспользоваться услугами нашего реставратора, что позволило не только сохранить всю красоту аутентичных окон, но и значительно сэкономить на составлении проекта и проведении его культурной экспертизы. По этой же причине мы убедили его отказаться и от задуманной перепланировки.

Вообще, что-либо планировать в отношении подобных квартир без помощи эксперта очень сложно. В подобных случаях я всегда советую воспользоваться его помощью и убедиться в том, что предмет охраны существует не только на бумаге. Может оказаться, что специалисты, составляя список охраняемых элементов, добавили туда лишнее – детали, утраченные при капремонтах двадцати-тридцатилетней давности. Например, в доходном доме Н. С. Морозова (Фурманный переулок, 16) замечательные оконные переплеты с латунной фурнитурой в начале 90-х были заменены на стандартные рамы.

Возможно и иное – предыдущий собственник уничтожил предмет охраны, так сказать, в индивидуальном порядке. Все это надо выяснить до сделки, чтобы не оказаться формальным виновником отсутствия предмета охраны и не получить штраф или предписание восстановить разрушенное предыдущим собственником.

— То есть, покупая квартиру в доме-памятнике, я должен не только оформить переход права собственности, но и подписать какой-то акт о том, что я ознакомлен с предметом охраны и подтверждаю, что все элементы на момент сделки были на месте?

В большинстве случаев этого делать не надо, но ознакомиться с информацией о предмете охраны приобретаемого объекта желательно, как я уже сказал, перед сделкой. Это можно сделать, посетив сайт Департамента или нанеся туда личный визит. Особенно полезно изучить этот вопрос, если только в выбранной вами квартире сделаны какие-то заметные невооруженным глазом переделки.

Добавлю в заключение, что у каждого дома есть управляющая компания. В эксклюзивных же домах часто существует ТСЖ… Очень советую обратиться туда и выяснить, как на практике решаются подобные вопросы. Жильцы домов, о которых мы говорим, зачастую являются членами закрытого клуба, ознакомиться с правилами поведения в котором полезно до вступления в их ряды!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *