Задаток или предоплата?

Содержание

Просмотров 392

Зачем нужен аванс или задаток при покупке квартиры, что лучше, какие могут быть риски — эти вопросы не дают покоя ни покупателю, ни продавцу недвижимости. Нужно разобраться во всем самостоятельно, чтобы добиться исполнения обязательств и не потерять деньги и время.

Что такое задаток и аванс

Задатком является денежная сумма, которая выдается одной стороной договорных обязательств другой стороне в подтверждение исполнения условий договора. Он является частью суммы, подлежащей выплате и одновременно — обеспечением исполнения договора.

Независимо от суммы, стороны должны оформить письменное соглашение, где будет отражена величина денежных средств, внесенная в счет оплаты стоимости квартиры

Задаток позволяет понять истинные намерения контрагента. Платежеспособный покупатель не будет бояться оформить соглашение, а добросовестный Продавец, подписывая договор, доказывает, что в оговоренный период времени квартира не будет продана иному лицу.

Аванс — это платеж, который вносится накануне подписания договора купли-продажи и по каким-либо причинам не попадает под понятие «задатка». В ст. 380 ГК РФ сказано, что если есть сомнения, является ли сумма задатком, то это аванс.

Зачем вносить аванс или задаток

Если Покупателю понравилась квартира, а Продавец наконец нашел желающего приобрести недвижимость по заявленной цене, обе стороны будут стараться сделать все возможное, чтобы сделка не сорвалась. Однако иногда оперативному заключению договора мешают некоторые факторы:

  • Отсутствие у Покупателя необходимой суммы. Если квартира покупается за кредитные средства или с привлечением маткапитала, понадобится время для оформления сопутствующих документов. Период отсрочки оформления договора составит от 2 недель до 1 месяца. Продавец решает — ждать или нет. Передача части суммы в счет стоимости квартиры подтвердит, что с большой вероятностью продажа состоится.
  • Нехватка средств у продавца для погашения суммы кредита, задолженности по квартплате. С полученных средств можно погасить долги и беспрепятственно продать жилье.
  • Трудности с переездом. Иногда Продавец в силу обстоятельств не может покинуть жилье до оговоренного срока. Если Покупатель готов ждать, оформляется договор о задатке или авансе.
  • Проблемы с подготовкой документов.

Сумма определяется по согласию сторон. Как показывает практика, чем «интереснее» объект, тем больший первоначальный взнос предлагает Покупатель.

Чем аванс отличается от задатка при покупке квартиры

Основное отличие — степень ответственности при невыполнении обязательств.

Возврат аванса при срыве сделки, правила передачи

Суть аванса можно охарактеризовать как «предварительная оплата товара», о которой идет речь в ст.487 ГК РФ. Оплата стоимости квартиры путем передачи аванса может быть полной или частичной. Если аванс выплачен, а Продавец уклоняется от заключения сделки, вступает в действие ст. 328 ГК РФ. Ею предусмотрено следующее: если встречное обязательство не выполнено, вторая сторона может приостановить сделку или совсем отказаться от подписания договора и потребовать возмещение убытков. Это значит, что аванс не является обеспечением совершения сделки, и при ее срыве передается обратно Покупателю.

При срыве сделки аванс всегда возвращается. Исключением являются суммы, затраченные на подготовку к заключению сделки, однако возможность их возврата должна быть прописана в договоре.

Как оформить передачу аванса

Документ, в котором отражена сумма аванса, должен иметь письменную форму, иначе впоследствии доказать передачу денег будет невозможно. Нотариальное заверение не обязательно, но желательно. Как правило, аванс передается по договору или расписке.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Оформление договора не подразумевает передачу денег. Факт выплаты аванса необходимо зафиксировать, то есть оформить расписку, подтверждающую внесение определенной суммы за покупаемое жилье, или провести платеж через банк с указанием его назначения.

Возврат задатка при срыве сделки

Внесение задатка, в отличие от аванса — обеспечительная мера исполнения обязательств. Если аванс всегда возвращается, то задаток — нет.

Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательств по соглашению сторон сумма возвращается. Однако если один из контрагентов по-прежнему намерен подписать договор купли-продажи, а второй срывает сделку, происходит следующее:

  • при срыве договоренностей по вине Покупателя деньги остаются у Продавца;
  • при незаключении договора по вине Продавца Покупатель получает сумму обратно, но в удвоенном размере;
  • сторона, ответственная за невыполнение договоренностей, обязана возместить контрагенту издержки, связанные со срывом сделки.

Оформление задатка влечет материальную ответственность при невыполнении обязательств.

Оформление договора

При внесении денежной суммы оформляется договор, который рекомендуется заверять у нотариуса.

Если пишется расписка о передаче средств, и в ней указывается «сумму считать задатком», в суде будет невозможно доказать, что это был именно «задаток». Данная ситуация — одна из тех, где назначение платежа больше подходит под понятие «аванса».

В соглашении необходимо указать:

  • время и место его оформления;
  • сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные);
  • предмет договора. Следует описать, в отношении какого объекта вносится платеж, указать его полную стоимость и сумму, которая вносится в счет этой стоимости.

В завершении ставятся подписи сторон.

На оформление договора необходимо явиться с паспортом, правоустанавливающими документами на недвижимость. В качестве Продавца может выступать только собственник квартиры или его поверенный, действующий на основании нотариально заверенной доверенности.

Подробнее: Соглашение о задатке при покупке квартиры

Основные сравнительные характеристики аванса и задатка представлены в таблице:

Параметр

Аванс

Задаток

Функция

Платежная. Внесенная сумма является частью стоимости квартиры

Платежная и обеспечительная. Оплата побуждает стороны к исполнению обязательств, при невыполнении которых грозит материальная ответственность

Последствия для Продавца при невыполнении им договорных обязательств

Возвращается покупателю

Возвращается покупателю в удвоенном размере

Последствия для Покупателя при невыполнении им договорных обязательств

Необходимо вернуть аванс покупателю

Остается у продавца

Последствия при исполнении обязательств

Переданная сумма не возвращается, так как является частью стоимости квартиры

Правила оформления

Может быть передан по договору, расписке

Для передачи обязательно заключение договора

Сумма

Величина аванса и задатка определяется сторонами, но не может быть выше стоимости квартиры. Стандартной считается величина 30-50 тыс. руб., однако при очень выгодном предложении целесообразно дать такую сумму, чтобы у Продавца не осталось сомнений в намерениях покупателя

Что лучше аванс или задаток при покупке квартиры

Для Покупателя и Продавца, которые до последнего не теряют надежду, что подвернется более выгодный вариант, удобнее договариваться о внесении аванса. При отмене сделки ни одна из сторон не понесет материальных потерь.

  • Задаток выгоднее Покупателю, при условии, что он не откажется от своих намерений. Предполагается, что при отмене сделки по вине Продавца Покупатель получит не просто переданную ранее сумму, а увеличенную вдвое.
  • Аванс удобен своей «возвратностью». Он не влечет ответственности за неисполнение договоренностей, а потому удобен Продавцу, который не хочет упустить клиента, но и не до конца готов расстаться со своей собственностью.

Оформив задаток, нельзя сказать «я передумал покупать (продавать) квартиру» и остаться безнаказанным. Обе стороны должны быть готовы к последствиям.

Пример. П. решил приобрести квартиру по стоимости 2 млн. руб. Он оформил договор задатка на сумму 50 тыс. руб. До момента совершения сделки ему позвонил риелтор и предложил схожий вариант, но за 1,6 млн. руб. В итоге П. отказался от приобретения жилья за 2 млн. р. ради выгоды в 400 тыс. руб. Залог остался Продавцу. Если бы в указанном примере был оформлен аванс, Продавец был бы обязан вернуть сумму в 50 тыс. руб.

Какие риски могут быть для Покупателя при оформлении договора задатка? На рынке вторичной недвижимости часто действуют риелторы, нанимаемые Продавцом. Их задача — продать, поэтому «погрешности» в документах будут скрываться от Покупателя. Если после оформления договора выяснится, что жилье имеет сомнительную репутацию и Покупатель откажется от его покупки, он должен «расстаться» с внесенной суммой.

Чтобы предотвратить такую ситуацию, необходимо либо нанимать «своего» риелтора, который проверит чистоту сделки до момента оформления договоренностей, либо заказать юридическое сопровождение сделки. Кроме того, в договоре должны быть оговорены все ситуации, при которых Покупатель имеет право отменить (приостановить) куплю-продажу.

Рекомендуем почитать: Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

Судебная практика

Механизм защиты от невыполнения обязательств при внесении задатка проще понять на реальных примерах из жизни. В 2018 г. на рассмотрение районного суда г. Ростова-на-Дону поступил иск, согласно которому заявитель — гражданка Ф. (Покупатель) требовала от гражданки И. (Продавца) вернуть задаток, уплаченный при покупке квартиры, в двойном размере. Аргументы были следующими:

  1. 5 августа между Ф. и И. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому Покупатель обязался внести собственные средства в размере 300 тыс. руб., а оставшуюся сумму (2 млн. руб.) оплатить за счет привлеченного кредита.
  2. В качестве гарантии исполнения обязательств 19.08 был внесен задаток в размере 100 тыс. руб., о чем в тот же день было составлено соглашение к предварительному договору.
  3. Согласно условиям договора, при невыполнении обязательств со стороны Продавца, он обязуется выплатить сумму в двойном размере, а при срыве сделки по вине Покупателя, задаток останется у продавца.
  4. В назначенную дату подписания Основного договора Продавец не явился на сделку, на контакт идти отказался.

В иске истец просила суд взыскать с И.:

  • задаток в двойном размере (200 тыс. руб.);
  • проценты за использование чужих средства;
  • судебные издержки.

Продавец, в свою очередь, предоставила справку из психоневрологического диспансера о том, что с 27.08 по 28.10 находилась на лечении и оформить сделку не могла.

На основании вышеизложенного суд принял решение полностью удовлетворить иск. Обоснование следующее:

  • Продавец нарушила условия предварительного договора. Документ мог быть изменен (например, перенесена дата заключения основного договора), но об этом следовало уведомить не менее, чем за три дня до указанной даты и подписать дополнительное соглашение об изменениях.
  • В соглашении были четко определены все права и обязанности сторон, установлены конкретные сроки исполнения обязательств и обозначена ответственность за их невыполнение.
  • Согласно ГК РФ (ст. 429), предварительный договор может обеспечиваться задатком.
  • ПДКП может быть прекращен при досрочном исполнении обязательств, но в данном случае Продавец обязательства не исполнил, и по ее вине сделка была сорвана.
  • Оправдания в виде госпитализации суд счел несущественными. При подготовке к сделке Продавец должна была предусмотреть возможность отсутствия и поручить оформление договора поверенному, либо заключить дополнительное соглашение о переносе срока подписания ДКП. Продавец же не шла на контакт и даже не попыталась урегулировать вопрос в согласительном порядке.

В судебной практике превалирующее большинство решений выносится в пользу Продавца, то есть при срыве договоренностей по его вине сумма возврата не удваивается, однако в данном случае все оказалось иначе. Чтобы задаток «сработал», выполнил гарантийную функцию, необходимо корректно изложить все пункты соглашения и действовать в рамках закона.

Если возник вопрос — что лучше оформить — аванс, или задаток? — обратитесь к юристу сайта. Специалист расскажет, какие законодательные акты отражают правила оформления платежей; есть ли риски при оформлении соглашения для продавца и покупателя; какие меры предпринять для гарантии исполнения обязательств после оформления предварительного договора купли-продажи квартиры. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка »

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов. Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Сумма предоплаты
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Дата
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки «

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс». Итак, что же такое задаток?

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

📌 Реклама Отключить

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

📌 Реклама Отключить

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

📌 Реклама Отключить

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

📌 Реклама Отключить

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

📌 Реклама Отключить

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

📌 Реклама Отключить

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Антон Лебедев, адвокат АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» СПбГКА

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ, задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры, попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону.

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2020 — должен содержать:

📃 Данные сторон. Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

📃 Дату заключения. Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

📃 Данные о недвижимости. В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

📃 Сумму задатка. Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

📃 Порядок передачи денег. Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

📃 Время, в течение которого совершится сделка. Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2020, а не фразы «в течение месяца».

📃 Права и обязанности сторон. Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

📃 Форс-мажорные обстоятельства. Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

📃 Дату вступления в силу. Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

📃 Подписи. В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры, нажмите на ссылку.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку.

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель. Например, указывают:

📝 стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств;

📝 список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

📝 список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

📝 сроки передачи недвижимости покупателю;

📝 кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

📝 данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

📌 фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

📌 адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

📌 указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

📌 сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

📌 подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

🤝 договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

📋 проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

📝 составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

💰 передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ, если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *