Земля под зданием не оформлена

Ответить на эти волнующие вопросы редакция журнала «НА» попросила Ольгу Петроченко, директора агентства недвижимости «Юридический совет плюс» и опытного риэлтора, действующего на рынке недвижимости нашего региона уже 13 лет.

— Ольга Борисовна, расскажите подробнее, что такое аренда земли?

— Аренда земли — широко распространенная практика в условиях рыночной экономики. Любой собственник земельного участка вправе предоставить его в аренду для получения прибыли. Причем собственником может выступать физическое лицо или муниципалитет, а арендатором могут стать как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранные.

Фактически земля на правах аренды передается во временное пользование на 3, 5 или — самое больше — на 10 лет. Арендатор обязуется при этом использовать землю в соответствии с договором аренды, своевременно вносить плату за пользование участком, а также поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии.

По окончании договора аренды, право на использование земли у арендатора утрачивается и может быть передано по желанию собственника другому лицу либо продлено на новый срок. Объектом аренды в свою очередь могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота.

При этом земли из семи категорий можно только арендовать, оформить их позже в собственность невозможно. К таким землям относятся те, что расположены в санитарной, охранной зоне, зоне подтопления, принадлежащие лесному или водному фонду и т.д.

— Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде?

— Основная опасность заключается в том, что по вине прежних арендаторов собственник может расторгнуть договор аренды. Чтобы подстраховать себя, новый приобретатель должен внимательно изучить текст договора, а особенное внимание уделить пункту, где прописаны обязанности арендатора.

Если все обязанности исполнялись в должном порядке, и земельным участком пользовались с соблюдением всех условий договора и в соответствии с назначением земель, то у собственника не возникнет оснований для прекращения договора.
Не менее внимательно необходимо изучить и кадастровый паспорт (если он есть) и проверить, действительно ли предоставленный участок соответствует указанным границам. В противном случае необходимо будет заказывать новый технический паспорт.

Кроме того, важно заранее выяснить, нет ли задолженностей по арендной плате. Ведь расторгнуть договор арендодатель вправе уже после того, как арендная плата не была внесена более двух раз подряд. Узнать о том, насколько своевременно вносилась плата, можно в Главном управлении имущественных отношений Алтайского края, которое располагается на ул.Ленина, 41.

И естественно, если на земельном участке предполагается построить дом, то необходимо удостовериться, что данный земельный участок предназначен для этих целей.

— Можно ли на арендованной земле построить дом?

— Разумеется, в соответствии со статьей 41 ЗК РФ арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием. Таким образом, если вы взяли в аренду землю, то имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.

Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.

Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.

Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобится сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка.

Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой «загорается» желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили дом.

Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.

— Можно ли оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность? И как это сделать?

— Да, это возможно. Более того, построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор получает преимущественные право на оформление собственности на этот участок.

— Какие документы необходимо собрать для оформления арендованного участка в собственность?

— Поскольку целевое назначение у земельных участков разное (эксплуатация жилого дома, ведение садоводства, промышленное производство и т.д.), то и специфика оформления прав на земельный участок также разнообразна. Но можно выделить общий алгоритм действий по оформлению прав на земельный участок (неважно собственность или аренда), помогающий в сборе документов и прохождении инстанций.

Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо:

Во-первых, провести геодезическую съемку и межевание земельного участка, утвердить сформированный по результатам съемки проект и осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет. Итогом всех этих процедур будет наличие у вас на руках кадастрового плана земельного участка.

Если он уже сделан, то экономия времени по сбору документов у вас составит примерно месяц.

Во-вторых, надо будет получить постановление о предоставлении вам земельного участка в собственность (аренду) (оно подписывается Мэром города). На основании постановления подготавливается договор купли-продажи, аренды.

Далее, с постановлением, кадастровым планом и договором нужно будет обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы города Барнаула для государственной регистрации своего права на земельный участок.

— Когда дом будет построен на арендованном участке, могут ли возникнуть затруднения с введением его в эксплуатацию?

— В первую очередь, прежде чем начать строительство необходимо получить на это разрешение или согласование в Управлении по строительству и архитектуре города или района. Там вам подробно расскажут, в каких границах можно возвести домовладение. Без этого документа ввести дом в эксплуатацию будет очень проблематично.

А вообще, порядок и набор документов для сдачи дома в эксплуатацию одинаков, независимо от права владения землей:

— выписка из технического паспорта (подготавливается техником БТИ в течение 20-40 дней);

— выписка из ЕГРП о том, что на выделенном участке других строений не зарегистрировано (выдается в Управлении Росреестра в день обращения);

— кадастровый паспорт на домовладение;

— согласование на строительство, выданное администрацией;
-и документ, подтверждающий право пользования земельным участок (в нашем случае, это договор аренды).

Эти документы необходимо сдать в Управление Росреестра, где в течение месяца вам подготовят свидетельство о собственности на домовладение. В целом же сбор документов до момента получения свидетельства составляет 3-4 месяца.

— После того, как оформлен дом, как перевести арендованный участок в собственность?

— Для оформления права собственности необходимо обратиться с заявлением в Главное Управление имущественных отношений Алтайского края и предъявить при этом следующие документы:

— свидетельство о собственности на дом;

— выписка из кадастрового паспорта;

— постановление администрации;

— копия кадастрового плана;

— заявление в регистрационный центр;

— оплата госпошлины (от 200 до 1000 рублей);

— паспорт.

— Нужно ли опасаться возможных трудностей, приобретая земельный участок в аренду?

— Нет, опасаться не стоит. Конечно, право собственности гораздо надежнее и обходиться дешевле. Однако, соблюдая все условия, можно довольно быстро превратиться из арендатора в собственника.

Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».

Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:

1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.

Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.

Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.

В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

— сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.

ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе решение апелляции в споре об уплате земельного налога между собственником земельного участка и покупателем нежилых помещений в здании на этом участке.

5 декабря 2013 г. ООО «Сэйлникс» приобрело у ООО «Эдванс» нежилые помещения, расположенные в принадлежащем продавцу здании, построенном на земельном участке, также принадлежащем продавцу. Покупатель помещений зарегистрировал право собственности на них 20 декабря 2013 г.

Впоследствии общество «Эдванс» обратилось в арбитражный суд с иском к «Сэйлникс». По мнению истца, после уплаты им земельного налога за период с 28 апреля 2014 г. по 29 июня 2016 г. у ответчика возникло неосновательное обогащение.

Суд первой инстанции отказал в иске, указав, что ответчик не является плательщиком земельного налога и за ним не оформлены права на земельный участок. Также суд исходил из того, что право собственности на земельный участок закреплено за истцом и в платежных поручениях не идентифицирован период, за который вносился налоговый платеж.

Впоследствии апелляция отменила решение суда, удовлетворив требования истца в полном объеме. Вторая инстанция сочла, что отчуждение недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, в силу закона невозможно. Поэтому приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок. При этом неважно, оговорено данное право в договоре купли-продажи недвижимости или нет; оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.

Апелляция также признала правомерным расчет неосновательного обогащения ответчика на основе выписок из налоговой декларации истца и его платежных поручений. При этом вторая инстанция опиралась на соответствующие статьи ГК, ЗК РФ и Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и исходила из того, что бремя расходов по содержанию земельного участка неправомерно возложено на истца в связи с продажей помещений.

Окружной суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции. Кассация пришла к выводу, что обязанность по уплате земельного налога возникает с момента госрегистрации в ЕГРП за покупателем права собственности на земельный участок. По мнению третьей инстанции, поскольку переход права собственности на спорный земельный участок не зарегистрирован, ответчик (покупатель) не являлся плательщиком земельного налога.

Далее общество «Эдванс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, ссылаясь на нарушения судом округа норм материального права.

Ссылаясь на редакцию ст. 273 ГК РФ, действовавшую на момент заключения договора купли-продажи, ВС указал, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Аналогичные выводы можно сделать и из ст. 552 ГК РФ.

По мнению Суда, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений с момента госрегистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Также ВС РФ указал, что при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок, при этом он сослался на п. 4 ст. 244, 273, 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25, абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

Верховный Суд пришел к выводу, что суды первой инстанции и округа неправильно применили к спорным правоотношениям нормы НК РФ и не применили ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 1 ст. 1101 ГК РФ. В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог. Если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

Юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» Павел Лобачев считает, что определение Суда содержит важную правовую позицию. «Если здание и земельный участок под ним принадлежат одному лицу, то при отчуждении здания покупателю также переходит право собственности на земельный участок в силу закона (без отдельного упоминания об участке в договоре и без регистрации перехода права на него)», – отметил эксперт.

По его мнению, это применимо и в случае отчуждения отдельных помещений в здании – покупатель приобретает право собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок. Такой подход, считает Павел Лобачев, фактически развивает концепцию «единства судьбы земельного участка и постройки на нем» (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), предлагая рассматривать переход права на землю при продаже помещения в качестве исключения из принципа внесения (права на недвижимое имущество возникают по общему правилу с момента их регистрации в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ).

Павел Лобачев полагает, что покупатели зданий (и помещений) должны помнить, что по умолчанию они также приобретают права на земельный участок (долю в праве на него), а значит, должны нести бремя его содержания, в том числе и платить причитающиеся налоги.

Эксперт отметил, что ответчик – покупатель помещений в здании, на котором расположен земельный участок, в судебном процессе не отрицал, что обязан зарегистрировать свое право на земельный участок и уплачивать земельный налог, однако не сделал этого вплоть до судебного разбирательства по каким-то своим внутренним причинам: «Возможно, у суда и создалось впечатление, что покупателем сознательно затягивался процесс оформления земли в собственность исключительно для собственной выгоды. Ведь чем дольше его право на участок было не оформлено, тем больше платил за него налог кто-то другой».

«Исходя из позиции ответчика, он предпочел бы, чтобы продавец помещений судился не с ним, а с налоговым органом по возврату излишне уплаченного налога. Однако суд решил по-другому и использовал ранее сформированную позицию ВС РФ по взысканию излишне уплаченных продавцом денежных средств непосредственно с покупателя», – заключил Сергей Попов.

Оформление земельного участка под зданием в собственность

Юристы нашей компании проведут оформление земельного участка под зданием в собственность, включая процедуру согласования и внесения изменений в ЕГРН.

Владелец объекта недвижимости, зарегистрированного должным образом, имеет преимущественное право приобретения территории под таким зданием в собственность. Однако для этого у постройки должны иметься явные признаки капитального строения. То есть данный объект не должен быть незавершенным строительством или иным спорным сооружением.

Оформление земельного участка под зданием в собственность проводится после предварительного согласования с местной администрацией. На этом этапе очень часто отказывают по различным причинам. Доверьте всю процедуру регистрации земли нашим экспертам, и проблем с ее оформлением не возникнет.

В ходе обращения за приватизацией участка необходимо учитывать тип здания, расположенного на территории. Кроме того, у владельца такого объекта должны иметься документы о праве собственности на это здание. Если с данным сооружением проводились работы (реконструкция, создание пристроек и т.д.), их результаты надо сначала зарегистрировать. Только после этого можно приступать к оформлению земли.

Этапы оформления земельного участка под зданием в собственность

  1. Нужно убедиться, что здание является объектом капитального строительства, на него имеются правоустанавливающие и иные документы.
  2. Следом необходимо проверить, в чьей собственности находится сейчас земельный участок, который Вы планируете оформить.
  3. Если надел находится в собственности муниципалитета, придется подавать ходатайство о выкупе такового в районную или областную администрацию. Когда земля принадлежит региону, прошение направляют в Министерство государственного имущества области.
  4. Необходимо сделать запрос в уполномоченные органы, получив выписку о территории. В ней будет указано, относится ли надел к особо охраняемым территориям, зарезервирован ли он для государственных нужд или находится на земле общего пользования. Если один из вариантов будет присутствовать, участок смогут предоставить только в аренду.
  5. Когда территорию уже отдали во владение или аренду другому лицу, администрация также откажет в оформлении земельного участка под зданием в собственность. Но это будет нарушением Ваших прав, а значит, придется обжаловать такое решение в суде.
  6. Далее надо собрать остальные документы, обратившись в уполномоченные органы с ходатайством о подготовке схемы расположения территории. Затем придется провести утверждение такой схемы.
  7. Когда на руках имеется данный документ и постановление о его утверждении, необходимо обратиться за составлением межевого плана. После этого участок ставится на кадастровый учет.
  8. По результатам предыдущего этапа выдается кадастровый паспорт, с которым надо еще раз обратиться в уполномоченный орган (обычно это местная администрация). К паспорту прикрепляют остальные бумаги, и заявление о выкупе надела.
  9. В итоге на руках у заявителя оказывается свидетельство о регистрации прав на конкретный земельный участок.

Документы для оформления земли под зданием в собственность

Помимо перечисленных выше схем, постановлений и прочих бумаг на здание и участок, необходимо подготовить следующие документы:

  • технический отчет или результаты обмера земли, проведенного специалистами по межеванию;
  • выписка из реестра прав, в которой отражена информация на объект недвижимости (ее получают в региональном отделении Росреестра);
  • выписка из инвентаризационного дела на здание, расположенное на территории (за ней надо обращаться в БТИ).

Если ранее надел использовался собственником недвижимости на праве пожизненного или бессрочного владения, то он передается без дополнительной оплаты.

Какие сложности возникают при оформлении участка?

Чаще всего в администрации затягивают рассмотрение бумаг, не давая ответ долгие месяцы. Иногда случается, что выносят неправомерный отказ или совсем не дают оснований для отрицательного решения. Также возможно сокращение площади, после формирования участка. Такие проблемы должен решать квалифицированный юрист. Обжалуются они путем подачи обращения в вышестоящие инстанции, а затем и в суд. С нашими специалистами можете не бояться подобных рисков. Мы гарантируем успешное рассмотрение заявления.

Оформим земельный участок под зданием в собственность

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Оформление собственности на участок под зданием

Здание построено (не куплено) на арендуемой земле (муниципальная собственность), что не противоречит условиям договора аренды. Оформлено право собственности на здание. Возможно ли на этом основании обратиться в суд, чтобы признать право собственности на земельный участок под недвижимостью за владельцем здания?

Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:

1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.

В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.

Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.

В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

— сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *