Жилищный кодекс капитальный ремонт многоквартирного дома

Содержание

С 2014 года расходы по содержанию многоквартирного дома (МКД), включая затраты на его капитальный ремонт (КР), возложены на собственников жилых помещений.

Владельцы квартир, уплачивая ежемесячные взносы, формируют фонд, за счет средств которого впоследствии и будет проведен КР их дома.

Фонд капитального ремонта (ФКР)

Согласно п. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники квартир должны самостоятельно выбрать один из 2 способов формирования ФКР:

1. Взносы поступают на счета регионального оператора, который создается субъектом РФ (в одном регионе могут одновременно действовать несколько таких операторов).

В этом случае денежные средства собственников поступают в «общий котел», откуда впоследствии выделяются на капитальный ремонт многоквартирных домов в очередности, предусмотренной региональной программой, которая утверждается законом субъекта РФ.

То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).

Ставка взносов на КР утверждается местным нормативным законодательством и ежегодно индексируется с учетом индекса роста потребительских цен.

Например: тариф по Москве в 2020 году составляет 18,86 руб. за 1 кв.м. общей площади жилого (нежилого) помещения в МКД (Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления от 03.12.2019 № 1597-ПП).

2. Взносы перечисляются на специальный счет.

В данном случае ФКР формируется в отношении одного дома на единственном счете, предназначенном исключительно для этой цели.

При этом собственники вправе самостоятельно решить, сколько денег они готовы отчислять в фонд. Размер ежемесячного взноса не должен быть меньше тарифа, зафиксированного в законе субъекта РФ, а «верхняя» граница не установлена.

Если общая сумма средств ФКР на счете превысит минимум, утвержденный властями субъекта РФ, собственники помещении МКД имеют право:

  • распорядиться этими «сверхлимитными» средствами, не дожидаясь наступления сроков проведения ремонтных работ, указанных в региональной программе КР (например: досрочно заменить изношенные коммуникации);
  • приостановить уплату взносов (такое право не распространяется на владельцев квартир, имеющих задолженность).

Обратите внимание: собственники, формирующие ФКР на специальном счете, должны заниматься организационными вопросами проведения капремонта собственными силами.

Размер фонда капитального ремонта и источники его формирования

В соответствии с п. 1 ст. 170 ЖК РФ в состав ФКР включаются:

  • взносы, ежемесячно уплачиваемые собственниками помещений;
  • пени, начисленные за просрочку уплаты взносов в установленные сроки;
  • проценты за пользование денежными средствами, хранящимися на специальном счете или счетах регионального оператора (например: по решению собственников деньги на спецсчете могут быть размещены на депозите в целях сохранения покупательской способности накоплений в условиях растущей инфляции);
  • средства финансовой поддержки, предоставленные государством (муниципалитетом);
  • доходы, полученные от использования общего имущества МКД и направляемые на пополнение ФКР решением собственников (например: от сдачи в аренду нежилых помещений, размещения рекламы в подъездах и пр.);
  • кредитные (заемные) средства, привлеченные владельцами МКД в целях проведения капитального ремонта.

Минимальный размер ФКР утверждается законом субъекта РФ. В соответствии с п. 8 ст. 170 ЖК РФ региональным властям рекомендуется устанавливать минимальный размер ФКР не больше чем 50 % оценочной стоимости капитального ремонта МКД.

Оценочная стоимость, в свою очередь, определяется как общая сумма всех минимально-необходимых работ по КР многоквартирного дома в течение срока действия региональной программы (с учетом того, что некоторые виды капремонта на протяжении этого срока должны быть выполнены неоднократно), включая подготовку проектно-сметной документации и стоимость услуг по строительному контролю.

Региональная программа капитального ремонта МКД

В соответствии с п. 1 ст. 168 ЖК РФ региональная программа КР утверждается органами исполнительной власти субъекта РФ.

В данной программе указываются предельные сроки проведения капремонта многоквартирных домов с целью планирования не только очередности проведения работ за счет средств собственников, но и, по необходимости, предоставления государственной (муниципальной) поддержки за счет бюджетных средств, а также контроля своевременности оказания услуг региональным оператором.

Региональная программа разрабатывается на срок, необходимый для проведения КР всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ и включает в себя:

  • перечень всех многоквартирных домов, за исключением аварийных зданий, подлежащих сносу или реконструкции;

Примечание:

1. В региональную программу не включаются МКД, в которых меньше 5 квартир (то есть таунхаусы на 2 хозяев в программу капремонта не входят).

2. Дом признается аварийным, если его физический износ (крыши, стен, фундамента) превышает 70 %, или если общая стоимость капремонта инженерных сетей и основных конструктивных элементов дома превышает норматив, установленный законом субъекта РФ.

  • перечень работ по КР общего имущества в этих МКД;
  • плановый период проведения капитального ремонта по каждому отдельному виду работ. При этом срок по каждому виду работ может быть указан как конкретный год или как период, не превышающий 3 календарных года (например: замена системы холодного водоснабжения 2027 – 2029 годы).

Примечание: очередность проведения капремонта определяется местными властями на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД (в соответствии со строительными нормами, утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) с учетом положений, установленных ЖК РФ.

Любой гражданин может узнать о программах и планах капитального ремонта своего дома на официальном сайте ГИС ЖКХ (в окне формы нужно указать адрес):

Кроме того, расширенные сведения (полную анкету дома, включая данные о капремонте) можно узнать здесь:

Сведения о региональной программе КР города Москвы размещены на:

Региональная программа актуализируется каждый год. То есть в нее ежегодно добавляются сведения о новостройках, введенных в эксплуатацию, исключаются МКД, подлежащие сносу или реконструкции, вносятся данные о переносе сроков капремонта, если какие-то виды работ по КР были выполнены досрочно и т. д.

Обратите внимание: собственники МКД не правомочны принимать решение об исключении своего дома из региональной программы.

Специальный счет для формирования ФКР

Владельцы помещений в МКД, выбравшие в качестве способа формирования ФКР накопления на специальном счете, должны провести общее собрание собственников, на котором определяется:

  • размер ежемесячных взносов на цели КР (не меньше минимальной ставки, установленной субъектом РФ);
  • владелец специального счета;
  • лицо, предоставляющее услуги по формированию платежных документов (квитанций) на уплату взносов;
  • порядок предоставления этих документов плательщикам;
  • размер расходов, связанных с формированием квитанций и условия оплаты этих услуг.

В соответствии с п. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может выступать:

  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный кооператив (ЖСК, ЖК);
  • управляющая компания (УК);
  • региональный оператор (в этом случае ФКР формируется исключительно в отношении одного дома, и, несмотря на тот факт, что его владельцем числится региональный оператор, деньги учитываются обособленно, а не в «общем котле»).

Физическое лицо не может выступать в качестве владельца специального счета.

Договор спецсчета заключается бессрочно. Если его владелец признан банкротом, то денежные средства, хранящиеся на этом счете, не подлежат включению в конкурсную массу, поскольку не являются имуществом должника.

Если компания, являющаяся владельцем счета, прекращает управление домом по каким-либо причинам (общее решение собственников о смене УК, ликвидация или реорганизация компании), собственники в течение 2 месяцев должны провести общее собрание и выбрать нового владельца счета или изменить способ формирования ФКР (передать накопления на счета регионального оператора).

Если вышеуказанный срок истек, а решение собственниками МКД принято не было, то орган местного самоуправления автоматически назначает владельцем специального счета регионального оператора.

Как и в какие сроки можно изменить способ формирования ФКР

В соответствии со ст. 173 ЖК РФ способ формирования ФКР может быть изменен в любое время на основании общего решения собственников МКД.

В случае, если на проведение капитального ремонта был предоставлен кредит, то изменение способа формирования ФКР возможно только после полного погашения обязательств по этому кредиту.

Решение общего собрания собственников оформляется протоколом в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Подготовленный документ направляется региональному оператору (владельцу специального счета) в течение 5 дней со дня его принятия и вступает в силу в следующие сроки:

  • если ФКР изымается со счетов регионального оператора и переводится на специальный счет – решение вступает в силу через 1 год со дня его направления адресату;
  • если ФКР передается со специального счета на счета регионального оператора – через 1 месяц со дня направления решения владельцу спецсчета.

Затем, в течение 5 дней со дня вступления в силу вышеуказанного решения, региональный оператор (владелец спецсчета) обязан перечислить накопления новому «управляющему» ФКР, а также передать все документы и информацию, связанную с формированием фонда.

Кто должен платить взносы на капремонт

Обязанность по уплате взносов на КР возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Не платят взносы:

  • наниматели государственного (муниципального) жилья;
  • собственники помещений в МКД, который в установленном порядке признан аварийным и подлежит сносу (реконструкции);
  • владельцы помещений в доме, который расположен на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных (муниципальных) нужд (в данном случае собственники освобождаются от уплаты взносов с месяца, следующего за месяцем, в котором органами исполнительной власти было принято решение об изъятии земельного участка).

Что будет, если взносы не платить

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, а также п. 1 ст. 39 ЖК РФ владельцы помещений в МКД обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества дома.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включаются в состав платы за коммунальные услуги.

Кроме того, в соответствии с п. 14.1. ст. 155 ЖК РФ, владельцы помещений МКД, несвоевременно или не полностью уплатившие взносы, обязаны перечислить в ФКР пени, исчисляемые как 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности, начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.

Взыскание задолженности по взносам может осуществляться в судебном порядке.

Следует отметить, что, в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П, положения ЖК РФ, закрепляющие обязанность собственников уплачивать взносы на капремонт общего имущества многоквартирного дома, признаны не противоречащими Конституции РФ. Данное постановление является действующим и обжалованию не подлежит.

Когда возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт

Если МКД был включен в региональную программу капитального ремонта на момент ее размещения в системе ГИС ЖКХ, то первый раз собственники должны уплатить взнос на КР по истечении срока, установленного законом субъекта РФ.

ЖК РФ (п. 3 ст. 169) дает право властям региона установить такой срок в пределах от 3 до 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем официальной публикации программы.

Если же речь идет о новостройке, то есть о доме, который был сдан в эксплуатацию после официальной публикации региональной программы и добавлен в нее при актуализации сведений по итогам какого-либо года, то собственники в первый раз заплатят взнос через 5 лет после включения МКД в программу (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ).

«Отсрочка» уплаты взносов

Резюмируя вышеизложенное, получить «временную отсрочку» по уплате взносов на капремонт могут:

  • владельцы помещений в новостройках (до 5 лет с момента включения МКД в программу капремонта);
  • собственники (формирующие ФКР на специальном счете), которые накопили требуемую минимальную сумму и приняли решение приостановить уплату взносов на КР.

Кроме того, если собственники, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, выполнили какой-либо вид работ по капремонту своего дома досрочно на личные дополнительные средства (без привлечения бюджетных денег и средств регионального оператора), а выполненные работы, в соответствии с региональной программой, должны быть проведены в отношении МКД только один раз (то есть отсутствует основание для переноса сроков работ на более поздний период), то сумма произведенных расходов может быть засчитана в счет исполнения будущих обязательств по уплате взносов в ФКР.

Льготы и субсидии на уплату взносов

В соответствии с п. 2.1. ст. 169 ЖК РФ региональным законом могут быть установлены компенсации расходов на уплату взносов в следующем размере:

50 %

одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 70 лет
владельцам квартир, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 70 лет

100 %

одиноко проживающим неработающим собственникам жилья, достигшим возраста 80 лет
владельцам жилья, проживающим в составе семьи, состоящей из неработающих пенсионеров или инвалидов I-II группы и достигших возраста 80 лет

При этом меры социальной поддержки предоставляются с учетом регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и рассчитываются исходя из минимального размера взносов, установленного законом субъекта РФ.

Органы исполнительной власти также могут по собственной инициативе предоставлять компенсацию расходов по уплате взносов на КР иным категориям граждан.

Например, в соответствии с п. 4.2.(1) постановления Правительства Москвы № 833-ПП, скидка в размере 50 % от суммы взносов на КР установлена для:

  • инвалидов (семей, имеющих детей-инвалидов);
  • почетных доноров;
  • лиц, проходивших воинскую службу в городе и трудящихся на предприятиях Москвы в 1941-1942 годах;
  • многодетных семей и т.д.

Кроме того, учитывая, что взносы на капремонт включаются в состав коммунальных платежей, то на них в полной мере распространяется порядок предоставления субсидий на оплату услуг ЖКХ малоимущим семьям (одиноким гражданам), утвержденный постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 № 761.

Когда уплаченные взносы на КР можно вернуть

В соответствии с п. 2 ст. 174 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу, средства ФКР, за вычетом сумм, потраченных ранее на капремонт этого дома, и сумм, израсходованных на его снос, подлежат распределению между собственниками пропорционально размеру уплаченных ими взносов.

Аналогичным образом распределяются и возвращаются средства из фонда капитального ремонта, сформированного собственниками дома, расположенного на земельном участке, который изымается для государственных (муниципальных) нужд.

Обратите внимание: право владельца помещения в МКД на долю денежных средств, хранящихся на спецсчете, следует судьбе права собственности на это помещение. То есть при продаже квартиры владелец не может претендовать на возврат взносов, уплаченных им за все время владения этим объектом недвижимости.

Кроме того, при переходе права собственности на квартиру – к новому владельцу также переходит и задолженность по взносам на КР, своевременно непогашенная предыдущим собственником.

Перечень работ по капремонту МКД

В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ, финансируемых за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взносов, включается капитальный ремонт:

Исполнительные власти субъекта РФ по собственной инициативе могут включить в данный перечень дополнительные услуги:

  • утепление фасада;
  • устройство выходов на крышу;
  • установка коллективных приборов учета (автоматизированных измерительных систем) потребляемых ресурсов и узлов управления данным оборудованием;
  • переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую;
  • замена (восстановление) несущих строительных конструкций и инженерных сетей;
  • иные услуги, не поименованные в ст. 166 ЖК РФ.

Перечень работ по КР, который может быть профинансирован из средств регионального бюджета в качестве меры государственной поддержки, определяется законом субъекта РФ.

Если собственники помещений МКД приняли решение об уплате взносов в ФКР в размере, превышающем минимальную ставку, установленную местным законодательством, то они имеют право по собственному усмотрению использовать «сверхлимитную» часть ФКР на финансирование любых услуг по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Порядок проведения планового капремонта в МКД

За 6 месяцев (или ранее, если иной срок предусмотрен региональным законодательством) до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт в соответствии с региональной программой, владелец спецсчета (региональный оператор) выносит на обсуждение собственников предложение:

  • о сроке начала КР;
  • о необходимом перечне работ;
  • о стоимости таких работ;
  • об источниках их финансирования и т.д.

Владельцы помещений МКД не позже, чем через 3 месяца (если иной срок не установлен законом субъекта РФ) с момента получения вышеуказанного предложения должны провести общее собрание и утвердить:

  • перечень работ по КР;
  • предельно допустимую стоимость капремонта исходя из норматива, установленного региональным законодательством;
  • лицо, которое будет производить приемку выполненных работ от имени всех собственников помещений МКД и подписывать соответствующие акты.

Кроме того, если ФКР формируется на спецсчете, дополнительно потребуется утвердить:

  • сроки проведения капремонта;
  • источники его финансирования.

Если собственники помещений в МКД, формирующие ФКР на счетах регионального оператора, не приняли решение в установленные сроки, то период проведения капремонта назначается органом местного самоуправления в соответствии с действующей региональной программой.

Если же владельцы недвижимости, формирующие ФКР на спецсчете, не осуществили капремонт МКД до истечения предельного срока, предусмотренного региональной программой, а данные работы были необходимы для поддержания нормального эксплуатационного состояния общего имущества дома, местные власти передают управление средствами ФКР региональному оператору.

Владелец спецсчета, получивший уведомление об «отстранении» от управления ФКР, обязан перевести накопления на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого уведомления. Далее ремонтные работы проводятся силами регионального оператора в сроки, предусмотренные программой КР.

В случае, когда капремонт осуществляется силами регионального оператора, то по истечении 10 дней со дня подписания акта приема-передачи выполненных работ оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК), пакет документов, включающий:

  • копии проектно-сметной документации;
  • договоры оказания услуг (подряда);
  • акты приема-передачи выполненных работ;
  • иные документы, связанные с проведением КР, за исключением финансовой документации.

Срочное проведение капремонта при возникновении аварийной ситуации

В случае возникновения аварии или иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера, решение о проведении КР принимается в порядке, утвержденном региональным законодательством.

Например: в столице действуют правила проведения срочного аварийного КР, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 № 630-ПП.

Как правило, в таких случаях капитальные ремонтные работы производятся незамедлительно, без включения в краткосрочный план реализации региональной программы КР, но только в объемах, достаточных для ликвидации последствий аварии (природной или техногенной катастрофы).

Такой порядок применяется только в отношении МКД, собственники которого выбрали способ формирования ФКР на счетах регионального оператора.

При этом владельцы помещений в доме, ФКР которого накапливается на спецсчете, имеют право запросить меры государственной поддержки в виде субсидии в целях возмещения части расходов на проведение КР.

Как перенести срок капремонта на более раннее время

Собственники, формирующие ФКР на спецсчете, могут провести досрочный КР в любое время при наличии «сверхлимитных» средств на счете.

Если же ФКР формируется на счетах регионального оператора (на спецсчете не накоплена необходимая сумма), то собственникам, желающим провести какой-либо вид капремонта ранее срока, утвержденного региональной программой, потребуется обосновать необходимость проведения внеплановых работ.

Порядок действий:

  1. Владельцы помещений в МКД обращаются в свою УК и проводят внеочередное общее собрание собственников, на котором утверждается перечень конструктивных элементов и инженерных систем дома, требующих капитального ремонта (крыша, система холодного водоснабжения, отопления и т.д.).
  2. УК по поручению собственников привлекает специализированную организацию для выполнения технического обследования общего имущества МКД, подлежащего срочному ремонту.
  3. По результатам обследования эксперты специализированной организации оформляют техническое заключение с расчетом физического износа конструкций (инженерных систем), соответствующее ведомственным строительным нормам (ВСН 53-86р), утвержденным приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446.
  4. УК передает пакет документов на рассмотрение в местный орган исполнительной власти (его отдел, контролирующий исполнение программы КР).
  5. Если решение органа власти по обращению заявителя будет положительным, то МКД будет включен в краткосрочный план КР, то есть при актуализации региональной программы будет произведен перенос срока ремонтных работ на более ранний период.

Далее, если ФКР формируется через регионального оператора, он обязан выполнить КР в согласованные сроки. Если же ФКР формируется на спецсчете, у собственников появляется возможность распорядиться накоплениями и провести необходимые ремонтные работы.

Жалоба на некачественный капитальный ремонт

В случае, когда ФКР формируется на специальном счете, собственники помещений в МКД самостоятельно занимаются поиском и привлечением подрядчиков для проведения КР (как правило, такие функции от лица собственников дома исполняет управляющая компания, выступающая владельцем спецсчета).

То есть взаимоотношения между заказчиком и исполнителем работ регулируются положениями, закрепленными в договоре подряда (оказания услуг). Поэтому первичная жалоба направляется собственниками владельцу спецсчета, который, в свою очередь, должен составить претензию в адрес исполнителя.

Если ФКР формируется на счете регионального оператора, то ответственность за качество проведенного КР несет региональный оператор.

В ситуации, когда «первичные» обращения не привели к желаемому результату, нужно писать жалобы в вышестоящие инстанции:

  • в уполномоченный отдел органа местного самоуправления (Жилищную инспекцию);
  • в Роспотребнадзор;
  • в прокуратуру;
  • в суд.
Список источников

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 27.12.2019).

2. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 03.12.2019 № 1597-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» (вместе с «Перечнем работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт»).

3. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

4. Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы».

5. Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества.

6. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).

7. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП (ред. от 26.02.2019, с изм. от 12.11.2019) «О региональной программе капительного ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».

8. Постановление Правительства РФ от 14.12.2005 № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

9. Постановление Правительства Москвы от 05.09.2017 № 630-ПП «Об утверждении Порядка принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера».

10. «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446).

Поделитесь ссылкой с друзьями:

Каждый месяц оплачивая квитанции, мало кто из жильцов задается вопросом, что на самом деле значит понятие «содержание и текущий ремонт многоквартирного дома».

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – это перечень необходимых сезонных и иных работ, проводимых с целью поддержания дома в надлежащем внешнем и функциональном виде, устранение недочетов и неполадок для комфортного проживания собственников в своих квартирах.

В соответствии со статьей 10 Правил по содержанию имущества многоквартирного дома (утверждены постановлением Правительства 13.08.2006 г. № 491) общедомовое имущество должно содержаться с учетом требований законодательства РФ. Кроме того, управляющая компания должна отслеживать состояние общей собственности и предотвращать ее порчу.

В содержание и ремонт жилья входит

Полный перечень услуг, включаемых в содержание и ремонт жилья, содержится в «Методическом пособии по ремонту и содержанию жилфонда».

Работы должны выполнятся регулярно в течение всего эксплуатационного периода. Каждый жилец имеет полное право обладать информацией о том, за что он ежемесячно вносит плату, и требовать должного выполнения работ.

Условно все работы по содержанию и ремонту можно разделить на следующие группы:

1. Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

2. Устранение возникающих аварийный ситуаций, поломок и восстановление жизнеобеспечения

3. Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

4. Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

5. Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Технический надзор за текущим состоянием имущества многоквартирного дома

Содержание имущества общего назначения может включать в себя следующие работы:

Осмотр общего имущества. Выполняется собственниками помещений и ответственными лицами с целью своевременного обнаружения несоответствий состояния этого имущества.

Обеспечение полной подготовки общедомовых электросетей и электрооборудования.

Поддержание общих помещений в соответствии с нормами определенных показателей температуры и влажности в них.

Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений и мест общего пользования.

Организация мест сбора и накопления вышедших из строя содержащих ртуть ламп, их дальнейшей передачи в спецорганизации.

Принятие мер пожарной безопасности.

Содержание и уход озелененных и благоустроенных территорий, а также других объектов дома, расположенных на общих земельных участках.

Капитальный и текущий ремонт, сезонная подготовка к эксплуатации и содержанию общего имущества.

Проведение мероприятий, касающихся повышения энергоэффективности и энергосбережения.

Устранение возникающих аварийный ситуаций,поломок и восстановление жизнеобеспечения

Отдельное приложение № 4, относящееся к постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда» гласит, что список работ по содержанию дома должен включать в себя работы по проведению техосмотров и выполнению обхода помещений и элементов домов:

Устранение незначительных поломок систем водопровода и канализации (замена прокладок кранов, ликвидация засоров, крепление сантехнических устройств, очистка от отложений известкового налета и др.)

Устранение несущественных неполадок в системах горячего водоснабжения и отопления (регулировка кранов, набивка сальников, устранение протеков в трубопроводе и приборах; разборка, осмотр и прочистка воздухосборных грязевиков и др.).

Устранение мелких поломок электротехнических устройств (ремонт и смена розеток и выключателей, замена выведенных из строя электрических лампочек и др.).

Проверка годности вытяжек систем канализации, наличия рабочей тяги в дымовентканалах.

Малый ремонт очагов и печей.

Промазка элементов металлической кровли.

Проверка годности заземления электрических кабелей.

Осмотр средств для тушения огня и противопожарной системы.

Укрепление колен и воронок, труб водостока.

Расконсервирование и ремонт систем для полива.

Ремонт оборудования, расположенного на спортивных и детских площадках.

Подготовка всех технических устройств и оборудования в доме к сезонной эксплуатации

Подготовительные работы в помещениях, связанные с их эксплуатацией в осенний и зимний периоды:

Утепление проемов окон и балконов, входных дверей, перекрытий чердачных помещений, систем трубопроводов, бойлерных систем.

Проверка работоспособности окон и жалюзи.

Ремонт и регулирование отопительных систем.

Утепление и прочистка дымовентканалов.

Замена дверных и оконных стекол.

Консервация системы полива.

Проверка функционирования продухов в цокольной части дома.

Ремонт и утепление колонок и кранов наружного размещения.

Поставка дверных доводчиков.

Утепление и ремонт дверей.

Уборка и вывоз различного мусора с территории дома

Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.

Уборка и подметание снега.

Посыпание противогололедными реагентами.

Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.

Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.

Сбор и вывоз отходов.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Включение ОДН в содержание и текущий ремонт жилья

С 1 января 2017 года расходы на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) переносятся из разряда коммунальных услуг в жилищные.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ, с 1 января 2017 года плата за содержание и текущий ремонт жилого помещения будет включать в себя оплату:

горячей воды,

холодной воды,

отведения сточных вод,

электроэнергии, потребляемой при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Плата за объем коммунальных ресурсов будет ограничена нормативом коммунальных услуг на ОДН, который установлен для каждой категории жилых домов.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом, в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Тариф на содержание и ремонт

Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В связи с принятием этого постановления также было выпущено письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года, с которым вы можете ознакомиться .

С 2017 года сумма на содержание и ремонт в квитанции рассчитывается:

Содержание и ремонт = (Тариф * Sкв) + (N * Sмоп * Sкв/Sобщ) * Ткр

где:

Тариф – тариф на содержание и ремонт жилья, утвержденный местной администрацией;

Ткр – тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации;

Sкв – площадь квартиры;

N – нормативное потребление ресурса, установленное местным органом власти;

Sмоп – площадь мест общего пользования;

Sобщ – общая площадь жилых и нежилых помещений;

(N * Sмоп * Sкв/Sобщ) – ОДН.

Рассмотрим на примере

Квартира общей площадью 51 кв.м. находится на втором этаже девятиэтажного жилого дома со всеми удобствами с лифтом и мусоропроводом в Московской области. Тариф на содержание и ремонт жилья 23,60 руб. Установлены нормативы для общедомовых нужд на:

горячую воду 0,0124 куб.м.;

холодную воду 0,0220 куб.м.;

электричество 1,54 кВт/ч.

Тарифы на коммунальные ресурсы:

горячую воду 100 куб.м.;

холодную воду 25 куб.м.;

электричество 2,67 кВт/ч.

Площадь мест общего пользования 6 000 м.кв. Общая площадь дома 18 000 м.кв.

Получим:

Расчет услуг за содержание и ремонт в квитанциях, как правило, ведется с помощью программного обеспечения, которое учитывает все действующие нормативные акты отрасли ЖКХ.

Можно ли не платить за содержание и ремонт

Согласно статье 158 ЖК РФ собственники помещений обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Есть возможность отказаться от некоторых услуг. В этом случае отказ необходимо согласовывать с представителями УК или ТСЖ, что делается путем принятия решения на общедомовом собрании. Проще всего отказаться от услуг, связанных с отдельным подъездом. Например, уборка лестничной площадки может выполняться своими силами, если жильцы подъезда с этим согласятся и перестанут оплачивать данные услуги. Принять участие в коллективном голосовании по данному вопросу жильцы могут с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ (). В случаях выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления УК обязаны снизить величину платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Дата публикации материала: март 2017.

Вам также может быть интересно:

Как формируются тарифы ЖКХ

Как рассчитываются общедомовые нужды

Капитальный ремонт общего имущества

Дополнительные продукты ЖКХ:

  • Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
  • Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
  • Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *