Жить в СНТ

Стоит ли покупать дом с участком в СНТ для постоянного проживания (ПМЖ)? на сайте Недвио

Жизнь в своем загородном доме, недалеко от города – удовольствие, доступное далеко не каждому россиянину. Чтобы купить готовый коттедж, нужно выложить целое состояние.

Можно, конечно, купить участок без подряда в поселке и строить самому, но цены на такие объекты, как правило, весьма высоки, поскольку земли рядом с городом отведены под поселения и населенные пункты. Покупать дома с участками далеко от города для постоянного проживания — тоже не годится, если вам нужно регулярно совершать поездки в город.

Какие есть решения для человека, который хочет уехать загород на ПМЖ, но при этом оставаться рядом с городом и не превратиться в «отшельника», живущего в глуши?

Одним из вариантов решения данной проблемы является приобретение дачного участка на землях СНТ (они стоят существенно дешевле ИЖС) с последующим строительством на нем коттеджа для ПМЖ. Либо покупка участка в СНТ с уже готовым дачным домом, что зачастую обойдется даже дешевле, чем покупка просто земли с категорией ИЖС.

Садовых земель вокруг крупных городов все еще немало. И вообщем-то неудивительно, что, в последние годы, участки в СНТ все больше используются не только для сезонного выращивания овощей и фруктов и летнего отдыха, но и для постоянного проживания за городом.

Подобная тенденция показательна для крупных мегаполисов, и имеет как свои неоспоримые плюсы, так и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы и минусы жилья в СНТ

Большинство людей, приобретающих дома и участки под строительство в садоводческих товариществах, руководствуются двумя факторами: доступной стоимостью и экологичностью.

Плюс: Доступная цена

Основное и главное преимущество покупки жилья в садовом товариществе – его низкая цена.

Дома с земельными участками в пригородных садоводчествах обойдутся по стоимости в 2-3 раза дешевле, нежели жилой дом, построенный на земельном участке ИЖС.

Здесь стоит отметить, что садовые кооперативы сильно отличаются друг от друга по уровню своего благоустройства, по удаленности от города, по категории землепользования и т.д.

Как пример, можно взять загородную недвижимость Подмосковья. На самых популярных западных направлениях: Новорижском, Минском, Рублево-Успенском и прочих имеются СНТ, сплошь застроенные коттеджами, с центральным водоснабжением, газификацией и прочими коммунальными благами. Такие «дачи» по уровню благоустройства и стоимости ничем не отличаются от расположенных рядом коттеджных поселков, возведенных на землях ИЖС.

Но это скорее исключение. Пока что большинство СНТ представляют собой не подобное скопление загородных вилл и коттеджей, а товарищества и кооперативы, основанные еще в советские времена. Со стандартными 6-тью сотками земли, летними дощатыми домиками и коммунальными удобствами на дальнем конце огорода.

Если не брать в расчет новые коттеджные поселки, выстроенные на землях садоводческих товариществ, и считающиеся СНТ лишь формально, стандартным дачным кооперативам присущ целый ряд недостатков.

Минус: Удаленность от города и транспортная доступность

Поскольку найти постоянную и высокооплачиваемую работу непосредственно вблизи дачного товарищества вряд ли удастся, вам придется ежедневно ездить в город.

Большинство СНТ находятся на приличном расстоянии от города и вдали от транспортных магистралей. В связи с этим, следует обратить внимание на транспортную доступность садоводческого кооператива: имеются ли рядом платформа электрички, остановка автобуса или маршрутного такси. Если в семье имеются маленькие дети, неплохо иметь поблизости с местом проживания детский сад и школу.

Если вы покупаете дачу для постоянного проживания как пенсионер, без необходимости ездить на работу в городе, то стоит также учесть как вы будете добираться в соседние поселки, чтобы делать ежедневные покупки в магазинах, искать банкоматы, аптеки, поликлиники, пользоваться прочими благами цивилизации.

Чем больше инфраструктуры построено в товариществе и вокруг него, тем выше стоимость земельного участка в СНТ.

Учитывайте также, что в большинстве СНТ, чтобы добраться до автобусной остановки или железнодорожной станции, порой приходится пройти несколько километров пешком.

Не проще ситуация и с автомобилем. Дороги внутри самих садоводчеств советского типа, в свое время, делались без учета норм градостроительства. Проехать по ним может только один автомобиль, да и то зачастую только легковой. Поэтому, при вызове экстренных служб – скорой или пожарных, могут возникать проблемы с подъездом к дому.

Минус: Обеспеченность СНТ коммунальными службами и инфраструктурой

К ним, в первую очередь, относится подведенное к садоводчеству электроснабжение, а также центральное водоснабжение, магистральный газ, канализация.

В большинстве СНТ из коммуникаций есть только электричество. А это значит, что вам придется за свой счет обустраивать приобретенный участок для постоянного проживания: бурить водоносную скважину, прокладывать канализацию, присоединять газ. А это все в итоге может вылиться в сумму, сопоставимую с ценой участка с коммуникациями на землях ИЖС.

Плюс: Экологическая обстановка

Немаловажным плюсом загородного жилья является его экологичность. Отсутствие городского смога и шума, токсичных выхлопов автомобилей, удаленность от крупных населенных пунктов — делает дачный участок действительно удачным решением, чтобы поправить свое здоровье, и в целом жить в более комфортной среде.

Особо ценными считаются земли в садово-огороднических товариществах, расположенные поблизости леса, озера или речки. В идеале — в шаговой доступности.

Действительно на рынке недвижимости то и дело попадаются интересные предложения, когда можно купить прилесной участок в садовом товариществе по цене в 2-3 раза ниже, чем аналогичный в коттеджном поселке категории ИЖС. Да и плодородность почв на землях садоводчеств, как правило выше, чем на землях поселений.

Правда, то что участок находится в СНТ, и рядом с лесом — это еще не значит, что он автоматически находится в экологически чистом районе. Приведем пример для Московского региона.

Вокруг каждого крупного города имеются подобные «нехорошие» места, куда ветрами сносятся загрязняющие промышленные выбросы и автомобильный смог. Для ближнего Подмосковья -это восток и юго-восток. Это самые «грязные» районы в плане экологии, покупать здесь дачу с целью поправить здоровье — сомнительная затея.

В противоположность данному направлению, запад, северо-запад и юго-запад Московской области считаются самыми чистыми в экологическом плане местами. Отсюда их востребованность у потенциальных покупателей, и, соответственно, более высокая стоимость земли.

Помимо розы ветров, наличия леса и водоемов, важным фактором экологической чистоты района является наличие/отсутствие поблизости крупных промышленных объектов, котельных, свалок бытовых отходов. Дымящие рядом трубы заводов или близкорасположенная зловонная свалка не придадут загородному дому особой экологичности по сравнению с городской квартирой.

Минус: «Нарезка» участков стандартными 6-ю сотками

В СНТ чаще всего продаются небольшие участки — по 6 соток, а порой еще меньше. Вследствие чего в таких поселках имеется большая скученность построек и высокая пожароопасность.

Есть и другая проблема — найти подходящий по площади и форме ЗУ:

  • если вам к примеру 6 соток мало, а 12 много;
  • если нужен участок нестандартной (не квадратной, не прямоугольной) формы;
  • если нужен отдельно стоящий ЗУ и др. случаи.

Очевидно, что строить дом большой площади или расширять уже существующий, делать новые постройки (не нарушая нормы СНиП) при таком формате «нарезки» земель довольно проблематично.

Минус: На построенные в СНТ дома необходимо получать разрешения

Если вы покупаете дачу без оформленных документов: разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию и проч. или планируете строить дом своими силами на дачном участке без этих документов — вы сильно рискуете.

Без них, в дальнейшем, с высокой вероятностью возникнут проблемы с узакониванием здания и получением разрешения на регистрацию в нем.

При выборе дома, проекта, стоит учитывать определенные законодательные нормы. Так, возводимый коттедж не должен иметь более 3-х этажей (включая мансарду), и находится не ближе 3-х метров к соседнему участку и т. д.

Но, несомненно, самый важный вопрос для человека, покупающего участок или дом в СНТ для постоянного проживания — это возможность официальной регистрации (прописки).

Следует знать, что далеко не во всех садоводческих кооперативах имеется возможность прописаться. Для этого требуется, чтобы земля и сама жилая постройка отвечала ряду обязательных требований. Поэтому дома в поселках, где есть такая возможность, обойдутся покупателю дороже, чем обычная дача.

Прописка в дачном доме: возможные подводные камни

Покупая дачу для ПМЖ, самый главный вопрос у покупателя – «Можно ли на ней прописаться?». Большинство риелторов или владельцев участка без раздумий ответят: «Конечно можно! Вот только оформите кое-какие документы и всего-то дел!».

Увы, но чаще всего подобным образом, покупатель вводится в заблуждение, чтобы побыстрее сбыть землю по завышенной цене. После же выясняется, что купленную землю разрешается использовать только по прямому назначению – для сезонного огородничества.

Чтобы не стать жертвой обмана, следует при покупке ЗУ внимательно изучать всю документацию на дом и землю, а лучше нанять для проверки документов опытного юриста или риэлтора.

Согласно изменениям в законодательство, вступившим в действие с 2019 г., прописаться на даче можно, только если она отвечает следующим критериям:

  1. Земля располагается в черте населенного пункта. Узаконить жилой дом и прописаться в нем на землях сельхозназначения не получится;
  2. Прописка разрешается только на территории садоводческих товариществ. Все садово-огородные товарищества с 2019 г. подразделяются на две группы: садоводчество и огородничество. Если дом с участком, расположен на землях, отведенных под огородничество — прописаться в нем нельзя;
  3. СНТ должно иметь официально утвержденный регламент градостроительства. Все возведенные дома, претендующие на статус жилья для круглогодичного проживания, должны соответствовать этому регламенту.
  4. Дом имеет все необходимые условия для постоянного проживания в нем: подведенное электричество и отопление. Наличие водоснабжения и канализации – дополнительный, но не решающий фактор. Признать дом пригодным для ПМЖ комиссия может при наличии уличных удобств и отсутствии автономного водоснабжения.

Жить в доме. ИЖС или СНТ?

Друзья, вчера мы поговорили о том, стоит ли вообще связываться с домом, или лучше оставаться в квартире.
Сегодня подниму еще один животрепещущий вопрос на эту тему. Если все же выбрали для проживания дом, то где брать?
Под застройку частного сектора предполагается категория земель «земли населенных пунктов». Разрешенные виды использования могут быть следующими:
1. ИЖС — индивидуальное жилищное строительство (это собственно и есть села, поселки, деревни, станицы и иные населенные пункты).
2. СНТ или ДНП — садовое некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство, объединяю их, так это практически одно и то же (по-простому это дачи, товарищества, примыкающие к какому-либо населенному пункту).
3. ЛПХ — личное подсобное хозяйство (это ближе к ИЖС, нет объединения собственников участков, разрешено продавать с/х продукцию, произведенную самостоятельно, без оформления ИП).
Рассмотрим плюсы и минусы данных видов разрешенного использования земель под катом. Сразу оговорюсь, что юридические тонкости вы можете изучить самостоятельно, я буду говорить о практическом проживании, в том числе затронув тему ЖКХ.

Для начала — как определить, к какому виду разрешенного использования земель относится участок, который вы покупаете? Все просто — смотрим в свидетельство о собственности или кадастровый паспорт, там все указано, либо достаточно знать кадастровый номер участка, зайти на сайт Росреестра, и найти участок по номеру. Там будет подробная информация, включая кадастровую стоимость, по которой вы сможете рассчитать налог на имущество. Собственникам на слово верить нельзя, так как многие (сталкивались с этим лично) просто не понимают отличия. Для них, если можно на участке можно строить дом и жить в нем — это ИЖС. Поэтому могут вас ввести в заблуждение даже без злого умысла. Также СНТ можно просто распознать по адресу — это будет там фигурировать, к примеру, город ХХХ, поселок YYY, СНТ «Ромашка», улица … Участок назначения ИЖС или ЛПХ смотрим по документам или кадастровому номеру.
Прописка. ИЖС и ЛПХ — да, СНТ — нужно смотреть свидетельство о собственности. Для того, чтобы была разрешена прописка, должно быть написано: Дом, назначение жилое. Сейчас опять наше дражайшее правительство придумывает для нас всяческие интересности, ухудшающие жизнь, в том числе усложнение прописки на дачах. Для чего им это нужно — непонятно, так как прописка нужна скорее государству, учитывая, как много всего они на ней завязывают, чем гражданину. Так что, если вас интересует данный вопрос, следите за новостями. Можно также напрямую узнавать в УФМС по интересующему объекту.
Итак, ИЖС.
Пожалуй, наилучший выбор. Это населенные пункты. Преимущества этого вида назначения заключаются в том, что каждый собственник сам по себе, без объединений и товариществ, и несет ответственность только за себя. Имеет личный лицевой счет на электричество, и в большинстве случаев оно будет трехфазным (хотя я встречала варианты и двух-, и однофазного), сельский тариф с двухтарифным счетчиком (день/ночь), и по долгам отвечает только за себя. В большинстве случаев в поселках есть сетевые вода (чаще всего) и канализация (встречается реже, но это не критично), газ. Администрация отвечает за освещение и асфальтирование дорог (да-да, все мы знаем, как отвечает, но в данном случае жители имеют полное право требовать). В поселках есть садик, школа, больница (либо ее отделение, если поселок юридически относится к городу). Кроме того, широкая полоса отчуждения между дорогой и границей участков.
Минус заключается в высокой цене таких участков, и, соответственно, высоком налоге. Опять же, цена зависит от расположения — пригород или глухая деревня в крае/области будут разительно отличаться.
ЛПХ.
Практически то же, что ИЖС, стоит остановить свой выбор на этом назначении, если собираетесь заниматься сельским хозяйством на коммерческой основе — то есть продавать свою продукцию. На землях данного вида разрешенного использования можно заниматься садоводством, огородничеством, скотоводством. Подробнее о практическом проживании на таких землях ничего не могу сказать, ввиду отсутствия опыта.
СНТ или ДНП.
Это объединение собственников участков. И прежде, чем влиться в их ряды, нужно очень внимательно изучить не только дом, но и товарищество: хороший ли председатель, размер взносов, наличие долгов, тариф на электричество, состояние трансформаторной подстанции, какое количество фаз выделяют на участок, все ли в порядке у СНТ с юридическим оформлением, состояние дорог, как далеко находятся садик и школа, в которые принимают маленьких жителей этого СНТ, почитать Устав СНТ (есть пункты, которые уполномочены принять члены товарищества большинством голосов, и они обязательны к исполнению).
Закон, регулирующий дачные и садовые товарищества с 01.01.2019 года — Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Плюс приобретения участка на этом виде назначения земель заключается в их дешевизне относительно земель ИЖС и ЛПХ, но это пока. Сложно сказать, в какую сторону могут скакнуть цены, учитывая изменения в законах и на рынке.
Что мы имеем при практическом проживании в СНТ?
1. Взносы. Дороги, освещение, детские площадки, озеленение, обслуживание трансформаторной подстанции — это все за свой счет. На эти цели идут целевые и членские взносы участников, их размер каждое СНТ устанавливает самостоятельно. Обычно это цена за сотку земли, умножаемая на количество соток. Соответственно, чем больше участок, тем больше платить.
2. Узкие дороги, зачастую неасфальтированные, узкая полоса отчуждения или же ее отсутствие.
3. Электричество. У товарищества своя трансформаторная подстанция, чье обслуживание обычно заложено в тариф на электричество, но может быть и отдельно оплачиваемым, из членских взносов, например. Причем при прибытии в товарищество новых членов идеально было бы увеличивать ее мощность, но на практике это далеко не всегда так — все зависит от качества правления. Чаще всего на участок подается одна фаза, но могут быть варианты и двух- и трехфазного обеспечения участка. Тариф обычно выше, чем в ИЖС или городе, ввиду того, что туда закладываются потери на проводах, зарплата электрика, обслуживание подстанции. Кроме того, чаще всего тариф день/ночь не предусмотрен, он единый. Кроме того, сейчас у товарищества перед энергосбытовой компанией общая ответственность. То есть, лицевой счет принадлежит СНТ. На подстанции установлен счетчик, показывающий потребление электричества всем СНТ за месяц. Председатель должен оплатить все эти киловатты согласно тарифу. То есть. если каждый член товарищества добросовестно оплатил потребленное им электричество, то все сойдется. А если же Иванов оплатил, а Петров — нет, начнут копиться долги. Когда пройдет допустимый период оплаты, приедет бригада от энергосбытовой компании и отключит всю подстанцию. Не разбирая, кто именно из садоводов злостный неплательщик. Страдать будут все. Хороший председатель такой ситуации не допустит. Плохой председатель будет оплачивать разницу из взносов, перекрывать оплату прошедших периодов оплатой текущих периодов (что только отсрочит отключение, но не избежит его), либо ничего не предпринимать.
Сейчас идут разговоры о том, что энергосбытовая компания в скором времени будет обязана (сейчас это тоже законно, но неудобно ЭС компаниям) с каждым членом СНТ заключать отдельный договор лицевого счета. Но дело в том, что ЭС компании этому всячески противятся — неудобно им бегать за каждым должником, намного проще отключить всю подстанцию и пусть сами разбираются. Будем надеяться, что это все-таки вступит в силу и исполнится.
4. Газ. Его проведение также полностью за свой счет — и магистральная труба, и, естественно, индивидуальное подведение. Поэтому зачастую СНТ не газифицированы, люди отопливаются либо различными вариантами газом (баллоны, газгольдер), либо электричеством, либо твердым топливом (дрова, уголь, прессованные брикеты).
5. Вода. Сетевое водоснабжение чаще всего отсутствует, люди используют скважины. Их плюс в том, что вода бесплатна, идет хорошим напором, но изначальная установка и обслуживание требуют денег. Минус в том, что если будут проблемы на подстанции товарищества, и не будет света — скважина работать не будет. В аналогичном случае сетевая вода будет.
6. Канализация. Ее нет, хотя чаще всего, она и в ИЖС отсутствует. У всех септики различных вариантов постройки. Минуса в этом нет, грамотно построенный септик прослужит без откачивания несколько лет, потом нужно будет нанимать специалистов для откачивания, его периодичность зависит от качества дренажирования земли, где расположен септик.
7. Садики/ школы/ больницы. СНТ относится к поселку, к которому примыкает, соответственно, его жители будут прикреплены к садикам/ школам/ больницам соответствующего поселка.

А вы, товарищи, проживающие в доме, какое назначение земель выбрали? Почему? Какие открылись плюсы или минусы в течение проживания?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *